今天，VIP群的一个同行电话咨询了一个问题，他是一个工程的居间人，他咨询的具体的细节问题就不在这里说了，电话中有一个关键的问题，跟大家聊聊，就是，居间合同是否合法，以及如何保护甲方或者自己的关系。
我给他的答复，居间合同当然是合法的，这就好比我们周围的很多中介，他们都是合法的，比如，二手车有二手车软件，二手房有房地产中介，再或者，婚姻介绍，有各种相亲软件等，他们都是只收个中介费，然后帮忙对接一下，剩下的事情，就看买方和买方是否能谈成了。
但是，我们工程上的居间合同，有一个非常大的不同之处，就是，居间合同里面肯定要写明，对哪个具体工程进行居间，这样的话，肯定会注明甲方公司的名字等各种详细信息，这样的信息，对于敏感的甲方，他们肯定是不愿意的，为什么敏感以及为什么不愿意暴露这样的信息，都是明白人，这里也不细说了。
那么，该如何处理这样敏感的信息呢？
其实，完全可以规避掉，我们中间人可以把这个居间合同变成中间人与乙方的一个咨询或者劳务合同，条款中写明，中间人帮助建筑公司做预算、做方案、投标、与设计院对接等，这样的话，这就变成了一个只有中间人与建筑公司的劳务合同，中间人赚的钱，都是劳务的辛苦钱，而不是关系运作的钱，合同中也会注明是哪个工程项目，但是，中间人与甲方看不出有任何关系。也许有同行会说，这个是能猜出来的啊，但是，不好意思，那只是猜测，猜测没有用，要看落实到纸面上的文字，那才是最真实可靠的东西。
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介绍项目拿居间费也要注意3条红线！
一、注意身份，如果是公务员或者项目甲乙方有关联不要签约，否则也不受法律保护；
二、注意费用占比不要太高。高于5%企业不能税前抵扣，高达25%合理性存疑；
三、注意收款涉及公转私问题。个人卡收款以为没事，实际涉水风险非常高。
介绍项目也要把控风险，提前筹划。现在居间费处理都在采用个体户形式，在税收优惠地区比如河南安阳、浙江义乌等地注册个体户。用个体户名义签订居间合同，公转私完全合规，还能开票给付款方。
最重要是通过核定园区个体户，开票300万，增值税免征，只要缴纳个人所得税。个税核定综合税费率仅1.5%，就能完税自由支配。真正安安心心把钱挣回家！#财经头条##财经##个体工商户#
最高法院裁判观点：若买受人没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，则不构成跳单。
房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
案例索引：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过 12月20日发布指导性案例）
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居间费为什么收不到？不要忽略这些点！
现在很多的居间人都会发现自己的居间业务都有收不到款的现象，自己鞍前马后做了这么多事，又是送礼又是陪酒，熬坏了身子到最后却收不到款，实在是心痛不已，快来看看是不是你忽略了以下这些点：
第一：没有把控人性。
总觉得甲方是我的人，乙方是我的人，没事业务不会跳过我，总觉得双方把控非常好，没有一点漏洞。
但其实只要有一方中觉得其中利益够大，不惜把你踢了也要单独参与，这个时候你就知道什么是人性了
第二：不重视居间合同。
虽然说，你找到甲方和乙方肯定和你的关系肯定足够好，在你看来其实这个合同对你们来说就是走个流程，即使你拿了合同，自己填个数字，也是没有关系的，但是这个居间合同内肯定有很多条款肯定是不够完善的，保不齐就被人家坑了呢？
这里重点是签合同一定不能马虎，打款时间、金额、是否含税、私下见面等事情合同中一定要约束清楚，甚至有些人都不想签合同，不签合同就不受法律保护，你没有合同，我给你什么居间费，你凭什么说这个项目是你对接的？聊天记录有什么用，居间合同才有法律效力，你上法庭打官司你把聊天记录给法官看，会认吗？
所以现在不能在随便搞个合同，不然真的是后果太严重了。
第三：进行大型的公转私的税务问题。
现在我们马上进入金税四期，是大数据在管控，你一个几千万的工程，你拿三百万的大额居间费，人家乙方公司需要进行大额公转私，肯定是需要有正当理由来进行打款，怎么可能通过单凭你两的关系就随随便便打款呢？所以要注意公转私的问题！
第四：发票问题。
