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提问：
章哥好，我想请教一下学区房的问题。我们是北京人，现在住在丰台，孩子上小学三年级，学习一直不太好，请问如果转到海淀上学的话应该怎么做？
我们准备卖掉丰台的房子，贷款已经还清，大概能买到380万。然后请问如果转到海淀的话，中关村和万柳地区哪里的性价比更高？如果贷款的话，我们最多能贷到多少，有人说只能贷到一半不到，是真的吗？
回答：
1、 首先说，如果孩子已经入学，那同区内转换学区都很困难。跨区转学更是几乎不可能，转入优质学校则是完全不可能。这不说你买了学区房，对口小学就必须收，而是要看学校有没有空余的学位，而且愿不愿意收。
一般来说，优质小学是不可能有空余学位的，早就被占满了。就算是有空余学位，是否接收一般也要对学生进行考试，达不到要求的同样不接收。
2、 也就是说，既然孩子已经在丰台上了小学，那他的学位就已经注定在丰台了。将来上初中也只能是三种选择，一是学习好，以“校额到校”被优质初中挑走。二是进入“一对一”的指定中学。还一种就是参加随机派位，纯靠运气。
3、 中关村和万柳，如果注重居住体验的话，万柳的性价比更高，因为房子相对较新，但一般户型较大，总价高。
而中关村几乎都是老房子，居住质量相对差一些，但面积小总价低。但如果和学区综合考虑，那中关村的性价比则优于万柳。
4、 以380万做二套首付的话，很尴尬。因为北京规定，总价超过468万的就算非普住宅，只能贷款20%。
5、 而468的80%就是374万。也就是说，你们要不就购买468万以下的房产，可以做到40%的贷款。要不就增大首付，买更贵的。
6、 总之，房产置换没问题。但跨区转学，尤其是转入优质校，完全没可能。请考虑。
如有疑问，请继续咨询。
提问：
章哥，我目前手头只能凑出100万，想在北京上车买房，能行吗？
我在西南四环的总部基地上班，目前单身，月薪15000左右，首房首贷，目前能凑出的只有这些。但明年我可能会加薪，达到25000左右。我曾经去中海的御鑫阁看过，还有万科蓝，价格都够高的，单价在7万左右，实在承受不起。如果不考虑学区的话，能在这附近有什么值得推荐的房吗？
回答：
1、 现在还处在楼市低迷的时候，也正刚需族上车的好时机。以你目前的情况，不用过分考虑投资，就是实现自住即可。
2、 100万的首付虽然不多，但在丰台区的选择余地还是比较大的。至于学区房，干脆不必考虑。丰台的优质小学本来就少，在四环外更是几乎没有。你目前还单身，即便是近期结婚，用到学位也要在七八年之后了。学区的溢价在这么长的时间里，很可能会被耗散掉。
3、 因为你是售房首贷，资格很珍贵，所以建议用足。以100万为首付，最多可选择总价285万的房源。其中贷款185万，以25年期计算，每月还款1万出头。
4、 你目前月收入1.5万，确实还款有些困难。但能看出，你对自己的未来发展很有信心，祝福你。说实话，年轻人买房，如果不逼自己一下的话，谁都不知道自己有多能赚钱、多能攒钱。如果你明年加薪到2.5万，那还款就不算问题了。
5、 不过我还是建议如果能再筹款的话，多凑些首付，毕竟是首房首贷。而且以285w的总价来看，可选余地确实不大。
6、 以总部基地为中心，四环外的楼盘中，万科蓝、御鑫阁、北京方向等盘，都可以算新盘，价格偏高，小户型基本都在7万以上。不建议选择这里，一是对你来说价格偏高，二是所谓新盘，几年之后就是次新盘，保值率到不如普通二手房。
7、 丰台西南四环外的均价，目前为5万左右，以285总价计算，可购买50㎡左右的小户型。
8、 比如四环外的富锦嘉园、富丰园、富丰8号院，现在两居的均价都不超过5万。而且这些盘的得房率都比较高，因为都不是电梯房。
9、 另外推荐一下白盆窑的天兴家园，均价在5万左右。这虽然是个回迁房小区，但入住还不到5年，也算新房。而且已经有了大房本，可以放心交易。此时挂牌的房源，装修应该还保持的不错，对你来说也能省掉不少装修费。
小区就处在总部基地东区的旁边，无论交通还是各种配套都和商品房没有任何差别。尤其距离万达很近，未来的升值幅度应该超过附近其他楼盘。
如还有疑问，请继续咨询。
提问：
章哥，我是刚需自住兼投资，也不算太急于买房。在复兴门上班，处于对上下班交通的考虑，请帮忙参考一下，下面这三个房源那个最合适？
1、玉泉路园林小区，80平，报价483万，两室一厅，南北，公房
2、老山东里，82平，报价410万，两室一厅，南向，很老的房子。
3、八角南里，96平，报价506万，两室一厅，西南。
回答：
1、 请参考《买房选择权重表》，把目标房源根据权限打分即可。
2、 你这就是按照地铁沿线看的房啊，3套房其实主要就是远近上的差距。
3、 园林小区和八角南里的建筑年代都差不多，都是老公房，除了距离，没什么太大的区别。
4、 老山东里是原来的首钢宿舍区，建筑应该在80年代的产物了，无论社区和户型来讲和上面两个都有些差距。
5、 所以，如果排序的话，首选八角南里，性价比最高。其次是园林小区，最后为老山东里。
6、 不过，这种老公房在贷款年限上会受到些限制，一般为楼龄+贷款年限不得超过50年，甚至有的银行不得超过40年，请咨询一下中介。
如有疑问，请继续咨询。
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