#故事推荐#第一章 收到欠款短信
短信提示：【林霖男士，恶意拖欠货款，现已进入违约定性/解约终审/诉前调查/律所备案阶段，为防止征信档案进一步恶化，请立即缴清当前欠款】。
林霖我的初恋男友，也是我唯一的一个前男友，我们是高中同学，我们分手七八年了，只是没想到分手以后再次想起他是在这样的情况下。
我叫闫霜，因从小性子冷淡，取单名为霜，我与林霖是高中同学，高一那年我家刚从乡下搬到县城，我有很严重的家乡口音，班里的同学都嘲笑我是山里来的，高一我们并没有太多的交集，高二他转校了，偶尔我们会在微信聊聊天，关系最多是朋友吧，高考结束后因有很多共同的朋友，我们经常一起出去玩，在大理旅行结束后，他跟我表白了，我对他也有好感，顺其自然的就在一起了。
林霖当年高考失利，家里让他复读一年，我考取了本省一个普通二本，从此我们开始了长达三年的异地恋。在林霖复读的这一年我们就偶尔打打电话，不敢过多打扰，我希望他好好学习，能够考取一个理想的大学。他复读的这一年我们就在假期见过一面，一年见了一面对于刚在一起的小情侣来说，还是很困难的，但是为了他的学业，我很懂事，没有吵也没有闹，还时常发微信鼓励他。
高考一结束他就到学校找我，至少那个时候我们是真的彼此喜欢，见面时候的那种欢喜，像发着光的星星。我带他见了我的舍友还有好朋友，他在学校陪了我一周，我带他在学校周边玩，带他跟我朋友去KTV唱歌。一周后，他回家去做兼职了，一个汽修店里洗车。
可是林霖还是复读失败了，最后上了本省地辖市的一个专科。我们约定每月他来我学校看我一次，感情还算甜蜜，上学时大家不会考虑太多，只管喜欢不喜欢。
大二假期我带他回家见父母，我爸爸不喜欢他，我爸爸认为我们不合适，不合适的原因是认为他性格太软弱，承担不了责任。当时爸爸对他意见很大，他去我家我爸爸也不怎么理他。当时我还和爸爸吵了一架，认为爸爸对他不了解，看法过于片面，但爸爸一直不同意我们在一起。
我当时岁数小不懂什么合适不合适，认为喜欢就是喜欢，不能参杂其他的东西，没有听爸爸的建议，依然继续跟他在一起。
大三下学期，我们开始考虑就业的问题，我投了很多银行、本地国企，还准备报名参加公务员考试，他对工作没有什么特别的想法，因为他大学学习的专业是汽车机械类的，想着去汽车行业。大四上学期我的工作定了下来，我决定留在省内一家国企上班，但他并没有告诉我他的职业规划。而我一直以为他会留在省内的，这样我们就可以结束异地恋了。
毕竟三年来因为异地恋，我们的感情遇到了很多挑战，一次次争吵、猜忌消磨着我们的感情，我甚至已经感受不到他对我的爱了。因此我一直希望能尽早结束异地恋，让我们的感情恢复如初。
然而有一天他突然消失了，打电话、发消息都没有回，我急坏了，以为他出了什么事情，到处问他的朋友甚至差点报警找他，后来他有个发小告诉我，他去江苏了，去跟他朋友去做陶瓷生意了，他就这样没有跟我打个招呼就走了。
我当时很难过很难过，在宿舍哭了两天，在操场背书，背着背着就开始流泪，在教室上课，老师讲到搞笑的章节，笑着笑着就开始流泪。一周以后我整理好情绪，决定彻底放下这段感情，开始新的生活。
毕业后我开始上班，刚入职不久，我接到了他的电话，他说他想我，他也不认为我们分手了，在那一刻我觉得我这几年都错付了，一个人怎么能这么没有责任心，说走就走，说舍弃就舍弃。现在他又需要我了，又可以说想我、爱我这种话。我当时并没有理他，然后他每天打电话，发消息。我很明确的告诉他我们分手了，我们再也不可能了。…点击卡片继续阅读
第五章交易资金与中介服务费
房地产交易资金及其支付时间节点,卖方和买方都非常关注、中介服务费是经纪人服务的报酬.为做好房地产经纪专业服务,经纪人应熟悉和掌握各类交易资金及其支付的时间节点、中介服务费的支付等内容。
第一节 交易资金的支付
一、房屋买卖中有哪些价格类型
(一)成交总价
成交总价,是指房屋价款(网签价)及定金、户口迁出保证金、物业交割保证金(水电煤、家具家电、装饰装修)等相加后的总价款。成交总价是否为卖方净得价,取决于该交易产生的税款、中介服务费等费用由谁承担。若该交易产生的税款、中介服务费等费用全部由买方承担,则成交总价等于卖方净得价。
（二）网签价
网签价是网签合同上体现的房屋成交价格。贷款金额认定的成交价格通常也是网签价。网签价与成交总价的关系为:网签价一成交总价一购房首期款(定金、尾款(户口迁出保证金、物业交割保证金)等).