现在还是金税三期，还是以票控税的时代，你拿走三百万的居间费，人家公司就算有法子打款给你，但是你不给人家发票，人家公司税务很容易出现问题，所以要注意不要给人家乙方公司难做，积极配合给人家发票！
如果你是已经用个人名义签订合同了，只能申请税收园区自然人代开了，收款以后，通过税收园区自然人代开发票完税，保障四流一致，对比与个税的40%，不同园区不同核定个税：这里只有1%，也就是说，你代开三百万的发票，只需要3万的税费，不再重复纳税！
第五：高额的税费。
居间费又叫做辛苦费，但是这个费用必须要合法就需要完税，完税是按照劳务报酬来算，按照20%、30%、40%的三级超额累进税率，三百万就是按照40%的税率缴纳！到手才只有180万！
那么如何节税呢？可以自己创立一个个体工商户，用个体户的名义与付款方签订合同（像什么建筑居间，还有咨询等）
居间人在进行这笔业务以及签订合同之前，自己先赶紧去税收园区注册一家或者多家的个体工商户，用个体户名义收款并完税。
因为一般个体可以享受当地的核定征收政策，个人经营所得税核定为0.5%，普票免征增值税，附加税！但是如果你不去核定，就需要按照5%~35%的累进税率纳税！以我区注册的个体工商户年开票三百万来演算的话
增值税：300/1.03*3%=8.73万元
附加税=8.73*（7%+3%+2%）＝1.04万元
这些是大家都少不了的，但是呢，不同于普通的注册地址，一些经济园区还会有对注册企业的增值税以地方留存的30%~80%扶持奖励（增值税纳税100万就有15-20万的奖励）
生产经营个人所得税=300万*0.5%=1.5万
所以你可以到手：300-11.31=288.69万！
前提一定是税收园区哦！
#买房“跳单”违法吗#谢娜不违法
我的这个观点可能很多人不认同，但是从法律角度分析，目前爆料者提供的证据无法支持其向谢娜主张中介费，谢娜虽然在爆料者的带领下看过房屋，但是由于他没有与谢娜一方签订书面的“房屋居间合同”，对于双方的权利与义务没有进行充分的约定，例如：中介费如何计算、收取，中介方完成居间工作的标准是什么，是否是独家代理房源等，所以，假如出现跳单的情况，他是无法向谢娜主张获得中介费的。在这起民事纠纷中，没有签订书面的合同，爆料者就已经处于劣势，想要要追讨中介费非常困难。
#西安身边事# 今年4月，23岁男子苗涛与李元夫妇及一家中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，购买李元夫妇在西安凤城一路某小区一套160余平方米的房屋，交易价格为138万元，定金2万元。苗涛按照合同约定支付了定金，谁知却被房主告知房子不卖了。无奈之下，他将房主起诉至未央区法院，要求赔偿违约金、房屋涨价损失等30余万元。法庭调查和法庭辩论后，双方均同意调解。如果双方不能达成调解，法庭将择期宣判。#西安# @头条本地通 @头条城市圈 @微头条
“业主‘跳单’，应赔偿我们46万元中介费！”广东广州，王女士与某房产中介公司签订了《独家包销合同》，出售价值千万的别墅，独家包销期结束后，王女士降低价格与对方达成协议，中介认为王女士跳单，要求法院判决王女士和买家分别赔偿中介费23万元。
王女士准备卖别墅后，就找到某房产中介公司，让他们帮忙出售房屋，中介表示，如果王女士让他们独家包销，他们会向客户大力推荐此套别墅，王女士犹豫了一阵，最终和中介签了《独家包销合同》，独家包销时间为一个月。
双方约定，扣除中介费后，王女士实收价格不得低于1550万元，交易成功后，王女士将按成交价的1.5%支付中介服务费。之后，中介两次带男子梁某到现场看房，梁某对房子很满意，并在中介的引荐下，与王女士洽谈买卖别墅的事宜。
经过商讨，梁某对涉案别墅出价至1500万元，但王女士不同意调低售价，后因价格问题，双方没能达成一致意见。
中介以为这单黄了，非常沮丧，40几万的中介费就这样没了。独家包销期结束，中介依旧关注着这套房产，发现半个月后，王女士与梁某以930万元的价格，签订了《存量房买卖合同》，并顺利完成交易过户手续。
中介公司发现此事，当即以王女士与梁某两人的行为，属于“跳单”，将其告上法庭，要求王女士、梁某二人分别向其支付中介服务费23万元，一共是46万。
注：该中介公司是双向收费，他们和王女士签订的服务合同约定，别墅卖出后王女士支付1.5%的中介费，梁某通过他们购买这套别墅，也要向他们支付1.5%的中介费。
1、中介和王女士、梁某签订的合同，属于居间合同。
