回迁小区,以二类经适房管理的房子,非拆迁对象手里买的,同事有买,昌平的,不是从拆迁户手里买的,从施工单位那里签的合同,也顺利入住了,风险有,但有成的,个中原因在哪里?比如有人推销****这个小区。
回答:
1、怎么叫“成”啊,拿到房本了吗?拿到房产证才叫成功,否则都是处在风险之中。
2、简单说吧,分几种情况,都有点儿风险。如果卖房的不是骗子,那风险就是拿房本。有的是因为违规拿不到,因为既然有富余房子买,就说明超出了规划审批的规模,很有可能要拖很多年。五年正常,十年不新鲜,的也有,没人能保证。
然后,如果等到能办证的时候了,也得看人家是否诚信,是否会临时加钱。毕竟这种交易不受法律保护,谁也说不好。
3、中间情况,对方是骗子,但没想真的坑你的钱,只是当做无息贷款借走而已。或是压根儿就没房,或是给你套房先住着。等过几年你去要房子或要房本的时候,人家让你打官司去,打几年官司再退你钱,就当没这么一笔交易,毕竟不受法律保护。
就算是曾经给了你房子,指不定真正的业主是谁呢。到时候人家自己去举报自己,就说交易不合法,要求取消。那就取消呗,你把房子还人家,人家把钱给你。
4、最不好的情况,对方就是纯粹的骗子,压根儿就没房,也没想还你钱,甚至有可能还想骗更多的钱。
比如你交了300万吧,到了该收房的时候告诉你这里没房了,但有别的项目可选,加钱。你怎么办?如果接受的话,那再下一次还是这种情况,再换项目再加钱,你怎么办?甚至有的还能帮你借高利贷呢,人家直接拿走。
等你实在没钱了的时候,人家跟你挑明了说我就是骗子。给你两条路,一是去告我们,但我们不怕,因为早准备好替罪羊了。所有的案子一个人扛,20万一年就有人愿意挣坐牢费,反正这钱也是你出的,你一分钱都拿不回去。第二条路,你别告我们了,态度好的话可以退给你点儿。请问你怎么选?
5、总之一般就这些情况,看自己的运气了。我也听说这项目了,半价销售,没购房资格都行,挺好的,自己判断吧。
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家里要拆迁,可以选择垡头翠城馨园100平两居(经适房),或者北花园小区(定福庄,三定三限三结合)120平三居,我这打算长期持有吧,先长期出租,请问哪个价值更好前景更好呢。谢谢。这两个房子开发商不一样,建成年代大概也差了。
回答:
1.,这太长了,之后我都古稀了,不敢想。
2.翠城的开发商是住总,那个年代的经适房多数都是国企开发。最早限价3180,第一期开盘的时候我在现场,队伍排得跟抢鸡蛋似的。房子综合来讲前几期的还行,户型质量都很好,保值也就不错。之后的就普通了,拆迁成本太高赔钱多,折腾了好几年。看户型吧,如果是板楼户型好的就可以,按之前的价格走势没落后。但一般都在A区,AA和AB居多,这建筑年代对不上。
北花园的开发商是鸿运,应该是国企改制的,开发过天坛的鸿运花园和永外的富莱茵,我不熟。
3.要是我就选北花园了,反正都是保障房和安置房的性质,地段儿都算不上太好,但毕竟定福庄在东部,比垡头还是要强一些的。房子也新,流动性更好些,相对占优。
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上海前面三批拿浦东三林经适房的,现在涨了近300万了吧,真的是穷人福利啊,上次去仁济医院,一个阿姨说她家申请的早,今年要买断了,说涨了250万左右[恐惧],买断以后再买套像样点的商品房住住,真的没想到能赚那么多,不过现在申请经适房就不像前5批了,现在即便申请,很多人也买不起,很贵了,两室一厅申请起码140万要拿出来,还是百分之60产权,还被限购了,还没有升值的潜力,又远的要命,交通不便利,有这钱跑五大新城买个最小的房子,起码还能升值吧,因此经适房弃选的人特别多,再也不香了#上海头条# #上海身边事#
坐标浦东三林。一上海哥们老房拆迁后,拿了动迁款买了经适房后,就有点后悔了。当初是想着距离老婆家近点,房子还便宜点,可这房子隔音效果真的太差了,好在房价涨幅超过了他的预期,这也算个心里安慰吧。
大家可以看看下图他吐槽的地方,虽然很现实的但后悔也是没有后悔药的对吧?
