导语
克而瑞的地产榜单上，五强位置分别被碧桂园、万科、恒大、融创和保利占据。五强之中，碧桂园主攻二线和三四线城市；万科开始由建设商向服务商转型，提出升级为“城市建设与生活服务商”的新定位；恒大则在近年追求多元化经营，积极布局恒大健康地产并在造车业务上大量投入；融创主打改善性住房，成功推出多个高端住房品牌；保利也背靠政府资源，致力于成为不动产生态发展平台。经过多年的发展，中国的TOP5房企已经在差异化经营上各自走出了属于自己不同的道路，也脱颖而出成为了各自细分领域的领头羊。这其中，这几年排名上升显着的融创尤为引人注目，特别是其创始人孙宏斌之名，更是已经街知巷闻。那么融创是如何成就今天的行业地位的呢？就让我们来走进融创孙宏斌，了解一下他的运营之道。
孙宏斌作为融创的掌门人，一直是一个站在舆论风口浪尖上的人。无论是从联想接班人到阶下囚，还是后来失去顺驰转战融创，再到接盘乐视和万达文旅时被人戏谑最好的退出就是“孙宏斌轮”，亦或是近年来带领融创快速扩张被人质疑经营手法，这个男人从来都是如此引人注目。
1985年就从清华大学硕士毕业的他，绝对是他那批人里的天之骄子。两次着名的教训是对一路顺风顺水的他重要的历练，也最终造就了一个精于运营之道的融创孙宏斌。不同于联想孙宏斌的跋扈和顺驰孙宏斌的冒进，融创孙宏斌正在运用着六百多年前明朝开国皇帝朱元璋那套“高筑墙、广积粮、缓称王”的战略，正将融创逐步打造成一个中国乃至世界第一的房地产开发企业。
高筑墙
三年打磨西山壹号院，赢得口碑
，东山再起的孙宏斌，因为资金问题不得不出让他一手创办起来的顺驰的部分股份，最终导致他失去了对顺驰的控制权。幸运的是，这次，孙宏斌还有融创。，正在顺驰发展地意气风发的时候，孙宏斌创建了融创。融创和顺驰，同样都是房企地产企业，连两家公司的logo都因为有孙宏斌的“SUN”而显得如此相似。同一个实控人的两家同类型公司独立运营，无论当时创立融创的原因是什么，阴差阳错之下，这时的融创都成为了孙宏斌的避风港。
作为旁人，我很难揣测孙宏斌在经历了商场上的两起两落后，此时的他究竟在思考一些什么，但是我看到了他之后做出的决定：求稳求精，潜心3年，操作之后拉开融创壹号院系列、府系、桃花源系等一系列品牌的开山之作：北京西山融创壹号院。
这是自从商以来一直大胆而被贴上“激进”标签的孙宏斌第一次慢下来。不同于过往的快速周转快速扩张，西山壹号院这个项目整整悉心酝酿了三年。当西山壹号院被推出到众人眼前时，无论是园林景观、建筑品质、配套资源、户型设计，各方面都让人叹为观止，融创真正把产品做好了。产品好了，随之而来的销售业绩也就顺理成章了。下半年，西山壹号院逆势热销30.5亿，不仅包揽了当年北京下半年的各类楼盘销售冠军，更是捧回了“人居典范”、“最具口碑楼盘”、“城市地表榜样”、“中国地产年度金牌项目”等一系列奖项。西山壹号院也成为了豪宅标杆，拉开了融创逆势崛起的一块王牌。在之后的三年时间里，西山壹号院为融创带来了150亿的销售回款。
在西山壹号院之后，融创把壹号院推广到了杭州、重庆等城市，同样大受欢迎。此外，融创还孕育了很多系列品牌，比如桃花源系列、比如府系列，打造蕴含着中国文化的商业住宅，也是大获成功。
正是这些核心品牌的建立，体现了融创作为地产开发商的核心竞争力，也成为了日后融创迎头赶上其他同业翘楚的重要资本。可以说，没有前期的这些品牌积淀，就无以支撑后来融创的快速扩张，这也许是经历了顺驰之殇的融创孙宏斌，之于顺驰孙宏斌最大的改变。
广积粮
“多借点钱，如果有钱的话放到账上别着急花，后面还有机会。”
标题是孙宏斌在11月23日在中国不动产金融年会上内部演讲的内容。这句话很好地诠释了孙宏斌对于运营的个人策略和逻辑，也是对外界很多言论的最好回应。
近年来，融创大手笔并购的新闻层出不穷：，62.98亿港币收购绿地24.41%股权；，32亿收购中渝置地成都7个项目；，137.88亿收购联想旗下偶有地产业务；和万达的637.6亿世纪并购；10亿增资乐视，近20亿并购海航旗下海南两家公司；2月，125亿100%收购上海泛海建设公司……这一系列迅猛的并购操作加上高频的融资速度，体现在财务报表上就是融创的高负债率。因此，总是会有质疑融创资金链存在断裂的风险。
