浦江中国港交所敲钟
继彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务之后，浦江中国控股有限公司（以下简称：浦江中国）于12月11日正式在港交所主板挂牌上市，成为内地第六家赴港上市的物业公司，同时也是第一家非住宅物业上市公司。根据招股书，浦江中国计划发售1亿股股份，每股发售价格介于1.43港元至2.14港元，其中90%股份用作国际配售，另外10%股份在香港公开发售。
一、公司概况
浦江中国于2002年成立于上海，业务辐射华东区域，目前已拓展至安徽、浙江、江苏、湖北、湖南等地，公司的物业服务可分为标准物业管理服务以及增值服务两个范畴。十数年间先后四次获得国家推荐性标准认证（GB/T），在公众物业管理服务方面取得行业领先地位。
浦江中国发展历程
浦江中国的在管物业项目类别涵盖公众物业、办公楼及酒店、商业综合体、住宅物业等，其管理的公众物业包括虹桥机场东交通中心、世博展览馆、国家会展中心等。此外还包括金虹桥国际中心、罗斯福大厦等商业综合体；久事大厦等办公楼及酒店以及少量住宅物业。
浦江中国部分项目
来源：浦江中国官网
二、经营分析
根据浦江中国的招股书显示，最近3年浦江中国（按计算收益建筑面积计算的收费）非住宅物业（包括公众物业、办公及酒店、商业综合体、政府物业）的营收超过2.2亿元，贡献占比超过87%，其中公众物业和办公及酒店物业为主要收入来源，住宅物业营收比例较低，维持在10%左右。
-浦江中国按物业类型划分收益情况（单位：亿元）
数据来源：浦江中国招股书
营收、净利稳健增长
从财务上来看，浦江中国最近3年的营业收入、毛利、净利都保持了稳健增长的发展态势。近三年营收复合增长率为2.0%，毛利复合增长率为6.1%，净利由于产生上市费用890万元有所下降，扣除相关费用后总体仍保持上升态势。在收费模式上，公司主要采用包干制收取物业服务费，占比超过97%，剩余为酬金制。
-浦江中国收入利润情况（单位：亿元）
数据来源：浦江中国招股书
三、核心优势
根据中国指数研究院的行业认证研究报告，就物业服务管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任等方面综合分析，浦江中国在“中国物业服务百强企业”中名列全国前30强。在公众物业领域，在所有独立私营物业企业中，浦江中国的管理规模排名全国第二；在公众场馆物业细分领域管理规模位居第一，公众交通物业细分领域管理规模排名第三。
摘自浦江中国招股说明书
主营非住宅物业
浦江中国以公众物业等非住宅物业服务为主，服务对象差异化与专业能力要求更高，具有一定的进入门槛，能够有效减少竞争者；同时根据中国指数研究院发布的物业服务百强企业研究报告，公众物业、办公物业、商业物业等非住宅物业的物业服务费相对较高，可为浦江中国提供稳定的利润来源。
独立物业管理公司
与开发商联属的物业公司相对，浦江中国作为独立物业管理公司市场化运作水平相对较高，业务管理上较为专业成熟，更能适应市场竞争。同时注重服务质量、品牌效应和市场美誉度的打造，及时响应市场需求变化，有效提升客户满意度。另外，独立物业公司与开发商的责任界面也通常较为清晰。
核心竞争优势
浦江中国从创立起， 就确立将工程设备设施管理作为企业核心竞争力的战略目标，并通过组建技术团队、应用先进技术设备、加强员工培训、以及标准化、规范化、持续跟踪的管理来提升企业的专业技术能力。同时全面推行5S管理体系，提升运行能力。经过多年发展，浦江中国的业务整合能力得到了很大的提升，并集中体现在其优秀的标准化复制能力和多元化发展能力方面。
四、募集资金用途
浦江中国本次全球发行1亿股，取每股发行价1.43港元至2.14港元中间价1.785港元，假设超额配股权未行使，扣除佣金及费用后募集资金净额约为1.47亿港元，折合人民币约1.24亿元。根据招股书计划，约34%将用于横向扩展用途；23.7%将用作为物业公司及业主提供咨询和数据服务以及纵向扩展；15.8%将用于数据库及资讯系统；13%用作招聘人才；4%用作偿还银行借款；剩余9.5%用于一般营运资金。
浦江中国所得款项计划用途
数据来源：浦江中国招股书
