主张退房，应当依法催告开发商交房，并注意不要超过一年的解除权期限。
今天看到一个年轻律师代理原告诉请退房的案件判决书。开发商逾期一年多才可以交房，达到退房的时间要求。但是法院判决驳回了原告要求退房的诉讼请求，原告还需要承担一两万的诉讼费。法院的判决理由是：购房人没有催告，需要催告开发商后，三个月内不交房才可以解除。此外，诉讼前一段时间，开发商已经符合交房条件并且通知收房，所以违约行为轻微。
由此，律师代理退房案件，应当提醒购房人依法催告开发商交房。并注意不要超过一年的解除权期限。
相关法律条款：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(.1.1)》第十一条规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
《九民会议纪要》第47条规定：违约程度显著轻微，不影响合同目的的，守约方以合同约定的解除条件成就为由主张解除合同的，不予支持。
民法典第五百六十四条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使……该权利消灭。”
在处理很多二手商品房买卖合同纠纷、民间借贷纠纷时，发现很多原告特别重视录音。但其实在司法实务中微信聊天记录比录音作为证据，通常证明力更大。#广州律师#
网上发帖诋毁房产中介 结果厦门这买家要道歉一周
双方各执一词
买家说
中介公司在房产交易过程中没有主动对房屋结构进行说明，造成其在完全不知涉案房产系砖混结构的情况下签订了二手房买卖合同。
中介公司说
买家发帖内容歪曲事实，引发了一批负面评论，造成中介公司的商业信誉严重受损。
厦门网讯 (厦门日报 记者 谭心怡 通讯员 集法宣)买房时，买家称没看清房子是属于砖混结构还是框架结构，遂要求退中介费，被拒绝后竟在网络平台上发帖诋毁中介。近日，集美法院发布了一起名誉权纠纷案。
今年4月，江某在中介公司的房源里看中了位于集美的一套房产，很快与房屋产权人陈某签订《房屋买卖合同》。但房屋产权过户后，江某却以房产不是“框架”结构为由向中介公司主张退回中介费，遭到拒绝后，便在某网络公司经营的社交网上发表“人生处处都是坑，买房找中介请擦亮眼睛，一定不能找某房产”的文章。
中介公司发现该文章后，马上与江某取得联系，要求删除，但未得到回应。据了解，该帖内容中公布了中介公司的公司名称、住址及相关工作人员等信息。中介公司认为该帖歪曲事实，引发了一批负面评论，造成中介公司的商业信誉严重受损，为此，中介公司起诉至集美法院，要求江某及某网络公司删除损害中介公司的帖子并发布道歉声明，赔偿名誉损失、维权损失共计6.12万元。
江某则认为，中介公司在房产交易过程中没有主动对房屋结构进行说明，造成其在完全不知涉案房产系砖混结构的情况下签订了二手房买卖合同，且在约中介公司商量解决办法之时，中介公司未正面积极回应及处理。中介公司的行为给自己造成经济损失，为此江某也起诉至法院，要求中介公司退还中介费及赔偿违约损失共计8.08万元。
法院经审理认为，本案中，江某在网络平台上发布言论，使用“无良中介”等有失妥当的文字，且该言论阅读量较大，已经对中介公司的名誉造成了损害。另一方面，从江某与案外人签订的《房屋买卖合同》中也可以看出，江某已多次查看房产情况，对房产情况应有一定的了解，即使江某对中介公司有纠纷，也应该通过诉讼等合法途径解决，其在网络平台上发布损害中介公司名誉的言论，存在一定过错。经过几次调解，江某同意在某网络公司的社交平台上发布道歉声明，且维持至少一星期，同时撤回要求中介公司退中介费及赔偿的诉讼，中介公司也同意放弃其他诉讼请求。最后还是那句话，找买房客户，就上客易云！
#贵阳头条#买二手房，签约时有哪些事项要注意？
二手房交易流程繁杂，注意事项多，其中签约更是一件大事，所以为了减少风险，在二手房签约时可以多加注意以下一些事项。
一、明确流程办理时间点
主要针对交易环节中各个流程办理的时间，比如过户手续办理时间、契税缴纳时间、交房时间等，明确办理时间，从而避免交易时间被无限期拖长，导致无法按时办理完交易手续。
二、重视违约赔偿条款
