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最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用十条
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1. 如何确定临时建筑出租合同的效力？
当事人约定的租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。即使有效部分能够独立实际履行，可以实现合同目的，但剩余部分的合同内容在被人民法院认定无效后，有效部分的实际履行效果必然会与合同订约效果相比发生减损，会降低合同预期履行目标。对于因为部分合同内容无效而导致履行期间缩减，履行合同有效部分内容效益降低，前期投入和管理费用损失等实际发生的损失，应当按照导致合同无效的过错大小由合同当事人分担。
法院审理此类案件时，应当注意首先区分在哪些租赁时段内的合同有效，哪些无效； 认定合同租期内的租赁合同能否单独履行，如可以，则属于可分合同。其次，还应当根据租赁用房的不同使用用途，评估认定合同有效履行的实际效果，对已经履行或不能履行的无效租赁合同造成的损失作出认定，为最终作出裁判打下基础。
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2. 房屋租赁合同无效，房屋使用费的标准如何把握？
在民事审判实践中，应当根据案件的具体情况，将合同中约定的租金标准作为一项考量因素，以此为参照尺度进行自由裁量。而不宜简单地根据无效合同中的租金标准进行裁判。否则，可能会出现无效合同事实上按照合同有效情形处理的矛盾，违背合同无效的法律意义和处理原则。而且，裁判支付房屋使用费，也应注意是以当事人主张为前提，在当事人未主张房屋使用费的情况下，人民法院不能作出裁判，以免发生无请求裁判的程序违法的情况。
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3. 承租人与出租人恶意串通，签订房屋租赁合同并抢先交付承租人占有或办理登记备案手续的如何处理？
（1）如几个租赁合同的出租人均未合法占有出租房屋，也未办理登记备案，在进入诉讼程序后，合同成立在后的一方承租人与出租人恶意串通，将房屋交付给该承租人使用，或者办理登记备案手续，该交付使用和登记备案的民事行为无效。人民法院仍应按照“合同成立在先”标准确定租赁合同履行主体。
（2）在进入诉讼前，承租人与出租人恶意串通，签订房屋租赁合同并抢先交付承租人占有或办理登记备案手续，以排除其他承租人的合同履行权。这种情况下，其他承租人可以提起诉讼，要求人民法院判决出租人通过恶意串通与一方承租人签订的房屋租赁合同无效，交付承租人占有房屋或办理登记备案手续的行为无效。这样可以切实保护公民的合法权益，遏制恶意串通等违反诚实信用原则的不法行为。
同时，审理案件的依据不能脱离举证责任当事人所举证据证明的事实，出租人与承租人的恶意是人民法院认定其恶意串通行为的必要条件。因此，在处理此类案件时，一定要以其他承租人是否有证据证明出租人与一方承租人有恶意串通行为作为认定案件事实的依据。
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4. 承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建时出租人通知承租人解除合同的具体情形有哪些？
实践中有两种具体的表现形式：第一种是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同；第二种是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，并在通知中载明，如果不在此期限内恢复原状，超过此期限，合同自动解除。对于第一种情形，认可其通知解除效力应该没有问题。对于第二种情形，可能会存有争议。有的观点可能认为，过了合理期限，出租人必须再行通知才能解除合同，而不能在给予修复期限时一并提出。但对出租人不能过于苛刻，只要出租人给予了承租人恢复原状的合理期限就可以了，出租人有权选择到期后再通知合同解除，也有权选择在要求承租人恢复原状时，一并将不予恢复而解除的意思表示传达给出租人，只要出租人知悉该意思表示，如仍不按期恢复原状，则自期满之日合同应自然解除。因此这两种具体形式都是可以的。
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5. 权属有争议时租赁合同效力如何认定？
当租赁房屋权属有争议时，意味着出租人有可能不是房屋的真正所有权人，如果出租人最后被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效，如果出租人最后被确认不是房屋的所有权人，则因其无权处分该房屋，导致房屋租赁合同无效。因此，在房屋确权之前，该租赁合同应是效力待定合同。
在租赁合同效力待定的情况下，对承租人要求解除合同案件的处理会出现以下两种情况:
（1）虽然租赁合同效力待定，但因权属有争议已经导致承租人无法使用房屋，不能实现合同目的，因此，法院不用等待租赁房屋的权属确定，即可径行判决解除合同或确认合同解除。
