总第265期
阅读提示：房屋承租人的优先购买权，是指承租人在出租人出卖租赁房屋时，在同等条件下优先购买该租赁房屋的权利。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条规定在立法层面首次确立了房屋承租人的优先购买权制度。本文立足于审判实务需求，收集、整理了我国立法机关及司法机关有关房屋承租人优先购买权纠纷的裁判依据、参考案例与司法观点，并从中提炼了相应的裁判规则，所收集、整理的裁判依据、参考案例与司法观点均来源于立法机关、最高司法机关的公开出版物，具有相当的权威性，希望能够对您有所帮助。
作者：徐忠兴〔私信：xzx_lawyers〕
来源：法学45度〔ID：xzx-lawyer〕首发
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16.关于承租人主张优先购买房屋后“一房二卖”的处理问题。
适用解析：出租人出售租赁的房屋未履行通知义务的，承租人可以选择向出租人主张损害赔偿，也可在知道房屋出卖后的合理期限内主张优先购买权。如承租人主张在同等条件下优先购买房屋，则在同一房屋上存在两份内容相同的买卖合同，客观上出现“一房二卖”。在出租人与第三人的房屋买卖合同尚未履行的情况下，因承租人享有优先购买权，在同等情况下其买受房屋的请求应获得支持，而出租人与第三人的房屋买卖合同则出现履行不能。但如果出租人与第三人的房屋买卖合同已经履行完毕，第三人依法获得房屋所有权，则承租人与出租人的房屋买卖合同出现履行不能，其优先购买房屋的请求不能获得支持，而只能向出租人主张赔偿损失。
观点索引：见马成波：《租赁房屋被拍卖时承租人优先购买权的保护——关于福清市名流园艺有限公司与翁武强、翁武雄及福清市国有资产营运中心确认合同效力纠纷案的请示与答复》，载江必新主编、最高人民法院审判监督庭编：《审判监督指导》第3辑（总第29辑），人民法院出版社版，第52页。
17.在先设定抵押而后出租房屋的场合，抵押权不影响租赁权的存在，承租人的优先购买权亦不受影响。
适用解析：根据《物权法》第一百九十条的规定，租赁物上存在抵押权的，实现抵押权时，租赁权能否对抗租赁物的买受人，要看抵押权设立在租赁权前后的时间。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，解决的是承租人在租赁期间，遇到抵押权人行使抵押权，出租人出卖抵押物后，承租人享有的租赁权是否能对抗新的所有权人问题，而这并不影响租赁权的存在。同时，承租人的优先购买权解决的是优先购买房屋的问题，只要出租人在租赁期间出卖租赁房屋，承租人即可行使优先购买权，故承租人的优先购买权亦不受抵押权的影响。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第296页。
18.出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，承租人享有同等条件下的优先购买权。
适用解析：抵押权人实现抵押权时，不论是变卖还是折价，都是参照市场价格实现抵押物的交换价值，以消灭债权。折价受偿是以物抵债，但仍然不能改变抵押权人是通过抵押物的交换价值获得清偿，只不过买受人是抵押权人而非第三人。既然折价、变卖属于出租人出售房屋的行为，则不管买受人是抵押权人还是其他人，承租人均享有同等条件下的优先购买权。抵押权人如想取得抵押物，也只有在承租人放弃优先购买权的情况下才能取得。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第299页。
19.在租赁房屋被依法抵押的情形下，承租人行使优先购买权的，无需考虑抵押权与租赁权设立先后的问题。
适用解析：不论抵押权设立在租赁合同成立前或成立后，承租人行使优先购买权均不会与抵押人实现抵押权发生冲突，在抵押权人实现抵押权时保护承租人的优先购买权，更符合《合同法》设立优先购买权的立法本意。因此，承租人行使优先购买权的，无需考虑抵押权与租赁权设立先后的问题。只要出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋清偿债务，承租人便可以折价、变卖的同等条件优先购买房屋。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第299页。
20.承租人主张优先购买权时，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。
适用解析：房屋承租人的优先购买权以同等条件为要件，而同等条件的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权，这是由物权制度决定的，承租人的优先购买权约束的只是出租人缔约相对人的选择权，而并非约束出租人对房屋处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使的处分权，承租人不能依据优先购买权对此进行抗辩。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第301—302页。
21.出租人与抵押权人有关折价、变卖租赁房屋偿还债务的协议无效，承租人主张行使优先购买权的，人民法院不予支持，但承租人行使优先购买权并购买房屋后，承租人购买合同的效力并不受此影响。
适用解析：如果抵押权人与出租人有关折价、变卖租赁房屋偿还债务的协议无效，承租人未购买房屋前，因折价、变卖房屋的协议无效，合同确定的折价、变卖价款无效，房屋要恢复原状，出租人出卖房屋行为不具有效力，承租人优先购买权因缺乏行使的必要条件，不能予以保护。但是，在前述情形下，如果承租人行使优先购买权得以购买房屋后，承租人买卖合同与折价、变卖协议系不同的合同，为不同的法律关系，仅承租人购买房屋合同中的价格条款与折价、变卖的协议价格等内容相同，此时，对于承租人的购买合同，应当依照《合同法》的规定确定效力，相关的同等条件内容双方可以协商确定或者按照另行协商后的价格确定。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第303页。