违约赔偿这一点可以尽可能地将赔偿标准提高，对如何承担违约责任进行明确的约定，这样才可以在交易过程中起到更好的约束作用，让买卖双方交易更加顺畅。
三、付款时间和方式需备注
二手房交易房款交付时间和方式一定要在合同中备注清楚，此外，购房者也可以预留一定数量尾款，在顺利收楼之后再付清，这样也能避免一些在收楼时可能出现的问题。
四、户口问题要注意
户口问题在二手房交易中是很重要的，所以一定要注意过户时仔细检查户口和占用情况，同时明确过户时间和事项，在合同中标注违约责任，避免出现纠纷。
五、谨慎对待带租约的房子
有租约的房子一定要和卖家协商好交接租约的事情，此外，在签约过户前买家也可以和租客联系，了解一下房子的相关问题，这样能更加全面的了解房屋的整体情况。
六、适当使用补充协议
在交易过程中，如果买卖双方在签订合同时遇到条款不明确，或是需要进一步约定时，可以适当地添加一些附加条款或补充协议，避免后续阶段造成不必要的麻烦。
购买二手房需要注意的事项很多，在进行每个购房环节之前都了解一下相关知识，可以有效地减少出现交易纠纷的概率，也避免购房者在交易过程中吃亏，希望本期内容能为您的购房之路提供一些帮助。
辽宁铁岭，崔女士全款240000余元买了一套70平米的房子，交房后，开发商逾期6年多才办证，崔女士起诉要求开发商支付逾期办证的违约金135170余元，但法院最后仅支持了48.6元。崔女士直呼：不公平！
（来源：裁判文书网）
6年前，崔女士准备购置一套商品房，改善一下居住条件。经过多番对比，崔女士看中了一套70平米的房子，不论是地段还是价格都比较合适。随后，崔女士便与开发商签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，崔女士一次性付清了全款243000元。
交付房屋后，因为该小区的消防存在问题，一直无法验收通过，故开发商一直没有给崔女士及其他业主办理大红本，这一拖就是6年。6年后，该小区的消防等问题一一解决，开发商才通知崔女士办理房产证，但崔女士提出开发商逾期办证的违约问题，开发商承认违约，随即表示愿意根据合同约定向崔女士支付违约金48.6元。
双方签订的合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。
根据上述约定计算，开发商的违约责任是固定，计算方式是已付房价款乘以0.02%，换句话说，也就是无论开发商逾期多久，其违约责任都不会增加，只有48.6元。
面对这两位数的赔偿，崔女士坚决不同意，认为开发商承担的违约责任和其违约程度明显不对等，遂要求开发商按照提高违约金额，但开发商坚持按合同约定。
双方协商未果，崔女士一纸诉状，将开发商起诉至法院，要求开发商参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，支付违约金135170余元。
【@朝律夕拾 说法】
1、崔女士的理由主要是以下3点，即：
第一，开发商按照固定比例计算违约金数额极低，合同中针对开发商逾期办证的违约条款系格式条款，明显在免除自身的责任，权利义务不对等，应为无效条款。
第二，若按照合同约定承担违约金，无异于变相主张开发商的违约气焰，使开发商更加可以不顾购房者的利益而无限期怠于办证，不利于保护购房者的合法权益。
第三，审判实践中，有多起类似案例，在开发商违约责任约定极低的情况下，法院支持调整违约金计算方式。
2、针对崔女士的起诉，开发商坚决不同意，认为：
第一，《商品房买卖合同》是崔女士自愿签署的，开发商对合同关键条款都做了提示，合同的违约条款应为有效，违约金应当按照合同约定计算。
第二，不存在怠于办证的事实，开发商一直致力于产权证的办理，因客观原因逾期，主观上没过错。而且逾期办证并未对崔女士实际造成损失。
第三，我国是成文法国家，不适用判例法。类似案例不能作为本案的依据。
3、针对双方的争议，法院会如何认定呢？
首先，针对开发商逾期办证违约责任条款问题。
崔女士与开发商签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，自愿签署，不违反法律法规的强制性规定，也不违反公序良俗，故合同有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。
