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民事判决书摘要
案号
（）浙10民终485号
案由
房屋买卖合同纠纷
当事人
上诉人一（原审被告）：林某甲，男，汉族。
上诉人二（原审被告）：林某乙，男，汉族。
上诉人三（原审被告）：蒋某某，女，汉族。
三个上诉人的委托诉讼代理人：兰某某，浙江某某律师事务所律师。
被上诉人一（原审原告）：阮某某，女，汉族。
委托诉讼代理人：王优飞，浙江优飞律师事务所律师。
被上诉人二（原审原告）：张某甲，男，汉族。
被上诉人三（原审原告）：张某乙，女，汉族。
张某甲、张某乙的法定代理人：阮某某，女，汉族，系张某甲、张某乙的母亲。
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
裁判时间
二〇一九年四月十八日
涉案法条
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项。
浙江省台州市中级人民法院
民事判决书
（）浙10民终485号
当事人：
上诉人：
上诉人一（原审被告）：林某甲，男，汉族。
上诉人二（原审被告）：林某乙，男，汉族。
上诉人三（原审被告）：蒋某某，女，汉族。
三个上诉人的委托诉讼代理人：兰某某，浙江某某律师事务所律师。
被上诉人：
被上诉人一（原审原告）：阮某某，女，汉族。
委托诉讼代理人：王优飞，浙江优飞律师事务所律师。
被上诉人二（原审原告）：张某甲，男，汉族。
被上诉人三（原审原告）：张某乙，女，汉族。
张某甲、张某乙的法定代理人：阮某某，女，汉族，系张某甲、张某乙的母亲。
审理经过：
上诉人林某甲、林某乙、蒋某某因与被上诉人阮某某、张某甲、张某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院浙1002初8212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称：
林某甲、林某乙、蒋某某上诉请求：一、撤销台州市椒江区人民法院浙1002民初8212号民事判决书。二、依法改判：1、三上诉人按照《套房转让协议》第8条约定解除三上诉人与三被上诉人之间的《套房转让协议》，并承担《套房转让协议》第8条中的责任。2、驳回三被上诉人的一审诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费由三被上诉人承担。
事实和理由如下：
（一）、三上诉人有新的证据及法律依据来解除《套房转让协议书》，足以推翻原审判决。
1、根据三上诉人与张某丁签订的《套房转让协议书》第8条“违约责任：甲方（林某甲等三人）如违约，由甲方支付给乙方（张某丁）违约金肆拾伍万元整。并由甲方返还给乙方原支付的购房款肆拾伍万元及利息（利率按农村信用社借款利息计算）；如乙方违约，也要支付给甲方违约金肆拾伍万元整。”可见，双方签订协议时就已经对于如何解除《套房转让协议书》作了明确的约定：如果甲方违约除承担违约金外，还要“返还购房款及支付购房款的利息”（这是非常重要且明显的解除合同后的赔偿问题）。同样，如果乙方违约或不买房屋的，承担同等违约责任。可见，该条已经赋予了三上诉人与张某丁的合同解除权。按照《中华人民共和国合同法》第93条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同”。第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。第96条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”可见，《套房转让协议书》第8条所约定的内容，实质上就是附解除合同条件的内容，属于解约违约金。而且，上诉人现已明确告知三被上诉人解除协议。因此，在一审判决未生效前，三上诉人依照此条法律规定，完全有权解除《套房转让协议书》，并愿意按该协议书第8条所约定的内容承担责任。