#上海头条#
#生机大会#
据中介说,西山枫林虽然是一类经适房,但是08年之前有一波经适房被很多政府内部人员拿到了,包括西山枫林也有石景山建委的公务员买到了,作为内部福利,所以建设质量、小区环境都还算不错的。中介这个说法是这样吗?
回答:
1.西山枫林,有多少内部指标我不知道,但这里不是定向房,所以没什么特殊的,物业也中等吧。房龄不短了,保值也还行,但谈不上多好。四期应该相对更合适,也不吵,看看这里吧。
2.老经适房中之前的质量大多还不错,比如回龙观早期的就挺好,领导重视。还有就是那会儿房子不好卖,也没便宜多少,质量不好就更卖不出去了。包括天通苑被曝出的各种质量问题,也都是些小事儿,基础质量都不错。起房子就抢手了,开发商自然犯不上较劲了。之后就更甭说了,净是糊弄的。
真质量好的都是定向开发的,比如团购房、共建房、合作房什么的。西山枫林算不上,就是普通经适房,3600的那批。.
3.给你看一份的公务员内部福利表吧,这些大部分都是质量环境好的。其他的我没统计过。
禧福汇国际社区(外交部团购)。地点,双井桥东南。团购价:6000元/平方米,新房市场价:33000元/平方米。周边二手房价:30000元/平方米。
京投快线阳光花园(市政府团购)。地点,丰台区大红门西路。团购价:6000元/平方米。新房市场价:25800元/平方米。周边二手房价:23000元/平方米。
北京朝阳新城两限房项目——金隅景和园三栋楼座被农业部定向团购,数百套房源将以6000元卖给内部人员。周边二手房价15000元/平方米左右。
市发改委建委集资房。地点,六里桥西局,均价4000元/平方米,市场价30000元/平方米。周边楼盘:永翌公馆:29800元/平方米;第三区:28000元/平方米;周边二手房参考价:25000元/平方米。
央行银监会集资房。地点,宣武门康乐里,均价2000元/平方米。周边楼盘:四合上院:33000元/平方米;中信城:28000元/平方米;周边二手房参考价:30000元/平方米。
市铁路局集资房。位置广安门手帕口南,均价5000元/平方米,市场价32000元/平方米。周边楼盘:红山世家:40000元/平方米;周边二手房参考价:30000元/平方米。
市公务员集资房,位置刘家窑桥西南,均价4000/平,周边30000/平。
铁道部集资房,位置西直门铁科院院内,均价4500/平,周边40000/平。
公安部集资房,位置广渠门外,均价4500/平,周边35000/平。
外交部集资建房,位置劲松桥项目名称:和谐雅园,集资价:5800/平市场价30000/平。
中石油团购房,位置太阳宫地铁站,项目名称:太阳星城,丰和园,团购价8800/平,市场价28000/平。
中信银行团购房,位置菜市口,项目:中信城,团购价5000/平,市场价33000/平。
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(续上)我们的需求主要还是保值(如果能自住当然更好)。这样看起来,换大户型的经适房处理方式是不合适的,但不知道是买新盘合适?还是买像新龙城那样的次新房更合适?实际上,那个奥森One那个尾盘中介也不推荐。
昨天又到几个新盘的售楼处看了一下,了解了一下具体情况,几个盘各有优缺点,也都有硬伤。三个新盘的楼面价都在4.5W-4.8W,均价都在6.3w左右,不知道现在北京新建楼盘的合理开发成本大致是多少?如果能够明确这一点,我们就可以大致判断这样的楼盘值不值得买。
据建发珺合府的售楼人员说,北清云际出现了资金断裂的情况。不知道您能不能给我推荐几个北部地区的新盘?另外,如果买最大户型的话,我们的资金还有一点短缺。昨天中介给我们出了一个主意,就是把我们自住那套房抵押了,然后用抵押贷+卖房款,全款付清要买的房。这样,购房不用贷款,银行就不会查资金是不是流入房地产,过户就不会有问题。想请教一下,这样的操作有没有风险?