22.承租人的优先购买权只能发生于出租人转让租赁房屋的所有权之时，在此之前，承租人的优先购买权只是一种期待权。
适用解析：《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由上述规定可知，承租人的优先购买权是一种期待权。承租人的优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利。承租人的优先购买权只能发生于出租人转让租赁房屋的所有权之时，在此之前，承租人的优先购买权只是一种期待权。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第308页。
23.无论是任意拍卖还是强制拍卖，承租人均享有优先购买权。
适用解析：拍卖可分为强制拍卖和任意拍卖两种类型。在任意拍卖情况下，拍卖不过是出租人自行选择的对租赁房屋买卖的一种方式，不能因出租人的不同选择而决定承租人优先购买权的有无，故在任意拍卖时，承租人享有优先购买权应无疑义。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”对于强制拍卖，《公司法》第七十二条规定：“人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”法律和司法解释都将强制拍卖等同于一般买卖，确认了强制拍卖中优先购买权的存在。
观点索引：见马成波：《租赁房屋被拍卖时承租人优先购买权的保护——关于福清市名流园艺有限公司与翁武强、翁武雄及福清市国有资产营运中心确认合同效力纠纷案的请示与答复》，载江必新主编、最高人民法院审判监督庭编：《审判监督指导》第3辑（总第29辑），人民法院出版社版，第51页。
24.在司法拍卖程序中，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必须按照拍卖公告的要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，在拍卖日到场参加竞买，未按规定登记竞买、交纳竞买保证金的，视为放弃优先购买权。
适用解析：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第一款规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”由上述规定可知，我国司法拍卖实践中对承租人优先购买权的保护，采取的是“跟价法”。“跟价法”是指由人民法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因此，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必须同其他竞买人一样，按照拍卖公告的要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，在拍卖日到场参加竞买，未按规定登记竞买、交纳竞买保证金的，视为放弃优先购买权。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第310—311页、第317页。
25.在拍卖过程中，有最高应价时，承租人可以表示以该最高价购买，如无更高应价，承租人享有以该最高价优先购买的权利；如有更高应价，承租人不作表示的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
适用解析：在拍卖情形下，对于优先购买权的保护是在拍卖之前由优先购买权人根据拍卖底价决定是否行使优先购买权，还是待拍卖标的物拍定后，由优先购买权人在一定时期内决定是否行使权利，抑或在拍卖的现场由优先购买权人对最高应价决定是否行使权利继而将标的物拍给优先购买权人或者最高应价者，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第一款的规定，我国司法实践采取的最后一种做法，即在拍卖过程中，有最高应价时，承租人可以表示以该最高价购买，如无更高应价，承租人享有以该最高价优先购买的权利；如有更高应价，承租人不作表示的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第313—315页。
26.在拍卖过程中，应当允许最高应价者在优先购买权人表示愿意购买的情况下出更高的价格，再由优先购买权人决定是否行使优先购买权。
适用解析：在拍卖过程中，为了实现拍卖标的物价值的最大化，应当允许最高应价者在优先购买权人表示购买的情况下出更高的价格，此后再由优先购买权人决定是否行使优先购买的权利，依此类推。照此规则，对于以投标方式竞价的，同样允许在开标后出价最高者在优先购买权人愿意以该价格购买的情况下出更高的价格。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第315页。
27.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当保证承租人在拍卖行为开始的5日前收到拍卖通知，否则，应当认定通知行为无效。
适用解析：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”该条规定明确了在拍卖程序中，通知的合理期限为提前5日前。这里所指的5日，是指承租人提前5日收到该拍卖通知。根据通知适用到达主义的法理原则，无论通知义务人何时、以何种方式发出通知，必须保证承租人在拍卖行为开始的5日前收到该通知，否则，应当认定通知行为无效。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第316页。