2、《套房转让合同》的总价款为人民币788800元，而买受人张某丁仅支付购房款45万元，还有338800元未付，依照《合同法》第167条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第36条规定“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”张某丁已付房款45万仅占总价的57%，没有达到已付房款占总价75%以上的规定；而张某丁尚欠三上诉人房款338800元占全部价款的43%，己经达到法律规定出卖人可以解除合同的条件。这从另一个角度看，三上诉人也有权解除《套房转让合同》。
3、上诉人已经向三被上诉人发出《解除套房转让协议书通知书》，属于本案新的证据，足以推翻一审判决。
（二）、一审判决认定事实不清，证据不足。
1、一审判决书第5页第14行“……张某丁要求林某甲办理涉案房地产的过户于续，但林某甲要求加价，否则不予过户。”事实情况是：张某丁要求林某甲办理涉案房地产的过户于续时，上诉人林某甲已明确口头告知张某丁解除《套房转让合同》，不再办理过户手续。
2、一审判决书第6页第十行“本案中，张某丁已支付应付的部分购房款，且涉案房地产（含配套储藏室）、车位已交付被告方并登记在林某甲名下，已符合合同约定的房屋交付期限以及转移登记的条件，则林某甲、林某乙、蒋某某应根据合同约定交付涉案房地产、车位，并协助办理涉案房地产、车位的权属转移登记手续。林某甲、林某乙、蒋某某未根据合同的约定履行义务，存在违约，应当承担相应的违约责任。”而讼争房屋的不动产权证书上登记为上诉人林某甲，张某丁所支付的部分购房款不足以使房屋权属发生转移，一审判决也没有确定讼争房屋的所有权归三被上诉人所有，按照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定除外。”可见，本案讼争的房屋产权依旧是上诉人林某甲所有，与三被上诉人无关。因此，基于房屋所有权并未确定给三被上诉人所有，一审法院明显是认定事实不清，证据不足。
3、一审判决书第5页第7行“……12月4日，林某甲、林某乙向张某丁借款78000元，并同意此款用于抵扣张某丁应支付的套房余款，林某甲、林某乙向张某丁出具了一份借条。”借款78000元是事实，但上诉人并没有同意抵扣套房余款。
4、即使一审判决认定《套房转让协议书》有效，但三上诉人依照《套房转让协议书》第8条及相关法律规定已经正式通知三被上诉人解除《套房转让协议书》，因此，该协议书中的权利、义务已经终止，不存在三上诉人履行房屋过户义务、交房义务的问题。
5、由上可知，在本案三上诉人对《套房转让协议》具有合同解除权、被上诉人已付房款总额在75%以下、房屋产权并未确定为三被上诉人所有及房屋没有交付的情况下，一审法院判决上诉人履行房屋过户义务、交房义务及承担违约责任，明显是认定事实不清，证据不足，判决错误。
（三）、一审判决适用法律错误。
一审判决适用《合同法》第44条、第60条、第107条中关于履行合同的规定作出了错误的判决，而本案所适用的法律应该是《合同法》第93条、第94条第2项、第167条关于解除合同的规定，及《物权法》第9条关于物权登记的规定，明显是适用法律错误，导致判决错误。特此提出上诉，望依法判决。
被上诉人辩称：
阮某某、张某甲、张某乙答辩称，林某甲、林某乙、蒋某某的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
事实和理由如下：
（一）、《套房转让协议书》未约定被答辩人有解除权。
《套房转让协议书》约定“七、今后需要办理套房转户手续的，在套房可办理转户的情况下，在乙方（答辩人）通知甲方（三被答辩人）之日起五日内协助乙方办理办理转户手续，如逾期不协助办理的，视为违约。办理转户的费用由乙方承担。八、违约责任：甲方如违约，由甲方支付给乙方违约金肆拾伍万元整。”故《套房转让协议书》第八条规定的系被答辩人逾期不协助办理过户手续的违约责任及如果答辩人违约的违约责任。被答辩人仅依据合同载明“甲方返还给乙方原支付的购房款本金肆拾伍万元及利息”即认为赋予了被答辩人约定解除权系片面解释。《套房转让协议书》第二条约定“如该套房以后不管价格如何涨跌，协议双方永不反悔”，这表示当时双方对该套房买卖合同达成的是永不解除的买卖合同，又如何会在合同中的约定一方拥有解释权，被答辩人对合同第八条认为系约定解除权系对合同条款的错误解读，违反合同整体解释原则，与双方签订合同时达成的意思表示不符。现被答辩人因欲增加购房款而故意曲解合同，明显违反诚实信用原则，侵害答辩人合法权益。