还有一个问题,也是中介给出的主意。我们要卖的房子是龙跃三的两居,由于满五不唯一,税比较多,估计能卖510。中介建议将另一套自住的房子赠与未成年的孩子,就可以将现在要卖的房子变成满五唯一,房价能卖到530左右。我总觉得这样的操作有风险,但又不知道风险在哪里。直觉告诉政府又不傻,这种漏洞一定会有相应的处理措施。孩子现在上高中,我担心会影响他日后买房的首房首贷资格,我还真不想因小失大。想请教一下章哥,这样的操作在实际中可取吗?
回答:
1.新盘我也说不好,不熟,都没怎么去过。一般不建议买今年之前拿地的,因为都是限价房,而之前这几年的土地成本太高,开发商没利润就很难保证质量。今年好得多,地价下来了,开发商有利润,理论上能品质好些。以楼面价乘以1.5,基本就能保证不赔。或者以限价乘以0.7,差不多就是生死线。合理建安成本一般在 5000块钱左右,加上其他费用7/8000,高档小区上万,税费在售价的20-30%。
2.北清云际的土地成本太高了,楼面价5万,售价6.2,鬼知道怎么保本儿。珺和府还行,楼面价4万,限价也是6万,说得过去。我对新盘不熟,这还是问电商或中介吧,他们卖房的更熟悉。
3.抵押贷理论上有风险,毕竟不合规,现实中倒没什么。北京的炒房氛围不浓,比深圳的规模差远了。深圳都没真查,北京一般犯不上较劲。找个信誉好点儿的代理问问吧,我也不知道现在什么情况,应该不难办。
4.赠与未成年,有什么意义吗?仍然是家庭财产啊,这不是折腾吗?这得等孩子成年后才能独立分户的,是快到18岁了吗?不建议这么做,倒没什么风险,而是有可能对孩子的资格有影响。现在的限购政策是只要没贷过款,处理掉名下房产后就恢复首贷资格。但这政策谁也不敢保证不加码,如果加码,比如跟共产房似的,只要名下有过交易记录就算,那孩子就等于失去了首贷资格,非常的不划算。所以尽量不用孩子的,免得将来麻烦,毕竟这是人家的权利和福利。
5.总之如果是自住那就买新房,如果是纯投资的话,常规建议二手房保险。真要买的话看珺和府吧,相对好些。尽量不用孩子的资格。抵押贷找个靠谱儿的问清楚,算清楚费用。
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章哥你好,今天看了几个小区,长阳的首开熙悦山澜庭、大兴的首座御园小区,总价差不多的,拿不定主意。麻烦您给把把关,谢谢。
回答:
1、那当然选长阳了,熙悦山是正规的商品房,一定是首选。
首座御园是经适房,虽然是公检法的福利房,但现在成为换手率如此之高的网红盘了,那从投资角度讲就不太合适了。
2、一个小区就相当于一个人,出身很重要。如果是自住,不考虑什么投资的话无所谓,毕竟房子是用来住的。但看你这口气似乎还在乎投资,那还是选商品房吧。
经适房是保障房,从准生证发下来就定性为“便宜”。那既然是便宜,如果升值幅度超过周边商品房还能叫便宜吗?所以说,这种产品的成长性从出身就已经给限死了,不可能超过平均值。
3、而人们对普通商品房则没有这种刻板印象,就是随行就市。到郊区买房当然图的也是便宜,但可以接受其涨速快涨幅高,认为是正常的。可保障房行吗?看看全北京的保障房小区,有一个增值幅度超过周边商品房的吗?
