北京市密云区人民法院
民事判决书
（）京0118民初2752号
原告：王静，女，1983年5月6日出生，汉族，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：郑建业，北京市檀州律师事务所律师。
被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。
法定代表人：潘伟，董事长。
委托诉讼代理人：贺昌新，男，1984年9月26日出生，绿地集团北京京纬置业有限公司员工。
被告：北京盛远信诚房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区安宁庄东路23号5层540室。
法定代表人：李飞，总经理。
委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。
原告王静与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京盛远信诚房地产经纪有限公司（以下简称盛远信诚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王静及其委托诉讼代理人郑建业、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人贺昌新到庭参加诉讼。被告盛远信诚公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王静向本院提出诉讼请求：1、请求判令绿地京纬公司返还原告购房款322 724元并赔偿利息损失（利息损失以322 724元为基数，自3月4日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、请求判令二被告共同赔偿原告支付房款9万元及利息损失（利息损失以9万元为基数，自3月4日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 3、请求判令二被告赔偿原告房屋差价损失5741．42元；4、诉讼费由二被告负担。事实和理由： 3月4日，原告与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》，约定原告购买其绿地朗山项目中的X号房屋一套，建筑面积为56．51平方米，成交总价款为1 056 493元，协议还就其他条款进行了相应约定。协议签订后，原告依约履行合同，分别于3月4日、4月14日向绿地京纬公司支付房款90813元、181 911元，绿地京纬公司向原告出具了收据，同时原告还于3月4日按照绿地京纬公司的要求向盛远信诚公司支付14万元。5月，绿地京纬公司因以“商改住”名义进行虚假宣传，违规售房受到行政机关处罚，原告方知绿地京纬公司出售的房屋无商品房预售许可证和销售许可证。原告认为二被告销售的房屋不具备预售许可证和销售许可证，且未将该情形告知原告，原告与被告之间的合同为无效合同，现原告不能取得涉案房屋，故起诉至法院，要求二被告退还款项并赔偿损失。
绿地京纬公司辩称，对于我公司收取的房款272 724元我公司同意退还，不同意退还原告交付给盛远信诚公司的电商费，不同意支付房屋差价损失，不同意支付利息。
盛远信诚公司经本院合法传唤，未到庭应诉，但向本院提交了书面答辩意见，辩称，1、14万元的团购信息费中的5万元电商费是5万抵8万的房款，应由绿地京纬公司退还；2、剩余9万元，我公司转给了绿地京纬公司的工作人员丁海清，也应当由绿地京纬公司退还；3、我公司已经完成了居间服务；4、请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下： 3月4日，王静与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》，该确认单载明买受人王静，销售房号X，建筑面积56．51平方米，原总房价1 056 493元，成交单价16 070．4元每平方米，成交总价908 138元，享受折扣93折。该确认单还有如下约定：签署《定制开发协议书》于4月15日，乙方（王静）向甲方（绿地京纬公司）支付房款272 724元，付款比例30%。当日，王静向绿地京纬公司交纳了90 813元，绿地京纬公司为王静出具收据。亦在当日，王静向盛远信诚公司交纳14万元，盛远信诚公司为王静出具收据，内容为：今收到王静交来“绿地朗山X团购信息费”14万元。4月14日，王静又通过POS机刷卡方式向绿地京纬公司支付181 911元，绿地京纬公司为王静出具收据及房款交款确认单。
另查，6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17 370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1 737 068．54元。8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177 863．84元。
再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。
绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。
涉案房屋的规划用途为商业办公类。3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。
在本院审理的（）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山X号房屋在3月26日的市场价值进行评估。5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山X号办公用房房地产市场价值780 461元，楼面房地产价格为16 172元每平方米。X号房屋与本案涉案房屋相类似。
上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》、绿地京纬公司出具的收据、盛远信诚公司出具的收据、刷卡凭证等证据材料在案佐证。
本院认为：王静与绿地京纬公司签订的定制开发协议确认单虽然约定了房屋的位置、面积、房屋总价款、首付款支付时间等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付时间、违约责任等内容，故该确认单不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故王静与绿地京纬公司之间签订的确认单不应认定为商品房预售合同，而应认定为商品房预约合同，该预约合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3．26购房政策，王静丧失购买涉案房屋的资格，王静与绿地京纬公司之间的协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于王静要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，本院予以支持。
本案的争议焦点在于王静所交纳的14万元服务费如何定性及定制开发协议确认单解除后该14万元服务费如何处理。根据王静提交的定制开发协议确认单中载明的房屋总价款与成交总价的关系，王静享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合王静在绿地京纬公司售楼处交纳款项等事实，王静有理由相信盛远信诚公司所收取的14万元中的5万元系涉案房屋的房款，盛远信诚公司与绿地京纬公司之间就该5万元购房款的收取构成表见代理关系，盛远信诚公司收取该5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，该5万元应认定为王静所交纳的定购涉案房屋的房款。综上，王静要求绿地京纬公司返还322724元购房款并支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。因上述购房款系王静分别于3月4日、4月14日支付，故利息也应分别起算。
对于王静向盛远信诚公司所交纳的除前述5万元之外的剩余9万元，本院认为，王静向盛远信诚公司支付费用，盛远信诚公司为王静寻找房源并促成王静与绿地京纬公司购房交易，故王静与盛远信诚公司之间亦存在居间合同关系，王静向盛远信诚公司支付的15万元中的9万元应为居间费用，但结合涉案房屋成交总价来看，该9万元居间费用明显超过了市场行情，故虽然绿地京纬公司在销售房屋时具有明显过错，应当对王静遭受的损失承担赔偿责任，但该赔偿应仅限于王静遭受的合理损失，王静向盛远信诚公司支付的9万元明显超出涉案房屋合理居间费用，故该9万元不应认定为王静的合理损失，不应由绿地京纬公司进行赔偿。综上，王静主张由绿地京纬公司赔偿该9万元，本院不予支持。根据前述，王静与盛远信诚公司之间应为居间合同关系，现王静未成功从绿地京纬公司购买房屋，故盛远信诚公司不应向王静收取居间费用，王静要求盛远信诚公司返还上述9万元并支付利息的诉讼请求，正当合理，本院予以支持。
绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与王静签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对王静因《绿地密云朗山定制开发协议确认单（住宅）》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故王静有权要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失，参照与涉案房屋同性质房屋在3月26日的评估价值，王静主张的5741．42元房屋差价损失，亦属合理，本院予以支持。王静要求盛远信诚公司赔偿其房屋差价损失，缺乏依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王静购房款三十二万二千七百二十四元并支付利息（利息按照以下标准支付：1、以十四万零八百一十三元为基数，自二〇一六年三月四日起至实际给付之日止；2、以十八万一千九百一十一元为基数，自二〇一六年四月十四日起至实际给付之日止，以上均按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
二、被告北京盛远信诚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告王静团购信息费九万元并支付利息（利息以九万元为基数，自二〇一六年三月四日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王静房屋差价损失五千七百四十一元四角二分。
四、驳回原告王静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千七百八十八元（系原告王静预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担三千一百一十三元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告北京盛远信诚房地产经纪有限公司负担六百七十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员吕书义
二○一九年四月十九日
法官助理唐汉玲
书记员龚满园
王静与北京盛远信诚房地产经纪有限公司等商品房预约合同纠纷一审民事判决书北京市密云区人民法院-08-03
