遇到购房合同中的霸王条款怎么办？
6月4日，张先生作为买受人与出卖人济南某置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买济南某置业公司开发的商品房住宅一套，合同约定某置业公司应当在12月31日前交房。6月12日，双方又签订《合同补充协议》，对房屋交付等条款进行补充约定。合同及补充协议中有许多“┈买受人不因此要求出卖人承担违约责任或赔偿责任”、“┈乙方（购买人）不得以本合同及补充协议条款构成格式条款为由拒绝履行”、“┈甲方（开发商）无需承担违约责任，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋”等条款。
12月17日，张先生到济南某置业公司处办理房屋交付手续，某置业公司要求必须先签署物业文件，否则拒绝交房。双方在现场因物业手续问题发生争议，某置业公司未向张先生交房，直到3月21日，张先生才办理收房手续并收房。
张先生非常气愤，起诉到法院，认为置业公司以不签物业合同为由不交付房屋的行为违约，上述霸王条款无效并要求支付逾期交房违约金。
法院最终支持了张先生的诉讼请求。法院认为某置业公司的上述条款不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制排除对方主要权利，认定上述条款无效；双方合同及补充协议中均未约定以签署物业文件作为交房的必要条件，置业公司要求张先生先签署物业合同才能交房的行为无事实和法律依据，构成逾期交房，判决置业公司向张先生支付违约金。
纸面主合同条款上写的土地使用权用途是综合仓储物流，房屋用途写的是工交仓，第17条又写的是买受人的房屋仅作服装经营使用（经营就是商业用途），但合同附件六（合同补充协议）中的第1、第2、第3、第6、第13条明确表达的房屋用途就是商铺，而且以第14条明确：补充协议如与合同正文内容不符的，以本补充协议的约定条款为主，也就是对合同正文中关于房屋用途的否定。正文与附件条款前后矛盾，对非专业的买受人来说就是蒙蔽和欺骗。
东升来说事
居然连自己买的房屋实际用途都不知道？汉口北批发第一城的业主？汉口北批发第一城又名汉口北国际商品交易中心、武汉国际贸易城，不少业主困惑很多年：自己10多年前高价购买的“商铺”一直在进行商品的批发和零售活动，是“华中最大、全中国第二大综合批发市场”（来自开发商《招股说明书》第1页），“中国最好、中部最大的国家一级专业批发市场”(见开发商营销宣传资料)。但办理的产权证却是公摊面面积近50%的“工.交.仓”。 工.交.仓房屋是指：独立设置的各类工厂、车间等从事生产活动的房屋；铁路、公路运输等交通系统从事客运、货运等的房屋；用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库用房屋。业主们好多年总是一头雾水：几十平米的铺子怎么做工厂车间、车站码头、仓库呢？机器设备怎么摆放？要放什么物资呢？ 百思不得其解啊！大家看看现场的照片，也可邀请国土部门来实地考察。 欢迎在评论区给予解释说明，或讨论，给上万业主们指点迷津。
纸面主合同条款上写的土地使用权用途是综合仓储物流，房屋用途写的是工交仓，第17条又写的是买受人的房屋仅作服装经营使用（经营就是商业用途），但合同附件六（合同补充协议）中的第1、第2、第3、第6、第13条明确表达的房屋用途就是商铺，而且以第14条明确：补充协议如与合同正文内容不符的，以本补充协议的约定条款为主，也就是对合同正文中关于房屋用途的否定。正文与附件条款前后矛盾，对非专业的买受人来说就是蒙蔽和欺骗。
东升来说事
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纸面主合同条款上写的土地使用权用途是综合仓储物流，房屋用途写的是工交仓，第17条又写的是买受人的房屋仅作服装经营使用（经营就是商业用途），但合同附件六（合同补充协议）中的第1、第2、第3、第6、第13条明确表达的房屋用途就是商铺，而且以第14条明确：补充协议如与合同正文内容不符的，以本补充协议的约定条款为主，也就是对合同正文中关于房屋用途的否定。正文与附件条款前后矛盾，对非专业的买受人来说就是蒙蔽和欺骗。//@坦荡我就是我无需更改:纸面主合同条款上写的土地使用权用途是综合仓储物流，房屋用途写的是工交仓，第17条又写的是买受人的房屋仅作服装经营使用（经营就是商业用途），但合同附件六（合同补充协议）中的第1、第2、第3、第6、第13条明确表达的房屋用途就是商铺，而且以第14条明确：补充协议如与合同正文内容不符的，以本补充协议的约定条款为主，也就是对合同正文中关于房屋用途的否定。正文与附件条款前后矛盾，对非专业的买受人来说就是蒙蔽和欺骗。
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河南高院观点：建设工程施工合同无效，增加工程范围和工程款结算的补充协议有效。
