法律知识要点：《民法总则》和《合同法》中，对于欺诈行为均有规定，从实务来看，欺诈一般分为两类：即故意隐瞒和虚假陈述。虚假陈述和故意隐瞒法律意思接近，一般界定为有义务告知对方真实情况而故意不告知，因此让对方陷入错误的认识而实施了相应的法律行为。在房屋买卖合同中，特别规定了出卖人的哪些行为属于欺诈？要承担什么法律责任呢？下面笔者就结合法律规定来说说相关的规定。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
从上面法律条款的内容来看，在房屋买卖合同中，特别规定了卖方的下面这三种行为属于欺诈：
一、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。这里共有两种欺诈行为，即没有取得商品房预售许可证明和提供虚假的商品房预售许可证明。根据解释第二条的规定，买卖合同会被认定为无效合同。
二、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。房屋已经抵押的，抵押权人享有优先受偿权，因此会让买受人承担很大的法律风险，钱房两空最有可能。
三、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这一点比较容易理解，实际上就是一房两卖或多卖。拆迁补偿安置房屋相当于已经卖给了特定的主体。
卖方有上述的欺诈行为，要承担什么法律责任？从法律条款的内容看，卖方的欺诈行为应承担的法律责任与解释第八条中规定的，卖方恶意违约应承担的责任基本上一样。
1、买方可以向法院主张房屋买卖合同无效或者解除。卖方实施欺诈行为，致使合同目的无法实现的，此时买方具有法定解除权，可以解除双方的房屋买卖合同，或者请求法院确认房屋买卖合同无效。
2、返还已付购房款及利息，赔偿损失。房屋买卖合同解除或确认无效的，因履行该合同支付给开发商的购房款及利息应当退还。有损失的，还要赔偿因此造成的损失，例如因房价上涨带来的损失。
3、承担不超过已付购房款一倍的赔偿。惩罚性赔偿只适用于卖方因上述三种欺诈行为，导致合同解除或确认无效的情形下适用，并且是不超过已付购房款一倍的赔偿，很多人理解为全部购房款，未付的购房款不在此列，还有就是不超过已付购房款一倍的赔偿是最高限额，至于具体的赔偿数额，则法院可以根据案情，实际确定赔偿标准，理论上赔偿在0%至100%的范围内。
实施合同欺诈的一方当事人，当然要承担相应的法律责任，但是在房屋买卖合同中，对于卖方的欺诈行为进行了列明，明确了更为严厉的法律责任，即承担不超过已付购房款一倍的赔偿，主要增加司法实务中的可操作性。对于大多数人来说，买房要倾其所有财力，一旦卖方欺诈，很可能造成买方钱房两空，产生严重的社会影响。因此，加大对实施欺诈行为一方的法律责任，正是该条法律的立法目的所在。
为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！
案情简介
原告陈某丽诉称：6月6日二被告与原告签订售楼合同，原告购买二被告开发的房屋一间，总价为226000元。原告在1月向贵院起诉要求二被告交付房屋时，才得知二被告所开发的新步行街南门地下商场没有任何合法手续，也没有取得商品房预售许可证，二被告明显采用欺骗的手段让原告预交了186600元购买了不符合意愿的房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，特提起诉讼，请求依法判决。
原告陈某丽的诉讼请求为：1、判令二被告与原告6月6日签订的售楼合同无效；2、判令被告返还原告购房款186600元及从9月2日开始的利息和二被告故意隐瞒没有取得预售许可证的行为应赔偿原告186600元。
被告房地产开发建设公司、刘某良答辩称：二被告未提出答辩、亦未到庭。
法院审理查明：6月6日，原告作为乙方，城市建设综合开发有限公司新步行街南门地下商场住宅小区售楼部作为甲方签署售楼合同一份，合同约定乙方购买甲方开发的街东段路北地下商场壹号东楼从北往南数第16间地下商场房屋一间，面积暂定34.5平米，总价226000元，首付1000元；双方在合同中还约定了其他事项。原告在合同中乙方处签字，被告刘某良在合同中甲方处签字，且被告房地产开发建设公司在合同中甲方处加盖印章。
合同签订后原告于9月2日交付给二被告购房款185600元，被告刘某良给原告出具收据，同时被告房地产开发建设公司亦在收据上加盖其公司公章。后原告及二被告在合同履行中发生纠纷，涉案房屋至今未交付原告。庭审中被告刘某良陈述其开发的涉案房产系其本人挂靠被告房地产开发建设公司所开发经营，房子是其卖给原告的。另查明，被告房地产开发建设公司至法院开庭审理之日仍未取得原告所购买房屋的预售许可证。
判决要点
法院审理认为：6月6日原告与被告刘某良签署的售楼合同，被告房地产开发建设公司在甲方处加盖其单位印章，且原告提供的185600元的购房款收据也加盖有其单位印章，被告刘某良亦陈述涉案房产系其挂靠被告房地产开发建设公司实际开发并销售给原告，综合以上事实法院认定该售楼合同的销售方主体为被告刘某良及被告房地产开发建设公司。至法院开庭审理之日被告房地产开发建设公司仍未取得涉案房产的商品房预售许可证，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告于6月6日与被告刘某良、房地产开发建设公司签署的售楼合同无效。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……。
被告房地产开发建设公司、刘某良未提供证据证明其已告知原告涉案房产未取得预售许可证的事实，故原告有权依据该规定请求被告房地产开发建设公司返还已付购房款185600元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合原告交付购房款的时间及其他事实，法院酌定被告房地产开发建设公司除返还原告购房款185600元外，另向原告承担已付购房款50%的赔偿责任计款92800元。
被告刘某良亦系售楼合同主体并收取购房款，但因其系自然人而非房地产开发企业，故被告刘某良仅应与被告房地产开发建设公司共同承担返还原告购房款185600元的民事责任，原告要求被告刘某良承担已付购房款185600元的赔偿责任，法院不予支持。
判决结果
综上，法院判决：一、确认被告房地产开发建设公司、刘某良与原告陈某丽于6月6日签署的售楼合同无效。二、被告房地产开发建设公司于判决书生效之日起5日内返还原告陈某丽已付购房款185600元。被告刘某良承担连带责任。三、被告房地产开发建设公司于判决书生效之日起5日内赔偿原告陈某丽92800元。
律师点评
该案是商品房预售合同纠纷，但是被告房地产开发建设公司并未取得预售许可证明，双方的房屋买卖合同无效。被告未取得预售许可证明就与原告签订房屋买卖合同，属于解释第九条第一项规定的欺诈行为。因此，法院判决被告返还已支付的购房款185600元及50%的赔偿。需要注意的是，解释第九条规定的，不超过已付购房款一倍的赔偿是最高限额，原告可以主张最高一倍的赔偿，但是法院最终可以自由裁量，像本案中原告主张的是一倍的赔偿，但法院最后判决按已付购房款50%的标准计算。
