聊聊停贷与监管责任那点事：
近一段时间，许多房地产项目因资金问题停工，进而出现了一些集中停贷断供的现象，这时候有很多业主纷纷把矛头指向了预售资金监管银行，诚然，项目资金被挪用，作为监管银行肯定有监管不到位的问题，这是毋容置疑的，但问题也不是想像的那么简单，今天跟大家聊一下。一家之言，若有不妥，敬请指出，
首先，一个房地产项目，可能合作银行很多，有提供开发贷款的，有提供按揭贷款的，有负责资金监管的，有的还具有上述多种职能。虽然都是商业银行银行，但事实上监管银行并不等于贷款银行。
大部分购房者买房都离不开商业银行的贷款支持。而要满足广大居民合理的购房融资需求，仅有监管银行是不够的，所以一个项目顺利启动、建设、销售，需要更多的贷款银行支持。所以，资金监管不一定要在贷款银行，几乎所有银行都可以贷款，但不是所有银行都可以做资金监管。
只有预售资金监管银行才与住建部门签订资金监管协议，履行对预售房款的监管职责；还要负责定期与住建部门对账，有时也要接受住建部门对监管账户资金的检查……
一个地产项目要取出监管资金，需要由开发商申请并由当地住建部门的审核批准，而监管银行要对审批手续进行核验，没有完整的审核手续特别是有权人签字，银行是不予受理的，而银行在接到了住建部门审核通过的预售资金用款申请后，应及时处理支付，不得延误，否则就违反了监管协议。
1、房子是用来住的，这个说法成立的前提是去杠杆。就是说买房子的人不用杠杆，全部房款自己支付。建房子的开发商不用杠杆，全部建设成本自己支付。没有杠杆，就不会有炒作，房价就会平平稳稳。过去，农民的房子就是这样建的，没有人炒农村的房子。历史上中国的房子都是这样建的，中国历史上没有房地产热。那个时候没有商业银行，没有按揭，也没有开发商。是银行赋予房地产以金融属性的。
2、据专家估计，中国今年的新生儿大概率会低于1000万，比预计的早十年破千万。关于低生育率应该问三个问题：养儿能不能增加经济收益？养儿能不能降低风险（养老）？养儿能不能增加精神愉悦？第一、养儿增加经济收益的前提是大家庭，不适合现在的核心家庭模式。第二、靠儿女养老没有任何实证支持。第三、教育的烦恼已经冲抵了所有养儿带来的天伦之乐。如此低生育率是一个不可逆的现实。
【银行违规操作，记者采访时坦然应答：你们去起诉中国银行吧！】湖北经视记者在采访中了解到，武汉市武汉经济开发区新长江香榭澜溪项目上出现资金问题，主要是将本该进入监管账户的房款，挪作他用。武汉市住房保障和房屋管理局工作人员介绍，按照《武汉市新建商品房预售资金监管办法》，购房者的购房款应当全部进入专门的资金账户，但在实际操作中，新长江东荆房地产开发有限公司仅将首付款交存至监管账户，新长江公司与按揭银行违规操作，未按规定将审批通过的个人按揭贷款打入监管账户，公司存在欺骗监管部门、购房人，逃避监管的行为。
而新长江香榭澜溪四期、五、六期的业主告诉记者，他们的大部分是从中国银行汉阳支行办理的贷款。记者陪同业主找到了中国银行负责办理新长江香榭澜溪个人贷款业务的工作人员。按照《武汉市新建商品房预售资金监管办法》规定，各商业银行在发放新建商品房购房贷款时，也应当将购房贷款发放到相应监管账户，若各商业银行不按规定履行义务，监管机构可将其违规行为通报金融主管部门。
照此规定，中国银行汉阳支行这样做明显属于违规行为，采访中，中国银行汉阳支行个人贷款部工作人员回答，知道有这个办法，如果购房者质疑的话，可以走司法途径解决。#湖北身边事#
#银行#@中国银行@中国银协@中银研究
转发节选中国证券报：
从市场角度看，十一假期期间，中国证券报记者走访新房市场发现，不少房企为了加快回笼资金，在黄金周之前，对前期已认购但迟迟未缴纳剩余房款的客户进行批量清退。有销售人员对中国证券报记者表示，前期为了冲量，很多房源允许只缴纳少量认购款，剩余首付款延迟缴纳。但是随着销售周期拉长过大，很多房源面临清退，清退后的房源一般用于特价房，因为销售批次已经发生了变化。"监管对楼盘的备案价、打折力度都进行了严格限制，只有前期清退的房源，才可能出现明显的折价。随着四季度来临，客户的回款周期成为销售最先考量的因素。
对于商业银行而言，从8月起，个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）规模恢复性增长，9月RMBS发行规模更是达到770亿元，创下年内新高。RMBS发行规模提升有助缓解房贷额度压力。
大体两点心里有数：
1、由此看至少清退内部认购房子，也是市场特价房源一部分。
2、RMBS月规模770亿，大体占月整体销售额10%左右，这玩意好像杯水车薪，不过增长总是好的，毕竟个人公积金也存在一定规模，只要有余钱银行，增长贷款也得保证质量。
房价暴涨，谁是最大的受益者？
房价暴涨的相关受益者包括地方政府卖地价所得，房地产开发商卖房子所得房款，建筑公司工程所得，代理公司销售所得佣金，炒房者的价差等等。