而逾期办证违约责任条款虽系开发商提供，但签署合同时，崔女士是明知约定内容的情况下签署的，该条款亦应有效。开发商逾期办证，违反合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。
其次，崔女士认为违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，缺乏法律依据。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
从上述规定可知，参照金融机构计收逾期贷款利息计算违约金的前提是合同没有约定违约金或损失数额难以确定。
然而本案中，崔女士与开发商的合同中，已对违约金额的计算方式有了明确约定，故不适用上述规定，崔女士的请求于法无据。
再次，虽然法律规定，当事人认为违约金过低的，可以请求法院对违约金调增，但必须有证据证明证明实际损失。
庭审中，崔女士认为开发商逾期办证，导致其不能办理抵押、转让等交易手续，房屋价值大打折扣，同时因没有产权证，孩子的户口、入学等都受到了影响，而且一系列的问题还给自己造成了极大的精神压力。
同时崔女士也表示，这些都是常识问题，买过房的人都知道，所以无需举证证明。
但法院却不这么认为，崔女士没有提交证据证明自己的实际损失，故其辩解法院不支持。
最后，经过一审、二审，法院判决开发商支付崔女士48.6元违约金，驳回了崔女士的其他诉讼请求。
朋友们，你们认为“逾期6年，承担48.6元违约金”合理吗？欢迎评论区留言讨论。
#铁岭头条# #头条创作挑战赛#
“这房子我不敢住了！”浙江湖州，胡女士花近300万元买了套排屋，装修的时候，发现地下室的承重柱不对劲，一检查，才发现里面竟然有一个37公分深的大空洞。检测发现，这已经严重影响房屋的承重，安全性不符合规范，胡女士当然不敢住了。对此，开发商说，退房可以，但要赔装修费给不了。
胡女士买的这套排屋有199平方，三层跃层，还带地下室，花了271万元。因为她父亲就是搞装修的，所以就给负责装修了，要不是这个，还不一定能发现问题呢。
当时她父亲在地下室贴瓷砖，一敲柱子，空鼓声怎么这么大？就把外面敲掉，发现里面是个空洞，大概11公分长，8公分宽，37公分深。她父亲说，干了25年装修，还没见这么大的洞。
在主管部门牵头下，他们和施工方请专业机构进行了鉴定，结论是必须采取措施。
施工方说，他们已经想好了维修方案，保证没问题。胡女士提出，希望房子打八折，便宜50多万。但开发商说：“你张嘴要赔偿，不合理啊。”
事后，开发商说可以退房，胡女士说光装修她已经花了20万了，希望开发商能把装修费给了。但开发商说只能退房款，装修费给不了，建议胡女士起诉。
【@家子说法 】
1、这也太吓人了吧？得亏是自己亲父亲负责装修，换个其他不负责任的，只为挣钱，还真不一定会仔细检查柱子，发现不了这个问题。要是这样的话，以后万一房倒屋塌，后果不堪设想！所以，胡女士希望开发商赔偿点钱，也是可以理解的。
不过，也有网友提出不同意见，说“可以灌浆，花不几个钱，赔 50 多万，打劫呢吧，别想当然！”
2、那么，对于这件事，法律上该怎么解决呢？
对于这件事，胡女士有两种解决方式。
第一种解决方式，是要求开发商对房屋进行修复，确保符合安全标准。如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，胡女士可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
如果房屋确实能够通过修复保证房屋的质量，那胡女士恐怕只能要求因为修复期间，耽误她入住所产生的损失了。这个损失可能确实没有50万那么多，但也不可能完全没有任何损失。
要是胡女士对房屋质量还是不放心，则可以选择第二种解决方案，也就是退房。
现在开发商也同意退房，双方的争议是除了房款以外，开发商还要不要赔偿损失了。
对此，其实《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条有明确的规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”就是不知道这根柱子算不算主体结构。
