回迁小区，以二类经适房管理的房子，非拆迁对象手里买的，同事有买，昌平的，不是从拆迁户手里买的，从施工单位那里签的合同，也顺利入住了，风险有，但有成的，个中原因在哪里？比如有人推销****这个小区。
回答：
1、怎么叫“成”啊，拿到房本了吗？拿到房产证才叫成功，否则都是处在风险之中。
2、简单说吧，分几种情况，都有点儿风险。如果卖房的不是骗子，那风险就是拿房本。有的是因为违规拿不到，因为既然有富余房子买，就说明超出了规划审批的规模，很有可能要拖很多年。五年正常，十年不新鲜，的也有，没人能保证。
然后，如果等到能办证的时候了，也得看人家是否诚信，是否会临时加钱。毕竟这种交易不受法律保护，谁也说不好。
3、中间情况，对方是骗子，但没想真的坑你的钱，只是当做无息贷款借走而已。或是压根儿就没房，或是给你套房先住着。等过几年你去要房子或要房本的时候，人家让你打官司去，打几年官司再退你钱，就当没这么一笔交易，毕竟不受法律保护。
就算是曾经给了你房子，指不定真正的业主是谁呢。到时候人家自己去举报自己，就说交易不合法，要求取消。那就取消呗，你把房子还人家，人家把钱给你。
4、最不好的情况，对方就是纯粹的骗子，压根儿就没房，也没想还你钱，甚至有可能还想骗更多的钱。
比如你交了300万吧，到了该收房的时候告诉你这里没房了，但有别的项目可选，加钱。你怎么办？如果接受的话，那再下一次还是这种情况，再换项目再加钱，你怎么办？甚至有的还能帮你借高利贷呢，人家直接拿走。
等你实在没钱了的时候，人家跟你挑明了说我就是骗子。给你两条路，一是去告我们，但我们不怕，因为早准备好替罪羊了。所有的案子一个人扛，20万一年就有人愿意挣坐牢费，反正这钱也是你出的，你一分钱都拿不回去。第二条路，你别告我们了，态度好的话可以退给你点儿。请问你怎么选？
5、总之一般就这些情况，看自己的运气了。我也听说这项目了，半价销售，没购房资格都行，挺好的，自己判断吧。
仅供参考。
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家里要拆迁，可以选择垡头翠城馨园100平两居（经适房），或者北花园小区（定福庄，三定三限三结合）120平三居，我这打算长期持有吧，先长期出租，请问哪个价值更好前景更好呢。谢谢。这两个房子开发商不一样，建成年代大概也差了。
回答：
1.，这太长了，之后我都古稀了，不敢想。
2.翠城的开发商是住总，那个年代的经适房多数都是国企开发。最早限价3180，第一期开盘的时候我在现场，队伍排得跟抢鸡蛋似的。房子综合来讲前几期的还行，户型质量都很好，保值也就不错。之后的就普通了，拆迁成本太高赔钱多，折腾了好几年。看户型吧，如果是板楼户型好的就可以，按之前的价格走势没落后。但一般都在A区，AA和AB居多，这建筑年代对不上。
北花园的开发商是鸿运，应该是国企改制的，开发过天坛的鸿运花园和永外的富莱茵，我不熟。
3.要是我就选北花园了，反正都是保障房和安置房的性质，地段儿都算不上太好，但毕竟定福庄在东部，比垡头还是要强一些的。房子也新，流动性更好些，相对占优。
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上海前面三批拿浦东三林经适房的，现在涨了近300万了吧，真的是穷人福利啊，上次去仁济医院，一个阿姨说她家申请的早，今年要买断了，说涨了250万左右[恐惧]，买断以后再买套像样点的商品房住住，真的没想到能赚那么多，不过现在申请经适房就不像前5批了，现在即便申请，很多人也买不起，很贵了，两室一厅申请起码140万要拿出来，还是百分之60产权，还被限购了，还没有升值的潜力，又远的要命，交通不便利，有这钱跑五大新城买个最小的房子，起码还能升值吧，因此经适房弃选的人特别多，再也不香了#上海头条# #上海身边事#