居间合同是指，居间人向委托人报告订立合同的机会，或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
这里说的居间人，便是中介，也就是说，中介为委托人提供成交的机会，委托人向中介支付相应报酬。
民法典第509条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
从法律上讲，王女士、梁某和中介签订合同后，应该严格按照合同履行，否则守约一方，可以依照民法典第577条之规定，要求违约方承担违约责任。
即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，
2、王女士和梁某的行为，是否属于跳单？
《民法典》第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
简而言之，委托人“跳单”支付报酬的前提，是利用中介人提供的交易机会或者媒介服务。
也就是说，如果委托人没有利用中介人提供的机会或服务而达成交易，就不必向中介人支付报酬。
值得注意的是，在非独家销售的情况下，如果业主和买家找另一家便宜的中介，完成了交易，也不必向前中介支付报酬。
本案表面上看，是因为中介没有完成“扣除中介费后，王女士实收价格不得低于1550万元”的约定，实际上王女士和梁某跳单的意思很明显。
特别是独家包销期后，两人找了另一家中介，以1万元的价格完成交易来看，明显不符合行情和常理。
法院审理后，认定王女士和梁某两人的商品房买卖行为，属于跳单，两人应该分别向中介支付居间费用，但是，法院认为王女士和梁某两人，每人23万元的中介费用太高，将其调整为分别向中介支付11万元。
一审宣判后，王女士、梁某不服，提起上诉，二审法院经审理，以一审法院事实清楚，法律适用正确，驳回了两人的上诉请求。
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头条热榜#行家计划##头条创作挑战赛##恶意“跳单”私下买卖房 法院判赔#
【又现故意违约！男子购房后房东不过户称要涨价40万】底签署存量房买卖合同时约定房屋总价51万元，房产证下来后房主却不愿过户，称需重新定价后继续履行合同。近日，西安市新城区法院判决此案解除合同，房东赔偿9万余元的房屋差价等损失。
购房者：办完房产证手续
房东一直不办理过户
11月中旬，薛先生和妻子林女士通过中介公司看上一个位于东二环附近的二手毛坯房，面积约86平方米，打算等过户、装修后当婚房用。
11月27日他们和中介、房东吴某和其妻子黄某签订了西安市存量房买卖合同和房屋买卖居间合同，并交了5万元定金。林女士说：“签合同时定好了房子总价是51万元，因为房产证还没有下来，房东也是贷款买的，所以合同上没有写具体过户时间。”
在存量房买卖合同上，记者看到约定部分手写内容为：甲方需在房产证办理后七个工作日内向银行提交提前还款申请，办理撤押手续，待全部成功办理后方可办理本次交易手续。
合同签订时间为11月27日。“3月，我们通过中介得知房产证已经下来了，但房东说撤押资金还差10多万元，没法过户。”薛先生说，中介协调过多次，但房东一直不太配合。
房东：想履行合同需重新定价
比合同价高出40万元
5月19日，中介公司发给黄某和吴某的催告函中写着：因黄某夫妻一直不按照合同约定，履行银行撤押赎证义务，导致合同无法履行，进行过多次沟通，但时至发函日，仍表示拒绝履行合同。
薛先生说，5月，他和林女士领取了结婚证，但房东依旧不履行合同，同年6月，薛先生夫妻将吴某夫妻起诉至新城区法院，希望被告能继续履行合约完成过户，并支付违约滞纳赔偿金45900元，因拖欠5个月不能装修入住而产生的房租费4500元等费用。
“起诉后，法院调解了很多次，我们还是想要这个房子，说实在不行就全款支付，房东也能拿到钱去办理解押，但房东还是不愿意。”林女士说。
3月28日，薛先生和法官助理通话录音中，法官助理说，被告说如果继续履行合同需重新定价，总价为90万元。
昨日下午，记者联系了房东黄某，对方称不方便接电话，并结束了通话。
法院：解除合同
被告赔偿9万余元房屋差价等损失
5月2日，新城区法院审理认为，原、被告所签的存量房买卖合同合法有效，根据催告函以及薛先生和吴某的微信聊天记录截屏，足以证明被告明确表示不愿继续履行合同，且涉案房屋系被告按揭购买，被设立有抵押权，原告要求继续履行合同事实上已经不可能，故合同依法应予解除。