（2）虽然权属有争议，但并未影响到承租人对房屋的使用，法院不应确认承租人的解除权，但此时也不宜直接作出判决，而应等待房屋确权的结果。如果出租人被确认为房屋的所有权人，法院则应判决合同不予解除；如果出租人没有被确认为房屋的所有权人，则法院应认定该房屋租赁合同无效。
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6. 承租人因拆除装修物造成房屋损毁，出租人不要求恢复原状而要求赔偿损失的如何处理？
如果出租人不要求承租人就毁坏的房屋予以恢复原状或者根本就不相信承租人能够将房屋恢复原状，而执意要求承租人赔偿损失，由其自己去修复，一般情况下应当支持。特别是在未经出租人同意的情况下的装饰装修，根据《合同法》第二百二十三条，出租人可以要求承租人恢复原状和赔偿损失。对于赔偿数额的认定，应当由当事人双方进行协商，如果协商不成，则应通过法院委托评估的方式予以确定。当然，如果出租人既要求承租人恢复原状又要求赔偿损失，则不予支持。
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7. 未经出租人同意的装饰装修、扩建形成的装饰装修物、扩建物如何处理？
在添附的价值取向中，不管租赁房屋的装饰装修、扩建是否经出租人同意，如对已经附合在房屋的装饰装修、扩建物进行强行拆除都会造成财产的损害，不如直接规定由一方享有所有权以发挥物的最大效益。而从侵权行为的角度而言，未经出租人同意的装饰装修、扩建，无疑可能会造成出租人房屋的损害，从而构成对房屋的侵权。此时，可能会出现既要确认财产权的归属，又要保护被侵害的权利的两难局面。
实践中主要表现为两种情况:一是，只构成侵权，不构成添附的情形。其所有权仍归承租人。承租人可以取回该物。不过，行使取回权者，应恢复租赁物之原状，未恢复者，出租人得阻止取回，当然，这并不意味着承租人可以免其侵权行为所应承担的民事责任。二是，既构成侵权又符合添附要件的情形。这是指装饰装修、扩建既对房屋造成了损害，又不能被完好拆除或拆除成本高昂的情形。此时，应细分两种情形讨论：第一，出租人愿意接受该装饰装修物、扩建物的，自应由其基于添附获得该物所有权;第二，出租人不愿意接受该装饰装修物、扩建物的，则按侵权处理，出租人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失。
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8. 超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力的但书条款中提及的出租人与承租人的约定，是否以书面为限？
但书条款中出租人与承租人的约定不以书面为限，口头的约定不会产生与书面约定一样的效力。一方面，口头约定比较难举证，从形式上效力要弱于书面的效力。过于完全强调口头约定与书面合同的约定往往会造成司法资源的浪费，法院在查清这一问题上要牵扯许多精力，赋予书面约定的效力优于口头约定的效力，也会督促当事人在处分自己的权利时，有个更审慎的态度。在处分不动产方面，法律一般要求比较严格的形式，在房屋租赁合同中体现得比较明显，比如前述关于房屋租赁期限的约定。另一方面，在于此种情况下，应更注重出租人利益的保护。因为转租本身就破坏了出租人与承租人之间的信赖关系，所以不宜承认出租人与承租人的口头约定。
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9. 关于出租人同意的转租合同，如因转租人拖欠出租人的租金，出租人要求解除的，而次承租人要求继续履行转租合同的，是两个租赁合同同时解除，还是判明次承租人直接与出租人建立租赁关系？
租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能状态。但原租赁合同与转租合同毕竟是两个互相独立的合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同的义务。因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致意见。否则，次承租人要求继续履行合同的主张人民法院不能支持。
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10. 如果抵押权人与出租人有关折价、变卖房屋协议无效，承租人的优先购买权如何认定？
如果抵押权人与出租人有关折价、变卖房屋协议无效，承租人未购买房屋前，因折价、变卖房屋的协议无效，合同确定的折价、变卖价款无效，房屋要恢复原有状态，出租人出卖房屋行为不具有效力，承租人优先购买权因缺乏行使的必要条件，不能予以保护。在前述情形下，如果承租人行使优先购买权，购买房屋后，承租人买卖合同与折价、变卖协议系不同的合同，为不同的法律关系，仅承租人购买房屋协议中价格条款与折价、变卖的协议价格等内容相同，此情形下，承租人购买协议依照《合同法》规定确定效力，相关的同等条件内容双方可以协商确定或者按照另行协商后的价格确定。
责任编辑 / 高佳运
执行编辑 / 胡逸娴
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