但其实就算不是主体结构，这个司法解释的第十条第一款也规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
所以现在这个事件里，胡女士要求解除合同肯定是没问题的，要求赔偿损失也是有法律依据的。
至于损失怎么计算，实践中，一般来说包括几部分：1、已经投入的装修费损失；2、税费损失（如果能够退税自然不存在）；3、房款利息损失；4、房屋差价损失（如果房价涨了，同等房款买不到同等房屋的话）。
现在胡女士要求开发商支付装修费当然是有法可依的，因为这就是她退房必然造成的实际损失，双方争议的可能是装修的实际价值。
对于这个问题，如果双方不能协商一致，最好的方式就是通过价格部门进行鉴定了。
毕竟，在这个事件里，这套房子的装修是胡女士父亲负责的，除了买材料的钱以外，还有她父亲的人工费这个隐形支出无法计算，通过鉴定可能会更客观一点。
3、最后，还是希望开发商在开发房屋时，能够更注意一点，毕竟房子这种东西，对绝大部分人来说，都要花光一家人的积蓄才能买得起。而且一住就是几十年，真要有点质量问题，搞不好是会大事的！
你觉得这件事该怎么解决呢？欢迎在评论区留言，与大家一起交流看法吧！
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@家子说法 关注我，多学法律少吃亏。
#法律热点解读# #湖州头条#
在商品房预售合同纠纷中，开发商逾期交房怎么办？可以主张开发商为此支付逾期交房期间的利息及违约金。但是，一般情况下，开发商的抗辩理由就是因环保要求、疫情等不可归责于本公司的政府停工令原因导致项目停工，交房时间就应予顺延，其不应承担违约责任。这时业主就可以查询一下从买房之日到合同约定的交房日期间，所在城市关于环境、疫情原因下发的所有停工令文件中一共延期的时间是多少天，然后就从您合同约定的交房日期向后延期这些天数，剩余的就是开发商延期交付的违约天数。买房之前的延期通知与业主无关，因为这些文件在业主与开发商签订合同时已经发布，开发商本身应当知晓文件中涉及的停工时间，如果开发商要求将这些文件作为逾期交房的依据大概率不会被支持。至于逾期交房期间的利息及违约金的具体数额依据签订的商品房买卖合同约定内容。[来看我]
山西，太原。邢先生的母亲给程某借了200万，程某用一套住宅房和一套门面房抵押给他们，可没想到五年之后，门面房锁被人撬开了换上了新锁，他们也联系不上程某，问物管。物管表示:他们也不清楚。
程某是一家房子开发的法定人，他建房子时，由于资金短缺。于是通过朋友介绍，程某认识了邢先生的母亲。程某向邢先生的母亲提出借200万。
邢先生的母亲担心借钱之后，程某没钱还，于是要求程某抵押一套门面房给他们，程某答应了，他们签了一份房子买卖协议，并约定三个月之后还钱。
然而三个月过去之后，程某没有半点要还钱的意向，即使邢先生的母亲去催他，他也表示没有钱，要过一段时间。
程某这一拖就拖了一年，一年后邢先生便去找程某，但是程某也依然没有还钱的意向。为了不让这200万打水漂，于是邢先生又要求程某抵押一套住宅房给他们。程某答应了，于是双方又签订了这一份房子买卖协议。
@雷神看法
签订买卖协议之后，他们心想两百万能够得到一套住宅房，一间门面房，他们也很心满意足。
由于邢先生一家人是在外地，并且借给程某两百万之后，他们手里也没有钱了，于是他们就想先回老家赚点装修费，然后再过来定居，谋发展，于是他们一家人便回老家了。
他们回老家之后，一待就待了五年，这五年来也没有时间来看看门面房和住宅房。现在他们手里攒了一笔钱，可以装修住宅房住下来，也可以装修门面房做生意了，于是他们一家人又来到了太原。
可是当他们来到门面房时，他们惊呆了，他们看见之前他们所安装的锁已经被别人撬开了，又安上了一把新锁。他们感到很奇怪，难道程某抵押的门面房有问题？
为了搞清楚情况，于是邢先生便找到了物管，物管表示:这个门面房有问题，不要去装修，因为还有一个买主。邢先生听的这个消息，就愣住了，因为这间门面房明明已经属于自己的了。
于是他把自己的房子买卖协议给物管看，可是物管说另一位买主也有这一份一模一样的房子买卖协议。邢先生突然有点惊慌，他不知道这到底是怎么回事。