普通人的刻板印象早就形成,就认为保障房的质量、物业、环境、社区氛围都一般,优势就是便宜。那在这种情况下,其投资性就必定打折扣。
4、总之吧,从自住讲我没什么建议,凭个人喜好决定就行。如果有投资的需求,建议是长阳的商品房。仅供参考。
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正打算买二套房,目的一是保值、好出租、今后好出手;二是积分落户加分。首付480,还款能力足。目前主要观察回龙观区域,总价600左右可选的不少。初步选定:1、金域华府的两限房转商;2、融泽嘉园转商;3、北京人家无电梯板楼;3、龙腾龙跃的三居经适房转商。12月底之前得拿到房本才能尽快积分落户,章哥帮忙给些建议,谢谢
回答:
1.保值、好出租好出手,要求不算低,基本等于什么优势都要了。二套资格,那还款能力再足也是187万啊,买600万多点儿的房,再多做不到。
两限房、安置房、商品房、经适房,四个选择四种房产性质,有点儿乱。估计是图的性价比,同样的钱买到更好的房,这得看情况。
2.建议买北京人家吧,劣势就是离地铁远了点儿。但毕竟是商品房,在房龄差不多的情况下保值性更好点儿。这从价格就能看出来,一分钱一分货,买房人都精明着呢。次选老经适房吧,价格也都稳定了,没风险。
保障房和安置房都是更适合自住的,尤其是房龄相对新的时候,更是自住合适。但保值什么的说不太好,看品质的维护程度了。保持的好就能坚持,否则的话有可能高开低走几年,年头长了会稳定。最好成绩就是跟随大盘,不可能超出,否则就失去价格低的优势了。
3.年底之前拿房本,这得看贷款了。我也不知道现在什么情况,年底了不太好说,问问当地中介吧,他们熟悉业务。仅供参考。
政府回购楼房行为值得点赞。回购后一定做为经适房,共有产权住房,廉租房提供给住房需求者。这是好事。总不可能炒房吧。房住不炒是大方向!政府回收房地产商的房子,挽救房产市场,有人说房子囤三十年,人还能住吗?有人说:是用于保障性住房,就是用于廉租房,用便宜的价格租给那些买不起房的人群!其实好多地方的廉租房都是关系户!我同学家里三处楼房,不知道通过啥关系给他农村70多岁父母弄一套廉租房!住10多年了,他老家农村大院子,啥都有!现在的房子大于居住老百姓的人数,房子卖给谁,特别是县级城市,房子到处都是,人口少;我想买北京三里屯左右的房子,这里的房价需要下跌80%才能买得起,不知道能不能如愿,大家帮我分析分析。大戏正进入高潮,各种套路计谋上演,最终捉的还是掉坑的那几个小白,聪明人逃了!大家觉得呢?
章哥您好,打扰您,想咨询一下,朝阳的润枫水尚和海淀五棵松的今日家园,这两个小区均价差不多,请问哪一个投资性更好呢?
回答:
1、我建议是润枫水尚。
2、今日家园是老经适房,今典集团开发的,北京最早的19个经适房项目之一。这19个大多数都是国企开发,只有天通苑和今日例外。天通苑就不说了,政商关系更复杂。
质量当然没问题,那个时代商品房和经适房没什么太大区别。但毕竟小区老了,密度大,各项都一般。对口培英小学,算是普通学区房吧。当年4300开盘,价格并不算太低,那会儿全北京的均价才3400。到今天北京均价也6.2万了,这里7万,海淀学区也没帮上什么忙,投资回报率一般。
3、润枫水尚是商品房,房龄也新,品质好。而且朝青板块是新区中发展的很不错的,未来还会延续。这里虽然有润丰学校,但实际上没有学区概念。朝阳本来就没多少学区房,所以不会有什么教改的风险。
从租金收益来说,学区房都低。就算是今日家园的学区溢价不高,那租售比在800也是正常的,而北京平均值是700,朝阳更低一些,这就等于差了20%左右。
4、总之吧,我对学区房的投资不是太看好,受政策的影响太大。自住没问题,反正也不会动不动就卖。投资的话一般,不如其他区的普通商品房。
