摘要：
根据司法解释规定，出卖人“一房二卖”应承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。实践中的“一房二卖”情况不鲜见，但并非所有“一房二卖”都是居于出卖的主观恶意。那么，出卖人承担“一房二卖”的赔偿责任应否以其具有恶意违约故意为前提呢？
案情简介：
湖北金华实业有限公司（以下简称金华公司）委托武汉皓羽地产顾问有限公司（以下简称皓羽公司）代理销售由金华公司开发的“楚天星座”项目，双方合同约定：该项目的《商品房买卖合同》以及文件均需由金华公司加盖公章后方能生效，其他任何单位和个人签订均属无效。
4月苏金水与金华公司就购买X号、XX号商铺，双方签订了《<楚天星座>商品房认购合同》。后苏金水与代理商皓羽公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》。其中第一份合同出卖人签章处盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”，买受人签章处有苏金水的签字。第二份合同约定苏金水购买XX号商铺，委托代理机构签章处盖有“武汉皓羽地产顾问有限公司销售合同专用章”，买受人签章处有苏金水的签字，金华公司未在该合同的出卖人签章处签章。购房款金额共5631010元，其中通过皓羽公司报批安装在“楚天星座”的POS机向皓羽公司支付4211010 元，其余通过银行转账及现金支付。皓羽公司向苏金水开具三张收款收据，其金额共计5631010元，其中，载明为定金的收据，与此前两份认购合同记载的定金合计金额相符。
皓羽公司因与金华公司发生纠纷，皓羽公司于6月20日向金华公司发出《解除<“楚天星座”商品房保底包干销售合同>的通知》。此后，皓羽公司销售人员退出售楼部并对POS机办理了撤机手续，金华公司重新组织人员对该项 目进行销售。皓羽公司向金华公司发出解除合同通知后，仍持有部分房屋销售合同等材料的原件。9月29日，金华公司将本案讼争的XX号商铺出售给案外人李晶，并办理了备案。后，苏金水要求金华公司办理交房手续时，金华公司以该公司并未与其签订合同，也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续。苏金水向诉至法院，请求判令金华公司返还苏金水购房款，并赔偿已付房款一倍费用及其他损失。
金华公司认为皓羽公司将涉案商铺出售给苏金水是越权行为，该行为对金华公司没有约束力，其责任由行为人皓羽公司承担。金华公司无过错，金华公司将涉案商铺销售案外人的行为不构成违约。
本案二审认定金华公司将涉案商铺销售案外人的行为构成违约，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第八条承担赔偿责任。
最高人民检察院向最高人民法院提出抗诉认为，二审判决适用法律错误。适用《商品房买卖司法解释》第八条规定的前提是出卖人具有恶意违约故意的情形，而本案中金华公司对皓羽公司向苏金水销售涉案商铺并不知情，其并无 “一房数卖”的主观恶意。
最高人民法院意见：
根据《商品房买卖司法解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。遂维持二审判决。
陈怡律师点评：
本案的核心问题是：“一房二卖”的赔偿责任是否以开发商恶意违约为前提？
对于该问题，实践中有争议，即便是最高人民法院对类似案例也存在不一样的观点。笔者赞同本案中最高人民法院关于《商品房买卖司法解释》第八条规定的适用并不以出卖人具有恶意违约故意为前提的观点。具体理由如下：
首先，《商品房买卖司法解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”从该条司法解释可见，对于出卖人的赔偿责任强调是出现“商品房买卖合同目的不能实现”结果，也即只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而不问一房二卖的原因及过程如何。因此，上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。
其次，从合同违约责任的分担角度看，即便买受人存在违约责任，也不应当以买受人存在违约行为为由减轻出卖人一房二卖的赔偿责任。《合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。即在双方违约的情况下，应当根据双方的过错程度及给对方当事人造成的损害程度而确定各自的责任，而不能采取过错相抵的原则减轻任何一方的责任。
最后，从维护房屋买卖交易安全稳定的角度看，对于一房二卖的赔偿责任也不应当以因当事人的主观恶意与否而出调整。纵观我国相关法律关于明确规定违约方承担具体赔偿责任的规定极少，有则几乎都涉及到特殊领域（比如《消费者权益保护法》），因此，从立法目的的角度看，重在维护相关领域的交易安全与稳定以及消费者的合法权益。而对于房屋买卖，小则涉及个人重大财产处分与生存基本权，大则系关社会与经济的和谐稳定，对于一房二卖行为坚持以“行为结果”论予以裁判，是完全必要的，否则，在当今房价极不稳定且呈上涨甚至暴涨的房地产经济背景下，将可能导致更多的出卖方通过诸多理由主张其零售房屋并无恶意，从而获取高额差价利润。