（二）、被答辩人无权解除《套房转让协议书》。
本案《套房转让协议书》约定“付款方式：自本协议签订之日起先付肆拾伍万元，余款叁拾叁万捌仟捌佰元在房屋转户手续全部办理后之日付清”，故答辩人已按约支付前期购房款肆拾伍万元，余款支付期限未至，《合同法》第一百六十七条不适用。被答辩人根据《合同法第一百六十七条要求解除《套房转让协议书》系适用法律错误。
（三）、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
被答辩人在上诉状中陈述“上诉人并没有同意抵扣套房余款”系歪曲事实。被答辩人于12月4日向答辩人出具的《借条》中明确载明“此款用于抵扣卖给张某丁的套房余款”，该事实清楚，证据确实充分。故一审法院认定事实清楚。
本案不适用《物权法》第9条之规定，被答辩人混淆债权与物权。被答辩人欲增加购房款并拒绝履行《套房转让协议书》系明显的违约行为，违反了诚实信用的原则。且在答辩人起诉后，恶意转让被保全的涉案房产，涉嫌构成非法处置、查封、扣押、冻结财产的犯罪行为，已造成答辩人不必要的财产损失。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。以上答辩意见请求贵院予以采纳，并依法驳回被答辩人的上诉请求。
法院认为：
本院认为，本案争议焦点是：上诉人林某甲、林某乙、蒋某某要求解除其与张某丁签订于2月16日的《套房转让协议》的理由是否成立。上诉人林某甲、林某乙、蒋某某主张双方签订协议时就已经对于如何解除《套房转让协议书》作了明确的约定，如果甲方（上诉人）违约除承担违约金外，还要“返还购房款及支付购房款的利息”（这是非常重要且明显的解除合同后的赔偿问题）。同样，如果乙方（张某丁）违约或不买房屋的，承担同等违约责任。可见，该条已经赋予了三上诉人与张某丁的合同解除权。被上诉人阮某某、张某甲、张某乙认为，对双方当事人订立的合同应作整体解读，合同第八条约定违约责任，并不是解除合同条款，如果要解除合同，上诉人一方要赔偿损失。本院认为，本案所涉《套房转让协议书》第八条约定了违约责任的承担，并不是合同双方对解除合同的约定，上诉人林某甲、林某乙、蒋某某依据本条约定以及合同其他相关条款要求解除合同，理由不充分，本院不予支持。
上诉人林某甲、林某乙、蒋某某于9月申请建房，经审批获得在某某小区安置套房一套。经择房，林某甲、林某乙、蒋某某安置的套房确定为某某花园13号楼2单元802室、地下车位为0940以及配套储藏室。林某甲、林某乙、蒋某某已受领了该套房屋。本案一审期间，涉案房地产以及车位已登记至林某甲名下。被上诉人阮某某、张某甲、张某乙要求上诉人林某甲、林某乙、蒋某某协助其将坐落于某某地区的不动产登记至阮某某、张某甲、张某乙名下，有合同依据，一审判决予以支持，并无不当。被上诉人阮某某、张某甲、张某乙还要求林某甲、林某乙、蒋某某交付坐落于某某地区的不动产，亦有合同依据，一审判决亦予以支持，亦无不当。上诉人林某甲、林某乙、蒋某某置合同约定于不顾，拒不履行义务，应承担违约责任。
对于余欠购房款问题。上诉人林某甲、林某乙、蒋某某认为张某丁尚欠三上诉人房款338800元（占全部价款的43%），己经达到法律规定出卖人可以解除合同的条件。被上诉人阮某某、张某甲、张某乙则对上诉人的观点不予认可。本院认为，对于购房余款338800元，双方约定在房屋转户手续全部办理后之日付清。由于房屋过户手续至今尚未办理，故被上诉人支付购房余款的条件未成就。上诉人林某甲、林某乙、蒋某某据此主张解除合同，不符合法律、司法解释规定。
判决结果：
驳回上诉，维持原判。
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