坐标浦东三林。一上海哥们老房拆迁后，拿了动迁款买了经适房后，就有点后悔了。当初是想着距离老婆家近点，房子还便宜点，可这房子隔音效果真的太差了，好在房价涨幅超过了他的预期，这也算个心里安慰吧。
大家可以看看下图他吐槽的地方，虽然很现实的但后悔也是没有后悔药的对吧？
#上海头条#
#生机大会#
据中介说，西山枫林虽然是一类经适房，但是08年之前有一波经适房被很多政府内部人员拿到了，包括西山枫林也有石景山建委的公务员买到了，作为内部福利，所以建设质量、小区环境都还算不错的。中介这个说法是这样吗？
回答：
1.西山枫林，有多少内部指标我不知道，但这里不是定向房，所以没什么特殊的，物业也中等吧。房龄不短了，保值也还行，但谈不上多好。四期应该相对更合适，也不吵，看看这里吧。
2.老经适房中之前的质量大多还不错，比如回龙观早期的就挺好，领导重视。还有就是那会儿房子不好卖，也没便宜多少，质量不好就更卖不出去了。包括天通苑被曝出的各种质量问题，也都是些小事儿，基础质量都不错。起房子就抢手了，开发商自然犯不上较劲了。之后就更甭说了，净是糊弄的。
真质量好的都是定向开发的，比如团购房、共建房、合作房什么的。西山枫林算不上，就是普通经适房，3600的那批。.
3.给你看一份的公务员内部福利表吧，这些大部分都是质量环境好的。其他的我没统计过。
禧福汇国际社区(外交部团购)。地点，双井桥东南。团购价：6000元/平方米，新房市场价：33000元/平方米。周边二手房价：30000元/平方米。
京投快线阳光花园(市政府团购)。地点，丰台区大红门西路。团购价：6000元/平方米。新房市场价：25800元/平方米。周边二手房价：23000元/平方米。
北京朝阳新城两限房项目——金隅景和园三栋楼座被农业部定向团购，数百套房源将以6000元卖给内部人员。周边二手房价15000元/平方米左右。
市发改委建委集资房。地点，六里桥西局，均价4000元/平方米，市场价30000元/平方米。周边楼盘：永翌公馆：29800元/平方米;第三区：28000元/平方米;周边二手房参考价：25000元/平方米。
央行银监会集资房。地点，宣武门康乐里，均价2000元/平方米。周边楼盘：四合上院：33000元/平方米;中信城：28000元/平方米;周边二手房参考价：30000元/平方米。
市铁路局集资房。位置广安门手帕口南，均价5000元/平方米，市场价32000元/平方米。周边楼盘：红山世家：40000元/平方米;周边二手房参考价：30000元/平方米。
市公务员集资房，位置刘家窑桥西南，均价4000/平，周边30000/平。
铁道部集资房，位置西直门铁科院院内，均价4500/平，周边40000/平。
公安部集资房，位置广渠门外，均价4500/平，周边35000/平。
外交部集资建房，位置劲松桥项目名称：和谐雅园，集资价：5800/平市场价30000/平。
中石油团购房，位置太阳宫地铁站，项目名称：太阳星城，丰和园，团购价8800/平，市场价28000/平。
中信银行团购房，位置菜市口，项目：中信城，团购价5000/平，市场价33000/平。
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（续上）我们的需求主要还是保值（如果能自住当然更好）。这样看起来，换大户型的经适房处理方式是不合适的，但不知道是买新盘合适？还是买像新龙城那样的次新房更合适？实际上，那个奥森One那个尾盘中介也不推荐。
昨天又到几个新盘的售楼处看了一下，了解了一下具体情况，几个盘各有优缺点，也都有硬伤。三个新盘的楼面价都在4.5W-4.8W，均价都在6.3w左右，不知道现在北京新建楼盘的合理开发成本大致是多少？如果能够明确这一点，我们就可以大致判断这样的楼盘值不值得买。