可是事实并非如此，正如孙宏斌自己所言，他确实借了很多钱，其中一部分花了出去，还有另一部分放在账上没着急花，等待合适的机会再花。从融创公开的年度报告中可以看到，融创的账面一直都有充足的现金储备，并且一直在稳定增加。
那么为什么孙宏斌要融那么多钱呢？着名的投资人，经纬中国的张颖曾经对他投的企业家们说，他鼓励企业家未雨绸缪多融资，不能只融预算内要花的钱，而应该要超额融资，因为寒冬不知道什么时候会来，等到融不到钱了，超融的资金能帮助企业走过资本的寒冬。
曾经因为扩张过快而发生过资金链断裂的顺驰孙宏斌，在变身为融创孙宏斌后，显然有同样的想法。商业市场瞬息万变，不知道什么时候大环境就会发生变化，融资渠道就会变少，融资这件事就会变得困难起来。因此融来的钱可以不花，等待好机会再出手，但是必须要积极融资，资金就是企业的粮草，是生命线。生命线是不能断的，所以面对融资，孙宏斌一直都是特别积极，从一切可以融资的渠道来获取资金。
可是融资得来的资金是有成本的，让孙宏斌能够笃定地执行“广积粮”政策的，是融创可靠的利润空间。从财报中显示，融创的平均土地成本为3723元/平方米，其中有80%以上的土地集中在一二线城市，对应同期的销售均价超过15000元/平方米，融创可以操作的利润空间显然不小。而以融创目前的规模和体量，它的平均融资成本应该在5%-6%的区间左右。从孙宏斌的角度来看，牺牲掉一小部分利润空间，融创还是能持续盈利的，而丰富的融资渠道和充沛的资金储备则能让融创在应对潜在风险时，更加游刃有余。
因此，笔者认为融创不仅不会因为高负债存在资金风险，反而因其“广积粮”的行为而在市场宏观风险到来时，有更强的偿债能力。另外，笔者也相信，融创孙宏斌不会重蹈顺驰孙宏斌的覆辙，再次栽倒在资金链问题上，反而是顺驰的遗憾，相信会让他对资金运营更关注，也有更好的理解。
缓称王
后来者居上，冲击行业第一宝座
融创站稳脚跟以后，融创孙宏斌骨子里，依然有联想孙宏斌和顺驰孙宏斌的气魄和豪情，希望成为行业的老大。时，孙宏斌又一次开始加速扩张，朝着行业第一的宝座发起冲击，这一切从对绿地的并购开始。
在竞争者中，融创是绝对的后来者，现在行业前三的碧桂园和恒大分别成立于1992年和1996年，而融创则是才成立。融创开始开发壹号院时，碧桂园早就于前一年完成了香港联交所上市，而恒大也将于次年成为登录港交所市值最大的内房企。，融创堪堪跻身中国房企的TOP10，而碧桂园和恒大双双已于完成了销售额破千亿的壮举。
但是融创展现了自己后来者居上的决心：在中国房企排名上，从的40开外，到的18名、的12名、的TOP10、的第7名，最后到过去两年稳居第四，并且缩小了前三的差距来看，融创一步步走到了今天的位置。
但是融创并没有心急于成为行业第一，相反的，在和，融创反而选择了趋于稳健的业务策略。从下半年开始，融创在拿地上变得格外审慎，而在，孙宏斌也在公开场合表示过融创今年需要小心谨慎。“一是我们因现金流失败过，知道现金流的重要性，重视现金流，把公司安全放在首位；二是我们知进退，在放弃上没有人比我们更决绝”，孙宏斌在谈到融创的策略选择时，在其个人微博上如是写道。隐藏在孙宏斌这种不急于成为行业第一背后的恐怕是“一旦成为了第一，就会永远是第一”的信念吧。
写到这里，不禁让笔者想起一则传言，说曾经和宋卫平争锋相对的孙宏斌，在融创时期某次上门拜访宋卫平寻求合作时，不巧宋卫平正在开会，于是孙宏斌就静静地等了宋卫平三个小时。或许只有经历了起落，才能让我们见到这样的孙宏斌。
结语
在过去的几年里，即使是苛刻的三大境外评级机构，对融创的态度也发生了很大的转变。9-11月间，三大机构纷纷下调了融创的评级，但是在1-6月年，三大机构就都陆续提升了融创的评级展望。
在吴长楼撰写的《孙宏斌：成大事者不纠结》一书中，孙宏斌自己曾说，“你失败的时候，别灰心别放弃，要深刻总结失败的教训，把经历变成财富，这就是自省。超越自己才能进步，超越自己很难，自省的人才能超越自己！”我想，正是善于自省让孙宏斌不断超越自己，悟出了如今属于他的“运营之道”，并有机会能在融创付诸实践吧。
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