(三)评估价
评估价,是指估价报告标明的价格。估价报告必须由有资质的房地产估价机构出具:房地产经纪公司、房地产数据公司自动评估的价格,只能作为内部参考,银行等金融机构并不认可。
（四）计税核定价
计税核定价是根据房屋的设计用途、建成年代等多个综合因素决定的,是二手房交易中缴税的基准价。
不同区域的计税核定价、同区域不同小区、同小区不同楼层的房屋计税核定价都不一样。
计税核定价的作用在于确定缴税基数,缴税时会按照计税核定价与网签价敦高原则确定缴税基数。
二、如何支付交易资金
(一）定金
买方支付定金是为了保证买卖双方合同的履行而自愿约定的一种担保形式,即当事人在合同订立前或支付房款前,由买方向卖方支付一定数额的金钱,定金数额由买卖双方协商约定,但不得超过房屋成交总价的20%。
定金可以一次支付,也可以分笔支付,在签署房屋买卖合同时,经纪人应建议买方向卖方支付一笔定金,以约束买卖双方继续履行合同。
例】客户罗成购买业主争玉一套住宅,双方谈定成交价320万元,网签价300万元。请计算最高定金金额。
【解】按照定全不超过成交价20%计算定金全额: 320× 20%-64 (万元)
(二)首付款
首付款是房屋购买时的预付款。因为有最低首付款比例,所以首付款不应少于总房价的一定比例,计算方法如下:
首付款一成交总价定金贷款金额-物业交割保证金-户口迁出保证金。其中,交易单为全款的,贷款金额为零。
首付款可以一次性支付,也可以分笔支付。支付的时间节点,介于买卖合同签署之后、权属转移登记之前,具体支付时间点由买卖双方在买卖合同中约定.
(三)资金监管金额
资金监管,是为了保障买卖双方的交易资金安全,买方并不会将房款转进卖方个人账户,而是存入资金监管账户,待权属转移登记后再将购房款划转卖方账户。
(四)贷款金额
贷款金额成交总价定金-首付款-物业交割保证金-户口迁出保证金。需要指出的是,贷款金额由银行负责放款。经纪人可向买卖双方说明以往的放款时效,但不得对其进行承诺。
若出现银行拒贷的情形,经纪人应第一时间告知买卖双方并留存证据。对于银行不批准贷款的情形有下列处理办法: (1)买方自行筹齐,转移登记前支付: (2)再次向其他银行申请贷款; (3)买卖双方协商解约
对于银行不足额批贷的情形,有下列处理办法: (1)买方自行筹齐差额部分,在银行放款之前补足(2)再次向其他银行申请贷款; (3)变更付款方式,例如由公积金贷款变更为商业贷款: (4)买卖双方协商解约。
(五)物业交割保证金
物业交割保证金,是为了避免卖方拖欠居住相关费用(包括物业费、水电燃气等费用)或恶意损害房屋,买方在向卖方支付房款时会预留一部分尾款,待卖方结清所有居住相关费用以及确认房屋无明显损坏后再支付给卖方的价款。
物业交割保证金的额度由买卖双方约定,但不应超过房屋成交价的5%,支付的时间节点应同时满足下列条件: (1)完成权属转移登记; (2)买卖双方签署《物业交割确认书》 。买卖双方另行约定的除外。
【例】客户杨华,购买了一套商品住房,成交总价为200万元,网签价为180万元,在签署买卖合同时与业主约定了物业交割保证金,请计算物业交割保证金的最高金额。
【解】物业交割保证金应不超过房屋成交总价的5%,因此可约定的物业交割保证金最高额度为: 200x5%=10万元
（六)户口迁出保证金
户口迁出保证金,是为了避免卖方不及时办理户口迁出,导致买方权益受损,买方在向卖方支付房款时会预留一部分尾款,待卖方办理完户口迁出后再支付给卖方的价款。
户口迁出保证金的额度由买卖双方约定,但不应超过房屋成交价的10%,户口迁出保证金支付的时间节点应同时满足下列条件: (1)完成权属转移登记: (2)买卖双方签署《户口迁出确认书》。