河南高院观点：《〈建设工程施工合同〉补充协议》约定增加工程承包范围，增加了门面房、物业用房、卫生站等，并约定了承包方式及承包价格，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效条款。在案涉工程已经竣工验收合格后，12月，建工集团与宏伟公司又签订《补充合同》，该《补充合同》主要是就工程的结算、竣工资料的交付等问题进行的约定，是具有最终结算性质的合同，约定的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议……原判没有具体分析各案涉协议的内容和性质，仅以案涉工程属于必须招标的工程，在招标前建工集团与宏伟公司已签订《补充协议》并进场施工为由，将案涉各协议均认定为无效协议不当，本院予以纠正。
案例索引：（）豫民再119号
#石家庄头条# 今天来看看可笑的#购房合同# 看见这购房合同补充条款第十三条了吧，还想买房吗？首先这个合同是你交了钱贷款成功以后才给的，如果全款买房也是钱全给了以后很久才见得到的合同，之前完全是看不到的，相信都看的懂，前期说的看的一切都看开发商良心了，如果买房前出示这份合同还有人买房不，再便宜也不要买期房，除非你什么都能接受，同时也别费劲跑什么售楼部，跑半天看半天问半天都是自己骗自己
购房签合同时，在补充条款加一条，如开发未能按合同日期交房，产生的贷款由开发商和银行承担，并赔偿违约金及相关损失，要记住不能吃霸王合同，你有权力补充条款你不补愿谁，愿意被人强吃不同情。
焦点问题：建设工程施工合同无效，补充协议是否有效。
最高法院观点：案涉三份补充协议系针对最终结算价的约定，具有清理双方债务的性质，属有效合同。
最高法院认为：双方于11月27日签订的《建设工程施工合同》因违反《中华人民共和国招标投标法》的强制性规定，属于无效合同。但双方之后签订的三份补充协议系针对远发公司欠付工程进度款如何支付、未按约支付的工程进度款按18%/年计取资金占用费以及远发公司因未及时支付工程进度款自愿在工程总价基础上上浮2%作为最终结算价的约定，具有清理双方债务的性质，按照《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，三份补充协议独立于《建设工程施工合同》，属有效合同。原审按照该补充协议的约定支持了六建公司要求远发公司承担欠付工程款的资金占用费和工程总价上浮2%的请求，适用法律并无错误。
案例索引：（）最高法民申93号
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高院：施工合同约定工程价款支付采用“置换发包方房屋形式”，但发包方提供房屋不具备办理相应房屋产权证照条件，发包方还能主张已以房屋折抵1800万工程款么
二审法院认为：
《建设工程施工合同补充协议书》7.1条约定，工程价款支付采用置换甲方房屋形式。7.2条约定，甲方所置换的房屋，甲方承诺是手续齐全并具有合法的土地、规划、房屋产权等手续，并确保能办理相应的房屋产权等相关证照。祈福明天公司未提供符合约定条件的房屋，一审法院对其主张以房屋折抵1800万元工程价款未予支持正确。
一审法院认为：
关于已付款问题，鲁彩称其实际收到工程款为44660929元，建安建筑公司对该数额无异议。祈福明天公司称其已实际支付了62681882.20元，其中包含房子抵1800万元、车辆抵20万元。一审法院认为，虽然双方合同中约定了部分工程款支付采用置换房屋形式，双方也签订有相关协议，但双方同时约定祈福明天公司承诺是手续齐全并具备有合法的土地、规划、房屋产权等手续，并确保能办理相应的房屋产权等相关证照。现祈福明天公司并未提供所抵房屋具备上述条件的证据，所以，现采用置换房屋形式支付工程款的条件不成就，故祈福明天公司称以房屋抵1800万元工程款的理由不成立。
河南省高级人民法院
（）豫民终472号 12月27日
以物抵债疑难法律问题精释/法律人核心素养丛书
最高法院：案涉四份合同均因违反法律的强制性规定而无效，但案涉工程已经竣工验收合格，施工方有权请求参照实际履行的补充合同关于工程价款的约定折价补偿。
双方对案涉合同效力的争议，集中于是否违反《中华人民共和国招标投标法》的强制性规定。百城公司于1月30日对案涉工程发出《投标邀请函》，正式启动了招投标程序。依照当时的相关规定，商品住宅属于必须招标的工程项目，案涉工程属于强制招标的项目。依据《中华人民共和国招标投标法》第二条“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法”的规定，案涉工程招投标，应当适用该法的规定。在招标前，双方于1月15日就案涉工程的承包范围、工程质量、合同价款、工程工期、履约保证金等实质性内容达成了协议，签订了《协议书》。在这种情况下，再进入招投标程序，违反了《中华人民共和国招标投标法》第四十三条“在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判”的规定，属“明招暗定”，依照该法第五十五条第二款规定，中标无效，由此而签订的中标合同亦无效。案涉工程属于强制招标的工程项目，中标合同无效，而1月15日、2月22日合同与补充合同，均未经招投标程序而签订，违反了《中华人民共和国招标投标法》第三条的强制性规定，因此应当认定无效。尽管案涉合同无效，但案涉工程已经竣工验收合格，南昌三建具有请求参照合同约定支付工程价款的权利。
案件索引：（）最高法民再297号
#建设工程法律实务# #建筑房地产法律圈#
建设工程裁判规则解析
