“房产”一直是人们茶余饭后的谈资，不论年龄大小，都在为房子打拼，有房没房在大多数传统观念的人眼中还是很重要的，一个人在社会上立足，除了事业之外一个可以安身居住之所是必要的。所以，无论如何买一套自己能负担得起的房子来满足生活居住的需求也是人生中需要完成的一件大事。
在发展中国家，在国家不断投资基建的社会，在M2持续超发的经济体：
房产价值=居住价值+上涨期权+房贷杠杆价值+通货膨胀保值
买房
假设买一套100万的房子首付60万，算上房价上涨和货币贬值，保守估计市值240万（肯定不止）。卖掉获得现金：240万-剩余贷款140万=100万。随着工资的不断增加，可以考虑拿这笔按揭一套360万的房子作为改善型住房。（下文会做详细阐述）
买房前的货比三家
租房
你考虑买房还是租房，说明你现在手上是能凑足大约60万。假如不买房，这60万你用来干嘛？可以选择投资理财。如果没有合适的理财平台，单纯存银行能满足你的受益额度吗？当然你也可以选择投资股市，但是要注意高收益就意味着高风险。60万现在还能撬动300万的房产，如今房价如飞猛进，要是前几年买了房子，现在都能算得上是地方一霸了吧！你确定收入能跟得上房价的走势？况且租房子的钱也是要给房子的主人的，你只是暂时占有罢了。
买房的优势不仅能够抵抗通货膨胀，提高居民生活质量，满足拥有自宅的心理效应，同时提供居住效用和资本增值的机会，强迫储蓄积累实质财富等。
租房的困境
虽然现在有很多年轻人不愿意买房，宁愿租房。但你仔细想想，年轻的时候可以肆意的租房那么随着年龄不断增长之后没有一个安稳的归宿能行吗？人的一生中究竟需要几套房？
① 自主刚需房
对于每个人来说，给自己一个在社会中可以安身立命的居住之所是天经地义的，当然，随着时代的发展及房价的不断上涨，很多年轻人开始出现“此生不买房”的新理念，但我们必须承认，传统观念之所存在，就是它不会以我们的一直为转移，不是说你一辈子租房生活就可以让买房观念彻底消失。
所以，无论如何，每个人都应该在适当的地点以适当的价钱购入一个适当的房子，来满足基本的居住功能。
换位思考一下，成家立业之时，若连一套刚需婚房都没有的话是不是有些迷之尴尬，不仅身心得不到归属，女方的家庭多半也不会答应。
② 改善型住房
正常来讲，购买改善型住房应当是一般家庭经过多年积淀，多数事业有成，经济基础进一步殷实后会做出的选择。也是为了增加幸福指数，对于养老、增子也是很好的选择，俗话说人往高处走，当然是越走越幸福了。另外房子小换大，是部分投资者的想法，不仅能让幸福来得更快些，增值幅度也大大上升。
对比一下买房与租房的回报率
买房的主要收入有：1、房租 2、房产升值。
租房的主要收入有：1、省下来的买房首付款的投资收益 2、每月房租低于按揭款部分的投资收益
把每年的收益/支出，按照通货膨胀率折现，就能算出买房和租房的回报净现值。到底什么时候，买房租房就一目了然了。
对比图
通过这个模型，可以归纳出两个很重要的参数：租售比和房产升值速度。当房产升值速度很快时，即使租售比达到1：300，买房野比租房划算！而即使房产升值很慢，或者就是负值的话，但如果租售比很低，买房也会划算。
租售比和房产升值速度，对你买房租房的决策大概是这样的：
可以看出，如果未来房产不升值，在1:15的租售比情况下，买房和租房是差不多的。
而用政策优势得天独厚，完全和深圳一样的广州南沙，1：160的租售比，意味着未来，房产升值速度要达到平均每年12%，买房才与租房差不多，如果升值速度低于12%，那还是租房更合算。
有了这条曲线，就能简单地判断到底买房还是租房？
如果你预计未来房产升值速度为3%左右，那么在租售比要在1：21或更低的情况下才买房。
如果你对未来非常看好未来房地产，认为未来房产升值速度能达到平均每年11%以上，那么1:120的租售比也不算贵。
确实，过去，北上广深等大城市的房产升值速度，平均速度不低于10%左右，当时如果把这种过去无限延伸到未来真的可行？
合理资金配置
未来还会有10%的速度吗？但可以确定，未来升值速度达不到10%，以现在特大城市的租售比价格买房，不值。
对于小城市，观察中国人口曲线，63年有一次出生高峰，而他们的预期寿命基本在2030年左右，也就是说，2030年后人口数量将开始大幅下降，以此为推断基础，房价不会大涨，甚至会下跌，贷款买房，不值。
租房、买房到底哪个划算？我想大家心中也一定有自己的见解了，租房最后我们什么也没有得到，反而搬家次数越来越多，居无定所！为什么不能买一套自己能负担得起的房子来满足生活居住的需求。当然这也要因人而异，在满足刚需的情况下可以考虑是否再购置改善型住房。
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