我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔您好，请问有了解南洲路的越秀天悦江湾吗？我看超实用面积的户型不错啊，值得入手吗？谢谢！
回答：南向望江，左番禺大桥、右星光快速，如果自住的话，这个位置其实不错的，因为广州人对江景还是情有独钟的，是那么的喜欢江景，简直了 但这个项目有个绝对的硬伤，看似”左番禺大桥、右星光快速“但，其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，崎岖的很 产品肯定没问题了，新盘，越秀开发产品肯定错不了的，我了解的是这个项目卖的挺贵的
提问：雕叔，昨天看黄花，一套19楼的西北向三房两卫91方，四万五卖了，然后前天给我推荐中鼎的99方450万也卖了，这块已经站上了4.5万了，还能追吗？
回答：不能，很明显太贵了。中鼎，还有黄花这半年涨得妈都不认得，都到了金融的单价了 如果有广州限购区房票的话，还是优选天河，海珠，万博这些
提问：雕叔 力迅上筑西区 高层东西向190平 错层四房 和新城海滨南区正北向顶复196平 哪个好？自住
回答：1、户型产品看：海滨的要好，力迅的错层4房，其实用起来不太舒服，而且力迅的是东西向，东向看幼儿园的屋顶，西向看凯旋；海滨的户型尽管是北向，但可以望到北区的那个大水池（是省委的大领导执意要修建的，意头好） 海滨的建筑质量肯定是好的，毕竟是省里的大领导住在里面，以及一大堆潮汕人也住在里面 2、物业管理，显然力迅胜出，尽管力迅的小区小，但整个物业管理还是不怕虎，有板有眼 3、升值来看，顶复的产品胜出错层产品，我自己这么看
提问：雕叔好，个人情况是学校集体户，首房首贷，现金80万，总价预算250万，打算先用来投资，4年内没有自住需求。在考虑您推荐的金碧世纪65平南向两房或东荟城北向76平两房。金碧世纪交通好，城市界面短时间内有较大变化，但是4年后就已经是接近的老房子了，可能不好出手。东荟城楼龄较新，科城环境较好，学位也不错，面向的客户群体比较明确，科城的本地工作人员，但是区域发展上限可能不如鱼珠。想听听您的看法，哪个区域更好一些，谢谢。
回答：论区域肯定是鱼珠碾压科学城一头的毫无疑问。为什么金碧楼龄都楼龄了还这么多人去买每年？难道大家不会考虑到这个楼龄这个问题嘛？其实没得选，因为市区已经进入存量房竞争的时代。也就是说，市区2手房都是一堆楼龄左右的房子在竞争，所以最后还是只能看地段。当然东荟城也不错，你买到这两个都不会错，就是看你最后是挣100万还是70万而已。 另外你有80万首付，因为金碧现在还是有点杠杠的，也就是做一点gpgd，也不至于只买到65平。多跑跑金碧看看，你会有新的发现。
提问：雕叔你好，拜读了您很多文章，慢慢也找出自己买房的思路，鱼珠金融城前途无量，可是目前价格已经很高了，按照自己的预算，只能买中海康城这种的北向两房，其实自己是更想要三房和南向 于是我把选筹范围再放宽，发现中海康城对面的旭景家园能买到三房，虽然不靠近地铁（但是brt可以满足通勤），弊端当然还有物业不好。可是能一步到位买到三房，而且学位过得去，园林社区，板块在东圃，靠近金融城区域 然后再看看旭景附近，天雅居似乎也是一个“洼地”，是当初教育局分配给教师，价格还要更便宜一点，一样能买到三房～位置会更靠近中山大道 一些小疑问想请假雕叔：
1、按照发展利好，中海康城、盈彩美居这种要胜于旭景，可是盈彩美居价格有点高了，还首付需要借不少并且月供会吃力，中海康城也只能买两房；我要不要咬咬牙，买中海康城或者盈彩好了？ 2、旭景就在城市假日园隔壁，可是价格低不少，这种算不算洼地？买了会不会被套不好出手 3、天雅居符合园林社区、学位还不错（中海康城小学）、地段板块还可以等要求，可是是教育局建的房子，这种房子能入手吗？ 4、买房选板块，旭景属于东圃、中海康城是黄村奥体、盈彩美居三溪？三个楼盘实际距离差不多，旭景家园为什么会便宜不少？雕叔来看是不是有什么硬伤 期待回复，谢谢