据建发珺合府的售楼人员说，北清云际出现了资金断裂的情况。不知道您能不能给我推荐几个北部地区的新盘？另外，如果买最大户型的话，我们的资金还有一点短缺。昨天中介给我们出了一个主意，就是把我们自住那套房抵押了，然后用抵押贷+卖房款，全款付清要买的房。这样，购房不用贷款，银行就不会查资金是不是流入房地产，过户就不会有问题。想请教一下，这样的操作有没有风险？
还有一个问题，也是中介给出的主意。我们要卖的房子是龙跃三的两居，由于满五不唯一，税比较多，估计能卖510。中介建议将另一套自住的房子赠与未成年的孩子，就可以将现在要卖的房子变成满五唯一，房价能卖到530左右。我总觉得这样的操作有风险，但又不知道风险在哪里。直觉告诉政府又不傻，这种漏洞一定会有相应的处理措施。孩子现在上高中，我担心会影响他日后买房的首房首贷资格，我还真不想因小失大。想请教一下章哥，这样的操作在实际中可取吗？
回答：
1.新盘我也说不好，不熟，都没怎么去过。一般不建议买今年之前拿地的，因为都是限价房，而之前这几年的土地成本太高，开发商没利润就很难保证质量。今年好得多，地价下来了，开发商有利润，理论上能品质好些。以楼面价乘以1.5，基本就能保证不赔。或者以限价乘以0.7，差不多就是生死线。合理建安成本一般在 5000块钱左右，加上其他费用7/8000，高档小区上万，税费在售价的20-30%。
2.北清云际的土地成本太高了，楼面价5万，售价6.2，鬼知道怎么保本儿。珺和府还行，楼面价4万，限价也是6万，说得过去。我对新盘不熟，这还是问电商或中介吧，他们卖房的更熟悉。
3.抵押贷理论上有风险，毕竟不合规，现实中倒没什么。北京的炒房氛围不浓，比深圳的规模差远了。深圳都没真查，北京一般犯不上较劲。找个信誉好点儿的代理问问吧，我也不知道现在什么情况，应该不难办。
4.赠与未成年，有什么意义吗？仍然是家庭财产啊，这不是折腾吗？这得等孩子成年后才能独立分户的，是快到18岁了吗？不建议这么做，倒没什么风险，而是有可能对孩子的资格有影响。现在的限购政策是只要没贷过款，处理掉名下房产后就恢复首贷资格。但这政策谁也不敢保证不加码，如果加码，比如跟共产房似的，只要名下有过交易记录就算，那孩子就等于失去了首贷资格，非常的不划算。所以尽量不用孩子的，免得将来麻烦，毕竟这是人家的权利和福利。
5.总之如果是自住那就买新房，如果是纯投资的话，常规建议二手房保险。真要买的话看珺和府吧，相对好些。尽量不用孩子的资格。抵押贷找个靠谱儿的问清楚，算清楚费用。
仅供参考。
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章哥你好，今天看了几个小区，长阳的首开熙悦山澜庭、大兴的首座御园小区，总价差不多的，拿不定主意。麻烦您给把把关，谢谢。
回答：
1、那当然选长阳了，熙悦山是正规的商品房，一定是首选。
首座御园是经适房，虽然是公检法的福利房，但现在成为换手率如此之高的网红盘了，那从投资角度讲就不太合适了。
2、一个小区就相当于一个人，出身很重要。如果是自住，不考虑什么投资的话无所谓，毕竟房子是用来住的。但看你这口气似乎还在乎投资，那还是选商品房吧。
经适房是保障房，从准生证发下来就定性为“便宜”。那既然是便宜，如果升值幅度超过周边商品房还能叫便宜吗？所以说，这种产品的成长性从出身就已经给限死了，不可能超过平均值。
3、而人们对普通商品房则没有这种刻板印象，就是随行就市。到郊区买房当然图的也是便宜，但可以接受其涨速快涨幅高，认为是正常的。可保障房行吗？看看全北京的保障房小区，有一个增值幅度超过周边商品房的吗？
普通人的刻板印象早就形成，就认为保障房的质量、物业、环境、社区氛围都一般，优势就是便宜。那在这种情况下，其投资性就必定打折扣。