为了搞清楚情况，他要求见程某了解情况，可是程某已经去了外地联系不到了。邢先生一家人感到很无奈，于是便跑到程某所开的公司去讨个说法。
可没想到，去到那里，那些员工的态度却很蛮横，始终对这件事置之不理。
由于这件事得不到解决，导致邢先生不敢装修这间门面房，而他们又担心另一个买主来装修这套门面房，所以他们一家人只好放了一张床在那里，日夜轮流守着，等待程某的回来。
一个门面房，两份一样的房子买卖协议， 很显然程某是一房二卖，从法律的角度来看，一房二卖的行为该如何认定？
一、程某通过签订房屋买卖协议的形式抵押借款，事后又将房屋过户给其他购房者，这是违约行为。
《民法典》第495条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
所以如果程某已经把门面房过户给另一位买主，那么他需要承担违约责任。
二、一房二卖中房屋产权归谁？
1、根据不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，生效力;未经登记，不发生效力。也就是说，谁登记就归谁，所以已经办理了过户登记手续的，买受人取得房屋产权。
2、谁占有房屋，房屋所有权归谁。在司法实践中，遵循的基本原则是交付给一方占有房屋就视为买卖双方对买卖合同的实际履行。
3、谁的合同成立在先，谁就取得房屋所有权。民事交易的基本原则是公平和诚实信用，在前后两份房屋买卖协议，谁的合同成立在先谁取得的房屋所有权。
三、对于只是签订了房子买卖协议，还没有办理过户手续的邢先生来说，邢先生可以解除协议，同时可以要求程某承担赔偿责任。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，房子买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致房子买卖合同目的不能实现的。
无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
所以如果邢先生解除协议，那么程某并不是还款所借的钱，而是赔偿承担门面房房款一倍的赔偿责任。
四、一房二卖的行为构成犯罪的会受到刑事处罚。
《商品房销售管理办法》第39条规定，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款:构成犯罪的，依法追究刑事责任。
所以程某应当出面处理此事，如果不出面处理此事，他的行为将会构成合同诈骗罪，将会被追究刑事责任。
对于程某的一房二卖，您有何看法？#律师来帮忙#
#海安头条# 海安某小区房屋渗透漏水，开发商被判赔偿70多万
买房子本来是件开心的事儿，但是遇到漏水、渗透等问题，换作谁也不乐意。但是想维权或者找开发商退房，那是难上加难！
4月，徐先生购买了一套商品房，收房后他发现房屋存在问题影响居住。虽然房产公司多次上门维修，但问题依然没能解决，想退房也协商不成。无奈之下，徐先生将房产公司告到法院。
海安法院组织人员到案涉房屋实地的查看，确实发现了漏水和渗透的现象。对此向徐先生进行了释明，对案涉房屋进行司法鉴定，鉴定显示，这个案涉房屋存在多处渗透和漏水的现象。
接到诉状后，房产公司向法庭提出抗辩。认为徐先生反映的问题属于一般质量问题，司法鉴定意见也没有发现主体结构存在问题，所以徐先生无权主张解除合同。
法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因为房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
海安法院审理后，判决解除徐先生与开发商之间的商品房买卖合同，同时，判令开发商不仅要返还徐先生的购房款80余万元，还要赔偿契税、维修基金、物业费、房屋重置价格损失等合计70余万元。
海安法院工作人员表示，开发商提供的商品是房屋，是购房者乃至整个家庭的重要财产，房屋质量事关百姓生命财产安全，意义重大，确保建设工程质量是建筑企业的法定义务。
来源：江海明珠网
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