【案情】6月，章某在广告栏上贴出房屋出售广告，欲将其在某小区内的一套房屋出售。秦某与章某多次商谈并实地查看后与章某达成口头协议：双方约定秦某以10.5万元的价格购买该套房屋，由秦某向章某交付5000元押金保证章某不能将房屋另卖他人，此押金日后算入购房款中，双方购买房屋不过户但需要办理买卖公证。7月秦某依约向章某交付了5000元，章某出具了收条，收条对房屋的价款及面积均作了说明。秦某与章某办理公证的过程中，因章某所持有的该套房屋的产权所有人是杨某，公证无法进行。秦某即提出终止买卖合同，要求章某退还5000元押金。经审理查明:该套房屋杨某卖给了王某，王某向杨某交付了全部的房款，杨某将自己的产权证及房屋交给了王某。王某后来也按照这种方式将房屋转手给了章某。因一系列的房屋买卖均未办理过户登记，因此章某手中的产权证上的所有人一直是杨某。2月因章某一直拒绝退还押金，秦某起诉到法院要求章某偿还押金及利息。
【争议焦点】本案是一起因合同效力瑕疵而导致履行不能的民事纠纷，如何认定该房屋买卖的合同效力是本案的争议焦点。
一、所涉法条
第54条【可变更、可撤销的合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第55条【撤销权的消灭】有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
二、法理分析
我国《合同法》根据合同的效力的不同将合同分为为有效合同、效力待定合同、可变更可撤销合同及无效合同四种类型，其中后三种属于效力有瑕疵合同。本案就是一起两种有瑕疵合同效力重叠的典型例证。
按照《民通意见》第六十八条的规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”第七十一条的规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”
可撤销合同是指已成立的合同，因合同当事人意思表示不真实，允许合同当事人撤销该合同，使已成立生效的合同溯及既往地归于无效的合同。效力待定合同与可撤销合同都属于相对无效合同，它们在合同效力方面的欠缺要件往往只涉及合同当事人及合同有关人员的利益，一般不涉及国家利益和社会公共利益。两者的主要区别如下：
1、合同有效要件欠缺的性质不同。可撤销的合同一般只是欠缺“意思表示真实”的合同生效要件或严重违反公平原则如欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显失公平等。而效力待定合同欠缺的是合同当事人主体能力方面的合同有效要件，如无行为能力，无代理权、无处分权等。
2、效力状态不同。效力待定合同处于效力待定状态，既非无效，也非有效。其有效还是无效取决于第三人或善意合同相对人的是否追认或撤销。而可撤销合同在合同当事人行使撤销权并经法定机关确认无效之前，仍是有效合同；但当合同当事人行使撤销权并经法定机关确认无效后，为自始无效合同。
3、有权主张并影响效力变化的当事人不同。效力待定合同可由法定的第三人追认或拒绝追认，或由合同的善意相对人撤销，此追认或撤销直接向合同当事人进行，无须向法院或仲裁机关请求；而可撤销合同只能由受损害的合同方向法院或仲裁机关请求撤销，不能直接向合同另一方当事人要求。
4、受时间限制不同。效力待定合同，第三人应在法律规定的催告追认期间内（我国《合同法》规定为1个月）作出追认或拒绝追认的意思表示；而可撤销合同，当事人须自知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权，否则该权利消灭。
三、案件评析
本案中，该合同应当是存在重大误解的可撤销合同与无处分权人处分他人财产的效力待定合同的竞合。但本案中，因为秦某是在合同成立一年之后向法院起诉的，秦某的撤销权已经丧失。因为撤销权的行使期限一年是除斥期间，故在实际审理中并不必考虑可变更可撤销的情形，仅考虑效力待定的合同性质。
本案判决的依据：
本案中秦某在得知章某出售的房屋存在权利瑕疵的情况下，提出终止合同，行使的是单方解除权，解除的通知到达章某时，该房屋买卖合同即解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故法院支持了秦某的诉讼请求。
