房地产企业开发成本对象确定与申报

房地产企业开发成本对象确定与申报房地产企业的成本核算，最重要的是确定和划分成本核算对象和成本项目。

成本核算对象是房地产企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。成本核算对象是对不同开发成本项目的归集。

一、开发成本对象确定原则

成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。税法中规定的成本核算对象的确定原则是由《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔〕31号）规定的，计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（三）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（四)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

(五）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

依据国家税务总局公告第35号 国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告，本法规第二十六条第二款：分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。自7月16日起废止

根据财政部关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知（-09-06）第十三条：房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。

二、成本核算对象确定方法

依据以上原则和规定，房地产开发企业根据其开发项目的特点及实际情况，按照以下方法选择成本核算对象：

（一）成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。

一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。

（二）对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。

（三）同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

（四）同一分期有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。

对独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。

三、成本核算对象申报管理

根据《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告第35号）规定，房地产开发企业开发产品计税成本对象由事先备案制改为事后报告制。具体管理规定如下：

（一）房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。

（二）房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。

（三）主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检査；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征收管理法》）的相关规定进行处理。