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章哥,最近看了枫丹壹号之后,决定不管之前看好的回迁房也好经适房也好,不再考虑了,只考虑商品房。因日常活动在长安街以南,按照您文章中经常提到的板块,除了望京,新北苑和朝青之外,我实地考差了草桥到公益西桥一带,还有亦庄的河西,核心区和路东。
综合下来,有三个小区感觉还不错:草桥到公益西桥一带看中了阳光花园,房龄,地铁口和银泰百货边上,小区环境和户型也很理想,一居室60多平400多万,两居室87平600多万。亦庄看中两个楼盘,一个是枫丹壹号二期,环境和品质真心好,两居室97平590万。就是没有地铁交通不便。另一个是路东经海路地铁站旁边的北京经开壹中心,经开公司开发的小区,六栋住宅单独成院封闭管理,紧邻京东总部,的商品房,三居室83平420万,户型和物业管理都不错,租金7000左右。
章哥,还是想听听您的意见,这三个小区您觉得从投资角度来说合适么,如果合适的话应该如何排序?或者还有更合适的小区?非常感谢
回答:
1、如果从板块来讲,短期看草桥,长期看亦庄。
草桥角门本身没有产业,优势是交通区位。向北到金融街中关村,向南丰科园和新机场,向西丽泽,向东商贸新区。可以说这里是丰台区自身条件好,又连接各板块最多的生活居住区,短期内没有能超过这里的。
亦庄是产业区,长期发展毋庸置疑。但短期是新盘太多,尤其是限竞房多,集中上市拉低了市场价。从长期看是利好,规模效应更能拉动人口聚集与配套建设,但三五年内需要消化这么多的低价新房的冲击力。
2、简单说吧,如果是我,选枫丹壹号。
经开壹中心的优势是离地铁近,产业区近,房龄新。从的低价开盘来说,跑赢了大盘。但我对这种小区的升值抱有疑虑。主要是密度大,而社区规模不大,小户型多,租客多而周边配套少。这对短期投资很合适,长期的话说不太好。想保持价格优势就得维护住品质,这对物业管理的要求较高,难度有点儿大。
河西的最大优势就是自然环境,必定是高端住宅区,和核心区的关系有点儿像中关村和万柳。枫丹壹号也是次新房,溢价基本耗散,现在也正是性价比合适的时候。这里现在配套不算全,但既然学校建好了,其他的也就没什么。所差的就是离地铁远。
3、总之,阳光花园属于很稳妥的投资,没有任何风险。但这里毕竟就是普通的生活居住区,如果和亦庄相比,我宁可选在前景更好的新区。同样也没风险,或许会有更高的收益。仅供参考。
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随想…再过几天十一月就要结束了。今年的最后一个月12月即将来临,我表姐12月初就要搬家了,我既为她高兴又为她忧郁。先谈谈我的高兴吧,高兴的是她终于要搬新家了新房子位于松江南部新城的经适房,为了能申请到这经适房耗时了五年,在漫长的等待中今年初交房,然后又经历了几个月的装修,终于实现了入住新房子的梦想。入住新房子改善了生活居住面积和环境,由原来的一室变成了两室一厅。郊区的房子比原来的房子大了很多了,女儿也有了自己小屋房间里有她自己的书桌,自己的小床,自己的书柜,自己的小空间,她女儿会觉得很舒服。再谈谈我的忧郁吧,因为表姐家住在徐汇的健康的茶花苑。这地段现在属于好的地方,小区出门交通很方便。小区对面有很多商店。买东西十分方便,社区卫生院也在她家附近。有康健广场,康健老年大学等,这里也是经过几十年基础设施建设才发展起来的。因为离我家也不远。我们经常去康健广场散步聊天。现在她就要搬走,我觉得很难过。以后见面的机会少了。松江南部新城房子虽然大,住的舒服,但是属于郊区,现在基本设施都没有跟上,出门交通也就只有一部106路。没有其他路线通往松江南站的。而且要一小时一班。现在市区居民动迁户的房源基本集中在那里。一小时一班车根本满足不了出行居民的要求。希望有关部门加快速度把松江南部居民基础设施抓紧搞好。这样能让更多的市区动迁居民享受到幸福快乐的郊区生活…哈哈