地方政府是不是卖地最赚钱？也不是，政府通过城投公司的平台，的确卖地赚起了很多钱，但是又把这些钱投在了新城区土地的七通一平，又转化成了固定资产。如果钱不够，还需要多方融资，因此城市发展得越大，地方政府的债务就越多。而债权方就是银行。
所以，最大的受益者是银行，它给房地产开发公司贷款，也给买房者贷款，更给地方政府的平台公司贷款，这叫吃完甲方吃乙方，而且利率很高，都在5%以上。一个买房者如果按揭贷款30年，利息总额会等同于房价总额，这种利润能不高吗？
还有没有比银行更赚钱的？有啊！就是那些不起眼的、已经悄悄地布局了中国主要商业银行的外国投资者。他们在四大银行股改上市的时候就已经潜伏了，这么多年通过上市资本市场上已经赚到了天量利润。基于资本下游的所有实业，都在出苦力帮资本投资商打工。
想不到吧？外国投资者通过中国的银行已经收割了太多的房地产红利韭菜了。
#深圳头条# 昨晚，深圳房地产调控再次放大招。住建局发布关于进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知文件。文中提出8条措施，包括严格审查购房人资格，违规将暂停使用网签系统3年。
誉美之眼聚焦：该《通知》中明确指出房地产开发商、中介可以会同有关商业银行对下列购房资格信息进行严格核查：
第一，购房者有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料。
第二，购房者的社会保险或个税清单材料。
第三，购房者的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。
对收入比例不符合要求的购房者，开发商应当评估风险，采取劝退等方式处理。对存在弄虚作假、提供虚假证明等违规行为的购房者，拒绝接受其购房申请，并及时报告辖区住房建设部门。
开发商、中介可会同银行审核购房者资格是否具备？这是真加码还是过道道？文件看，这下找所谓的有房票代持的人，可能布局至少得一年以上了。
恒大事件后我国法治建设的进步之四
恒大事件后，很多债权人通过司法途径冻结恒大资产，那么在这么多债权人中，最应该优先保护谁的利益呢？今年1月，最高院，住建部和人民银行中央三部门的联合通知，明确了国家的态度：优先保护购房人。
关于严格落实规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知可以说是保护购房人的重大法律举措。具体体现如下：
一、图二（注意红字）：人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。明确说明在保全措施中切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。
二、图三：第二条第一次说清楚了退房款的支付条件：或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。
这就是为什么有的业主解除合同官司打赢了还退不了款的原因，因为法院在执行过程中得经过住建部门审核同意！
三、图四图五专门强调了在预售监管账户监管划拨过程中对法院和住建部门出现滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法行为的制裁！
各位业主朋友们，你们明白了吗？不是法律没有用，而是你们不会用！
#深圳# #深圳身边事# #深圳资讯# #深圳头条# 5月26日，深圳市住房和建设局就从宏发万悦山看合理设置新房摇号流程的建议进行了回复。
网友留言：
近期开盘的宏发万悦山项目存在的问题：1.存在哪些购房资质问题，不一次说清楚，行政服务都要求资料哪些不合格一次说明，允许申述，而宏发万悦山不是。前期我按要提交资料，宏发项目指出2个问题补充资料后都解决了，我以为自己资质没问题了，突然在提交资料窗口关闭后一天，告诉我资料有问题，直接不合格，不允许申述，提交相关证明。。
按这种前期资料都没问题，然后直接判定不合格，最后通知意向申请人，还不允许申述的流程设置，人为操作空间太大，审核人几乎可以想排除谁的购房资格就排除谁。流程要合理，标准需要公平公正、公开透明。
2.既然是要证明购房能力，那么收入证明和流水应该符合什么要求？如果以前流水不够，但今后收入稳定完全足以证明有购房能力怎么办？证明购房能力的标准要更加合理透明，现在审核购房能力标准不明，审核人员权限、人为操作空间太大
深圳市住房和建设局回复：
网友您好！
您反映的问题收悉，经核查，您提供的资料审核不通过原因为购房能力审核不合格（《收入证明》未能覆盖月供金额2倍以上、《收入证明》与流水不符）。根据《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》（深建规〔〕2号），购买新建商品住房的购房人需登录“购房意向登记系统”进行购房意向登记。该系统与户籍、婚姻、社保、房产等信息互联互通，能准确识别意向登记客户的购房信息，减少了人为因素干扰，提高了审核资料的公平性和准确性。