4、总之吧，从自住讲我没什么建议，凭个人喜好决定就行。如果有投资的需求，建议是长阳的商品房。仅供参考。
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正打算买二套房，目的一是保值、好出租、今后好出手；二是积分落户加分。首付480，还款能力足。目前主要观察回龙观区域，总价600左右可选的不少。初步选定：1、金域华府的两限房转商；2、融泽嘉园转商；3、北京人家无电梯板楼；3、龙腾龙跃的三居经适房转商。12月底之前得拿到房本才能尽快积分落户，章哥帮忙给些建议，谢谢
回答：
1.保值、好出租好出手，要求不算低，基本等于什么优势都要了。二套资格，那还款能力再足也是187万啊，买600万多点儿的房，再多做不到。
两限房、安置房、商品房、经适房，四个选择四种房产性质，有点儿乱。估计是图的性价比，同样的钱买到更好的房，这得看情况。
2.建议买北京人家吧，劣势就是离地铁远了点儿。但毕竟是商品房，在房龄差不多的情况下保值性更好点儿。这从价格就能看出来，一分钱一分货，买房人都精明着呢。次选老经适房吧，价格也都稳定了，没风险。
保障房和安置房都是更适合自住的，尤其是房龄相对新的时候，更是自住合适。但保值什么的说不太好，看品质的维护程度了。保持的好就能坚持，否则的话有可能高开低走几年，年头长了会稳定。最好成绩就是跟随大盘，不可能超出，否则就失去价格低的优势了。
3.年底之前拿房本，这得看贷款了。我也不知道现在什么情况，年底了不太好说，问问当地中介吧，他们熟悉业务。仅供参考。
政府回购楼房行为值得点赞。回购后一定做为经适房，共有产权住房，廉租房提供给住房需求者。这是好事。总不可能炒房吧。房住不炒是大方向！政府回收房地产商的房子，挽救房产市场，有人说房子囤三十年，人还能住吗？有人说：是用于保障性住房，就是用于廉租房，用便宜的价格租给那些买不起房的人群！其实好多地方的廉租房都是关系户！我同学家里三处楼房，不知道通过啥关系给他农村70多岁父母弄一套廉租房！住10多年了，他老家农村大院子，啥都有！现在的房子大于居住老百姓的人数，房子卖给谁，特别是县级城市，房子到处都是，人口少；我想买北京三里屯左右的房子，这里的房价需要下跌80%才能买得起，不知道能不能如愿，大家帮我分析分析。大戏正进入高潮，各种套路计谋上演，最终捉的还是掉坑的那几个小白，聪明人逃了！大家觉得呢？
章哥您好，打扰您，想咨询一下，朝阳的润枫水尚和海淀五棵松的今日家园，这两个小区均价差不多，请问哪一个投资性更好呢？
回答：
1、我建议是润枫水尚。
2、今日家园是老经适房，今典集团开发的，北京最早的19个经适房项目之一。这19个大多数都是国企开发，只有天通苑和今日例外。天通苑就不说了，政商关系更复杂。
质量当然没问题，那个时代商品房和经适房没什么太大区别。但毕竟小区老了，密度大，各项都一般。对口培英小学，算是普通学区房吧。当年4300开盘，价格并不算太低，那会儿全北京的均价才3400。到今天北京均价也6.2万了，这里7万，海淀学区也没帮上什么忙，投资回报率一般。
3、润枫水尚是商品房，房龄也新，品质好。而且朝青板块是新区中发展的很不错的，未来还会延续。这里虽然有润丰学校，但实际上没有学区概念。朝阳本来就没多少学区房，所以不会有什么教改的风险。
从租金收益来说，学区房都低。就算是今日家园的学区溢价不高，那租售比在800也是正常的，而北京平均值是700，朝阳更低一些，这就等于差了20%左右。
4、总之吧，我对学区房的投资不是太看好，受政策的影响太大。自住没问题，反正也不会动不动就卖。投资的话一般，不如其他区的普通商品房。