回答：1、在预算范围内，能买三房的一定要买三房，那种不会买，以为只能买两房的除外 2、我觉得当下买房，有几个关键词：次新+地铁+好物业园林社区，这个逻辑一定不能错，你提到的这几个小区，我觉得就要排除旭景家园、天雅居，尽量在中海、盈彩之间选择吧 3、在这个前提下，你需要的是下水游泳，下水游泳，只有游了泳你才知道房源、业主、交易条件如何等等 祝您好运！！
提问：雕叔，你好！请问我这种状态是不是要卖掉狮山回来增城买？ 我的情况：广州限购区已经没有名额，有贷款在身；佛山狮山湖景湾有一套楼梯楼，价格大概150w左右，狮山目前的新楼盘很多，楼梯楼不受待见，也担心随着时间推移，这套房子跑输大市，所以犹豫要不要现在降价把这套卖掉，加点钱凑够200w左右（盘算了一下财务状况，只能承受这个总价），去千灯湖或者桂城，或者会广州增城买一个？ 请问现在的市场情况，适合卖掉楼梯楼，买一个电梯楼吗？ 适合的话，是去佛山买还是在增城买合适？ 谢谢！
回答：选千灯湖，你人也在佛山吧，对佛山熟悉点是好事，增城坑多肉少，哪怕是新塘是很容易选到坑 前面一个回答我说过了，佛山本来经济就实力不错，买的到千灯湖自然以后涨幅不会差，人气也够 狮山你就卖掉楼梯楼吧，你降点价格出掉，然后去买千灯湖，你现在割的肉以后千灯湖行情来了，会加倍还给你。 该做决定的时候不要怂！分析好哪个方案盈利多就选哪个
提问：雕叔，今年买了个小两房，月供一万多，剩余工资除了基本花销，每月仅剩两千。已无存款。 申请装修贷可以贷40万，信用卡还未开发，有房票。 要不要趁年底把装修贷凑个首付，然后用信用卡还月供，很想再来一套，但是心里很怕断了月供。 这种情况下应该怎么判断下一步如何走?
回答：你的胆子，比我大多了，说实话，呵呵 你先把信用卡办起来，先把所谓的装修贷办起来，等真正的把钱拿到手，实实在在的拿到手之后，再去看盘和买入，千万不要先下定，后去办贷款，那样会死人的
提问：雕叔，貌似目前一手都在搞促销降价，已经蔓延到二手了，二手买家也在观望，甚至被中介拉去买一手了，你预计接下来二手是不是也逐渐受市场情绪影响，请您预测一下明年的二手市场！感谢！
回答：你的观察是对的。二手已经非常大的影响了，非常大：1、市区的二手如果不回调10-15%是根本卖不出的，这反而是一个买房时机；2、明年大概率横盘和深度调整
提问：雕叔，您好，看您比较推荐鱼珠 万博板块较多，那么请问这些板块是兼顾投资属性多一些，还是刚需自住属性多一些？谢谢
回答：其实，这些板块的投资属性是略大于自住属性的，这两个板块位于广州城市未来发展的”城郊结合部“，属于未来增量一点都没问题的区域板块，所以投资属性一点都没问题 只是说这两个区域的房子总价在350-500万之间，所以也就聚集了大量的刚需客上车盘，所以自住就没有任何问题
提问：雕叔，我把户口迁移到广州了，在南沙已经买了一套房，没贷款！现在想在广州再买一套，两套全是投资，买哪里好呢？9月份之前户口就要迁走了！
回答：你还有3成首付的房票吗？或者南沙那套房子抵押资金出来，以更大的子弹去广州限购区买。 买房一定要到有流量的地方去，毕竟以后接盘侠多。 推荐的板块:琶洲，鱼珠，天河公园，金融城，鱼珠，老黄埔，万博，番禺广场，科学城
提问：请问科慧花园205平值得买吗？看起来很大，价格也合适。
回答：科慧花园是坑。有一次去骏景花园看房，有一个业主在科慧花园买了2套，因为不限购，所以还得意洋洋的样子，这个业主也说了周边有凤岗地铁站，很方便啊，隔壁就是富士康科技小镇啊，一脸幸福，因为买了2套 其实，如果您自住，偏向养老的，喜欢新环境的，没问题，但是如果有房票，有投资目的，就不要那边了，坑来的 人生有多少次，给你坑啊，给你如坑-再跳出来的机会呢
提问：杰哥 您好，坐标广州，预算900万，首付4成，不知道该选择广州哪个片区？珠江新城 琶洲 和天河北，投资自住兼顾，可以接受投住分离
回答：哈哈你问错人啦。 你刚说那几个地方都没问题，再加上天河公园吧。我其实更建议在天河公园找，毕竟学位，环境，交通，地段综合能力强。 珠城这个预算的标输天河公园 天河北的话其实有衰退的趋势 琶洲的话货太少了，去万胜围一带看看
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