最后法院判决：原告与被告签订的《西安市存量房买卖合同》予以解除，被告于判决生效后10日内向原告支付违约滞纳赔偿金45900元、租金损失4500元、律师费6000元、保费3500元，驳回其他诉求。
合同解除后，薛先生和林女士再次将黄某、吴某起诉至新城区法院，提出支付双倍定金10万元，因违约产生的房屋增值部分差价损失530160元等诉求。
12月26日，新城区法院经审理认为，因原告在之前的诉讼中已主张了违约滞纳金，故不支持其要求双倍返还定金的诉求。
法院判决：被告于判决生效后10日内向原告支付房屋差价损失93614元，驳回其他诉求。
林女士说，第一次判决后，房东支付了64205元，但解除合同后法院判的房屋差价赔偿他们接受不了。“我们交的定金实际也没有退，说是违约滞纳金弥补了我们的损失，但违约金才45900元，定金交了5万元。”
薛先生说，他们将提出上诉。（来源：华商网）#西安身边事# #西安生活#
现在居间人都开始签订居间协议了，但现实中居间人要的居间费点数太高而且多数要求提前支付，从而导致当事人事后后悔出现毁约或者部分支付情况，现在为保护居间人可以签订居间协议，希望居间人不要太黑同时可以拿到属于自己的费用。
广东广州，女子通过中介出售房屋，中介联系买家后，组织双方多次协商，因价格没谈成没能完成交易。但中介合同到期后，买卖双方却迅速签订合同，完成过户。中介公司把买卖双方告上法院，要求双方各支付中介费23万元。
女子王某卖的是一套别墅，购入价960万元。她和中介公司签了份独家包销合同，包销期限到去年年底。双方约定，委托交易价不低于1550万元，中介费为成交价的1.5%。
之后中介公司联系到买家梁某，组织他两次看房，梁某表示满意，在中介带领下，与王某见面洽谈交易事项。王某还和中介签了份居间协议，约定交易成功后，按1.5%支付中介费。但多次协商后，梁某出价到1500万元，王某还不同意调低价格，制止去年年底，双方都没谈拢。
今年1月7日，梁某告诉中介，他不买了。1月25日，王某告诉中介，房价不能低于1600万元。没想到，第二天，王某就和梁某签了份930万元的买卖合同，还完成了过户。两人是在另一家中介协助下过的户，支付1万元报酬，没有签三方协议。
中介公司认为两人是跳单，起诉到法院，要求两人支付中介费。
【家子说法】
一、什么是“跳单”？
所谓“跳单”，是一种俗称，又称“跳中介”，是指委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的服务，为了不支付报酬，跳开中介人，私下与交易对象签订合同，或者通过其他中介人与交易对象签订合同的行为。
这种行为，在二手房买卖过程中十分常见。
为了防止跳单，中介公司一般都会在委托合同中特别约定禁止跳单。
但是，司法实践中，对于这种约定是否有效存在一些争议。有认为这种约定是中介利用自己的优势设立的霸王条款，剥夺了委托人的选择权。有认为这种约定是委托人明知的情况下签订的，应该有效。
为了进一步规范这种情况，去年实施的《民法典》在第九百六十五条特别规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
明确跳单是不允许的，仍然需要支付报酬。
二、如何认定跳单？
但是，跳单的前提是委托人利用了中介人提供的交易计划或者媒介服务。而实践中，可往往存在同一房源被多个中介掌握的情况，而买方也可以通过多家中介公司了解到同一房源信息。
各个中介提供的服务质量、价格高低都可能存在差异。买卖双方之所以能够达成交易，究竟是利用哪家中介的服务，就会存在争议。
这个时候，究竟是跳单还是委托人的自主选择，就需要综合合同的具体内容及整个事件的情况来判断了。
在这个案件里，法院就认为，买卖双方在报销合同期满后不到一个月就订立了合同，价格比王某提的价格少了620万元，比独家包销期间买家最后提出的交易价少了570万元，甚至比卖家购入价还低30万元，而且两人都拒绝提供交易流水。另一家中介公司仅收取1万元的报酬显著低于当地中介服务费的计算标准，以上种种不合常理的交易行为，难以让法院采纳买卖双方不存在“跳单”行为的主张，最终判决王某与梁某分别向中介公司支付服务费11万元。
你对这个结果怎么看呢？欢迎在评论区留言，与大家一起交流看法吧！
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@家子说法 关注我，多学法律少吃亏。
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