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章哥，最近看了枫丹壹号之后，决定不管之前看好的回迁房也好经适房也好，不再考虑了，只考虑商品房。因日常活动在长安街以南，按照您文章中经常提到的板块，除了望京，新北苑和朝青之外，我实地考差了草桥到公益西桥一带，还有亦庄的河西，核心区和路东。
综合下来，有三个小区感觉还不错：草桥到公益西桥一带看中了阳光花园，房龄，地铁口和银泰百货边上，小区环境和户型也很理想，一居室60多平400多万，两居室87平600多万。亦庄看中两个楼盘，一个是枫丹壹号二期，环境和品质真心好，两居室97平590万。就是没有地铁交通不便。另一个是路东经海路地铁站旁边的北京经开壹中心，经开公司开发的小区，六栋住宅单独成院封闭管理，紧邻京东总部，的商品房，三居室83平420万，户型和物业管理都不错，租金7000左右。
章哥，还是想听听您的意见，这三个小区您觉得从投资角度来说合适么，如果合适的话应该如何排序？或者还有更合适的小区？非常感谢
回答：
1、如果从板块来讲，短期看草桥，长期看亦庄。
草桥角门本身没有产业，优势是交通区位。向北到金融街中关村，向南丰科园和新机场，向西丽泽，向东商贸新区。可以说这里是丰台区自身条件好，又连接各板块最多的生活居住区，短期内没有能超过这里的。
亦庄是产业区，长期发展毋庸置疑。但短期是新盘太多，尤其是限竞房多，集中上市拉低了市场价。从长期看是利好，规模效应更能拉动人口聚集与配套建设，但三五年内需要消化这么多的低价新房的冲击力。
2、简单说吧，如果是我，选枫丹壹号。
经开壹中心的优势是离地铁近，产业区近，房龄新。从的低价开盘来说，跑赢了大盘。但我对这种小区的升值抱有疑虑。主要是密度大，而社区规模不大，小户型多，租客多而周边配套少。这对短期投资很合适，长期的话说不太好。想保持价格优势就得维护住品质，这对物业管理的要求较高，难度有点儿大。
河西的最大优势就是自然环境，必定是高端住宅区，和核心区的关系有点儿像中关村和万柳。枫丹壹号也是次新房，溢价基本耗散，现在也正是性价比合适的时候。这里现在配套不算全，但既然学校建好了，其他的也就没什么。所差的就是离地铁远。
3、总之，阳光花园属于很稳妥的投资，没有任何风险。但这里毕竟就是普通的生活居住区，如果和亦庄相比，我宁可选在前景更好的新区。同样也没风险，或许会有更高的收益。仅供参考。
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随想…再过几天十一月就要结束了。今年的最后一个月12月即将来临，我表姐12月初就要搬家了，我既为她高兴又为她忧郁。先谈谈我的高兴吧，高兴的是她终于要搬新家了新房子位于松江南部新城的经适房，为了能申请到这经适房耗时了五年，在漫长的等待中今年初交房，然后又经历了几个月的装修，终于实现了入住新房子的梦想。入住新房子改善了生活居住面积和环境，由原来的一室变成了两室一厅。郊区的房子比原来的房子大了很多了，女儿也有了自己小屋房间里有她自己的书桌，自己的小床，自己的书柜，自己的小空间，她女儿会觉得很舒服。再谈谈我的忧郁吧，因为表姐家住在徐汇的健康的茶花苑。这地段现在属于好的地方，小区出门交通很方便。小区对面有很多商店。买东西十分方便，社区卫生院也在她家附近。有康健广场，康健老年大学等，这里也是经过几十年基础设施建设才发展起来的。因为离我家也不远。我们经常去康健广场散步聊天。现在她就要搬走，我觉得很难过。以后见面的机会少了。松江南部新城房子虽然大，住的舒服，但是属于郊区，现在基本设施都没有跟上，出门交通也就只有一部106路。没有其他路线通往松江南站的。而且要一小时一班。现在市区居民动迁户的房源基本集中在那里。一小时一班车根本满足不了出行居民的要求。希望有关部门加快速度把松江南部居民基础设施抓紧搞好。这样能让更多的市区动迁居民享受到幸福快乐的郊区生活…哈哈