28.关于对拍卖中优先购买权行使方式的审查依据问题。
适用解析：关于拍卖中优先购买权的行使方式，实践中有“跟价法”和“询价法”。跟价法是指其他竞买人经过竞价产生最高应价后，承租人表示行使优先购买权的，由承租人以该最高价买受。询价法是指其他竞买人经过竞价产生最高应价后，拍卖师询问承租人是否愿意以该最高价买受，如其表示愿意买受，则拍卖师还需询问其他竞买人是否加价，如此反复，最终确定买受人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。”该条规定属于“询价法”。对拍卖中优先购买权行使方式的审查，可以参照该司法解释的相关条文进行。
观点索引：见马成波：《租赁房屋被拍卖时承租人优先购买权的保护——关于福清市名流园艺有限公司与翁武强、翁武雄及福清市国有资产营运中心确认合同效力纠纷案的请示与答复》，载江必新主编、最高人民法院审判监督庭编：《审判监督指导》第3辑（总第29辑），人民法院出版社版，第51页。
29.承租人行使优先购买权的合理期限为接到房屋出卖通知之日起15日，逾期视为承租人放弃优先购买权。
适用解析：根据《合同法》第二百三十条的规定，承租人在出租人出卖租赁房屋时，享有同等条件下优先购买的权利，此时，出租人负有通知义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）项规定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买”，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。该条款将承租人接到通知后15日，作为其行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第323页。
30.共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。
适用解析：我国的共有人优先购买权的适用范围包括动产和不动产，但关于承租人优先购买权的规定针对的是房屋买卖，因而，共有人、承租人优先购买权并存只能发生在房屋买卖中。在两者并存的情形下，从基础权利的性质来看，共有人的优先购买权来源于物权性的共有关系，承租人的优先购买权来源于债权性的租赁合同，根据物权优于债权原理，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第329页。
31.出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，承租人不得行使优先购买权。
适用解析：出租人与其近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女之间具有法律上的身份关系，出租人将租赁房屋出卖给该第三人会有自身的利益或情感因素掺杂其中，这种买卖带有浓厚的身份属性，它有别于普通的买卖。所以，在这种情况下，承租人不能行使优先购买权。这里需要注意的是，只有出租人的近亲属才能享有优于承租人购买租赁房屋的权利，因此，在审判实践中不能随意扩大对近亲属的理解。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第330页、第334页。
32.无论行使优先购买权的共有人占共有房屋的份额是多少，只要其要求购买共有房屋，其优先购买权即优先于承租人的优先购买权。
适用解析：根据物权优先于债权的基本理论，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。这里所说的共有包括共同共有和按份共有。而且，共有的份额对共有人行使优先购买权并无限制，即无论行使优先购买权的共有人占共有房屋的份额是多少，只要其要求购买共有房屋，即具有法定的优先权。这主要是出于对物权的绝对保护和对物的最合理经济的利用，维护物权的稳定性。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第334页。
33.关于出租人出卖租赁房屋时是否有效履行了通知义务及承租人答复期限的性质、答复形式、不予答复的法律后果等的审查认定。
适用解析：出租人出卖租赁房屋的，应当履行通知承租人的义务。在审判实践中，应当审查该通知是否具备有效性，即通知是否到达承租人。要审查出租人通知义务履行的是否适当，并要确信通知已经为承租人收悉或者应当收悉。此外，承租人收到通知后，应当在15日内作出答复。该15日的期间属于不变期间，不得进行变更。承租人的答复必须是明示的，如果未予答复，不构成默示的认可或者不认可，而应视为放弃行使优先购买权。
观点索引：见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社版，第334页。
34.所有权人整体出售房屋或者建筑物时，只承租其中部分房屋的承租人不能享有整体上的优先购买权。
适用解析：部分租赁是否及于整体购买。现代的建筑物，早已突破了“一物一权”的理论，适用建筑物区分所有权，即一幢住宅楼可以设定若干个所有权，也可以区分出若干个层次的物权，一个承租人可能只是承租其中的部分房屋，当所有权人整体出售房屋或者建筑物时，承租人不能享有整体上的优先购买权，即特定的部分优先权不能扩大化而及于整体。
观点索引：见胡仕浩：《房屋承租人优先购买权的效力》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《中国民事审判前沿》第1集（总第1集），法律出版社版，第168页。
