第十三章 投资估算（改建新运营）
一、投资估算
（一）投资估算依据
本项目投资估算系按照国家计委批准的《投资项目可行性研究指南（试用版）》和现行旅游项目经济评价的有关规定进行编制的，是在前面章节的市场预测、项目实施进度等方面的基础上进行的。
主要依据有：
（1）湖南省民用建筑工程（建安费用）估算指标（DBJD25-12-2002）；
（2）湖南省建设厅湘建价[2001]295号文“关于颁发《湖南省建设工程设计概算编制管理办法》的通知”；
（3）湖南省建设厅湘建价[2001]277号文“关于颁发《湖南省工程建设其它费用项目组成》及有关文件汇编的通知”；
（4）湖南省建设厅湘建价[2001]385号文“关于颁发《湖南省建筑安装概算费用定额》(建筑安装工程费用)的通知”；
（5）其它费用计取依据建设部颁《市政工程投资估算编制办法》[建标]167号文件及其它有关规定计取。
（二）总投资估算
根据湖南省xx市市建筑工程造价及同类工程类比法及国家有关工程造价的规定进行估算。经估算，本项目总投资12976.43万元。具体估算见表13-1。
二、资金筹措及使用计划
（一）资金筹措
项目改建运营总投资12976.43万元。
（二）资金使用计划
根据项目实施进度，确实项目所需要资金在建设工期内全部投入，投资管理部门按项目实施进度分期分批拨到建设单位专户，并及时向施工单位给付款项，以确保项目施工进度和质量，资金在项目开工建设后一次性进入项目建设单位专户，与财政配套建设资金共同管理使用。
第十四章 财务分析
一、财务评价依据
财务评价的主要依据：
（1）国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
（2）项目设计方案。
项目财务评价计算期按50年计算根据市场分析的旅游规模，整个运行期将逐步达到旅游区旅游容量，到第第二期末年达到景区的接待容量规模。
结合当前社会折现率的情况，项目基准收益率按2%考虑。
二、经营收入
（一）经营收入
1、门票套票收入（含分景点门票及渡船），按每人80元计算（含大门门票40元）；
2、餐饮收入，按每人60元计算；
3、果园休闲娱乐，按每人40元计算；
4、旅游购物，按每人40元计算；
以上项目共计220元/人．次。
5、项目设有住宿，价格为150元/日，则项目住宿收入为426.06万元。
6、其余游乐活动采取随机选择，此项收入为473.4万元。
7、此外，景区每年出售纪念品，收入约为200万元。
本项目保守估算，除餐饮、休闲娱乐、购物、住宿、游乐、出售纪念品等项目，根据景区规划，近期游客数量可达到日均2千人次，有效天数为270天左右，年经营收入为4,240.00万元。景区远期游客数量可达到日均1.1万人次，有效天数为270天左右，年套票经营收入为44,616.00万元。
综上，景区升级改造建设期为3年，升级改造期内正常营业,预测第一年游客接待量为53万人次，仅以套票预测年营业收入为4,240.00万元，第二年游客接待量为80万人次，营业收入为6,400.00万元，第三年游客接待量为100万人次，营业收入为8,000.00万元。第四年达到接待容量规模后，年游客接待量为123万人次，经营收入为11,090.00万元。至稳定期游客最大接待量预测为297万人次，经营收入为44,616.00万元。具体预测见下表：
金额单位：万元
（二）经营税金及附加
根据国家及地方的有关税收政策，项目收入需要缴纳增值税，增值税率按简易征收税率3%计算，同时需要根据增值税缴纳城市维护建设税及教育费附加，其税率分别为7%、5%。稳定期项目年均营业税金及附加为160.61万元。
三、总成本费用估算
1、景区水、电费按照市场价格计取，其中水费为2元/吨，电费为0.5元/度。
2、景区职工平均工资及福利水平按照5.5万元/人/年计取。
3、折旧费按直线折旧法以工程分类计算。建筑工程折旧年限为，设备折旧年限为，车辆及电子设备折旧年限为5年，固定资产残值率按5％计算。无形及其他资产按摊销。
4、景区管理费用，按年营业收入的2.2%计。其中：车辆使用费0.3%、费用性税金0.3%、业务招待费0.2%、差旅费0.2%、办公费0.2%、其他管理费用1%。
5、景区营业费用，按年营业收入的2.2%计。其中：景区广告宣传费用1%计、差旅费0.1%、导游佣金2%、其他营业费用0.3%。
6、景区财务费用，长期借款利息支出按五年期贷款预测，前五年每年借款利息为475万元，短期借款利息按最低现金保有量预测。具体如下表：
金额单位：万元
7、通过上述估算，预测期内项目总成本费用如下表。
四、财务效益分析
（一）利润及利润分配
项目根据国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的要求进行经济评价，成本与收入的估算根据项目的实际情况进行选取。根据国家有关规定项目的企业所得税税率为25%。根据国家相关政策，提取10%的盈余公积金。
项目逐年的经营收入扣除总成本费用即得年利润总额，详见附表。
（二）财务盈利能力分析
根据项目的实际情况，计算期为50年。
通过项目投资财务现金流量计算，税前项目投资财务净现值为12921.32万元（Ic=2%）、财务内部收益率为7.37%，税后项目投资财务净现值为8853.31万元（Ic=2%）、财务内部收益率为5.94%，说明本项目的盈利能力能够满足经营要求；同时，财务净现值均大于零，说明项目在财务上是可行的。按此计算的所得税后项目投资回收期为18.74年，说明投资在一定时间内有回收的可能。
五、不确定性分析
（一）盈亏平衡分析
根据项目的具体情况，结合项目开发过程中及开发完成后各年的总成本费用与经营收入情况进行项目的盈亏平衡分析，当项目的收入达到一定程度时与总成本费用基本保持平衡。本项目的经营能力盈亏平衡计算式如下：
BEP（设计能力利用率）=38.36%
计算结果表明，达到设计能力的38.36%时，项目即可保本。
图14-1项目盈亏平衡图
（二）敏感性分析
建设投资、经营成本、经营价格等数据来源于预测，存在变化的可能，具有一定的不确定性，其发生变化对所得税后项目投资财务内部收益率的影响程度见表14-1及表14-2。
表14-1 项目敏感性分析表
表14-2 项目多因素敏感性分析表
图14-2 项目敏感性分析图
六、财务评价结论
（一）财务评价报表及主要指标
根据本次估算的投资，按照现行的财税制度要求进行企业经济分析评价，评价结果详见附表所列。
表14-3 经济评价主要指标表
（二）综合评价
项目进行升级改造运营后，稳定期年均营业收入为44,616.00万元，年均利润总额31,550.72万元，年上缴营业税金及附加160.61万元，项目投资利润率6.32%，投资利税率8.34%，税后项目投资财务净现值为8853.31万元（Ic=2%）、财务内部收益率为5.94%，说明本项目的盈利能力能够满足经营要求；同时，财务净现值均大于零，说明项目在财务上是可行的，项目具有较好的经济效益。