根据《通知》要求，房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对下列购房资格信息进行严格核查：
1.购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料；
2.购房人的社会保险或个税清单材料；
3.购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。
通知发布以来，房地产开发企业会同有关商业银行严格按照相关要求对购房人的购房资格及购房能力信息进行严格核查。市区两级住建部门进行严格督查，确保销售全过程公平公正公开。
感谢您对我市房地产市场管理的关注和支持。！
这个周末最为重磅消息之一，就有深圳房地产新政的调控力度。
说实在的，真没想到他们会周末就加码。这点确实出乎我的意料，挺意外，挺欣喜，挺佩服的。
三天前我还发文说深圳房地产协会的“房住不炒”征文大赛就是“掩耳盗铃”。
没想到政策还真就接踵而至，果然是深圳速度。再次为深圳住建局点赞。为深圳点赞。
周末深圳住建局发通知，明确要求深圳市参与房地产交易各方，包括商业银行（尤其是这个商业银行要强监管严监管，每次炒房的暗流都来自他们内部，始作俑者就是他们，不抓他们几百个人真不解民恨。）以下内容：
1。购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料；
2。购房人的社会保险或个税清单材料；
3。购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。
可以看出，要动真格的了。深圳已经开始从购房人资格以及资金来源进行严监管。
这是个好现象，同时也释放出一些信号。
看来深圳房价要回落到一定的合理区间。
房价合理了，健康了，深圳产业才能更为健康有序，持续发展，深圳会更加繁荣。
在深建设者也才有尊严和幸福感。才更加有劲干事业。
作为一个在深圳工作和生活了十几年，交了社保的深漂，此时我内心依然五味杂陈，挺复杂的。
希望新政出来能够还深圳房地产市场一片洁净的天空，健康有序的空间。
希望不再是“掩耳盗铃”的把戏重演。
要做就做彻底一点，国家把那么好的政策和资源给到深圳，一定不要心慈手软。不能让不法投机分子坏了深圳改革开放的大好成果，以及让他们坏了深圳的名声。不要让非法炒房客有任何遁逃的机会。
无论是过去的还是最近的，一网打尽。
最好追究历史责任，把过去十年五年违规资金全部查处一遍。还深圳老百姓一个公信力。让违规非法炒房者得到应有的惩罚。
借此机会，给全国人民做一个好的榜样。
深圳再次成为引领社会主义核心价值观的先行者和发扬者，做出真真正正的腰杆笔直的社会主义先行示范区。
不负众望，不辱使命！
@微头条 #我要上微头条# #深圳房地产调控升级#
#晓说楼市# 央行货币政策委员会第三季度例会召开，房地产终于不再被无视，而是郑重提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，消息一出，A股港股的房地产股全线飘红，更有人解读为新一轮的“救市”即将到来。真的吗？恐怕未必。
诚然，考虑到近期楼市成交量下行、地市二轮供地集体遇冷，房地产市场下行的趋势已经确立，此时提出“维护房地产市场的健康发展”，“防过冷”的意味要多于早前的“控过热”，再联系到近期央行亦有人士提及要保障合理购房需求刚需贷款的需要，此前紧缩性的信贷政策确实有边际改善的可能，若有实际动作，对于久旱的房地产市场无异于甘霖。但是，“边际改善”不是“全面放松”，“防过冷”也不是“打激素”，央行也仅仅是代表货币政策的取向，市场如果过度解读利好，这又是犯了给点阳光就灿烂的健忘症，忘记了过去几年是怎样的一种调控新常态，也忘记了今天行业处于如何的一种内忧外困的境地。活下去，依然是当下房企过冬的主题。
至于“维护住房消费者的合法权益”又要如何理解呢？相信明眼人都有看到当前个别房企资金链紧张所掀起的轩然大波，如何保障关联购房者的合法权益，如何保复工、保交楼，首要的还是保证项目的资金链不能断裂，包括加强项目预售房资金的专款专用监管等，都跟钱有关系。当然，针对房贷个体而言，考虑到部分城市的房贷审批时间过长导致的交易违约纠纷屡有发生，或许央行喊话有利于商业银行的放款提速，客观上也是有利益住房交易和开发商的房款资金回笼的。
所以，正如“稳房价”在市场上行期和市场下行期的重点是不一样的，此番央行寥寥两句的喊话，确实对楼市释放出了积极的信号，但是这并不是政策的逆势反转，而是对市场的善意呵护。
