北京市场成交量连续4个月保持1.6万套以上，市场偏热，价格较年初低点上涨5%-10%，成交以低总价小户型和北部码农区为主，经营贷开始重出江湖，刚需还是要抓紧时机上车。
一、成交量走势：大家都知道，房价的支撑取决于成交量，成交量才是判断房价涨跌的先行指标。北京房市今年受疫情影响，成交量没有重复之后的走势，即年初春节低迷，二季度由于学区房需求成交量最高房价最高，然后一路走低到年底再次由于降价放量。疫情导致1-3月成交量很低，4月开始缓慢回升，5月受西城学区房政策变动影响，成交在西城的带领下大幅放量，均价也由于学区房成交占比增加明显增加，据说5月份全市成交了2万多套房子。按照实际网签数据，5-8月居然连续四个月成交量突破1.6万套，已经是有点过热了。按照历年的情况，成交1.5万套是一个分界线，低于这个市场偏冷，高于1.5万套，则市场热度开始提升。
二、成交价格从成交价来看，基本上房源比3月份低点涨了5%左右，也就是400万的房子涨了20万，对于刚需群体还是比较大的涨幅，而且房屋成交量并没有走低的趋势，价格未明显下降。不像前几年7月学区成交完成后开始一路走低，到11月左右才回复。今年5-8月份确实比较热，所以价格保持稳定。但另一方面由于有大量限竞房入市和商品房跑量导致的需求分流，北京房地产市场暂时保持了价格平稳，也没有出现追涨的现象。
三、成交结构虽然整体成交量不错，但结构和区域差异明显。从成交结构看，基本上还是以低总价小户型为主，特别是总价400万以内的房源成交量和成交速度都比较明显，这主要是两类需求导致。一是刚需上车盘，400万首套贷款首付加中介税费160万左右，这是市场刚需能够得到的。二是中产投资，基本上都是手里有100多万现金，也没有别的渠道，所以还是想投资房地产，而且随着北京老人随迁子女户口的增加，有相当一部分是父母投靠落户，首房首贷，所以这类需求很多。真正的职业投资者和富裕阶层，投资渠道更多，基本上很少投资北京房产，即便投资房产也会是全国找热点城市投资，因为北京由于严厉的限购政策，短期内机会不多。
四、成交区域由于现在主要是中产阶级刚需和中产阶级小投资者为主的市场，所以成交区域与产业聚集区重合，表现为北部就业集中区的成交明显好于其他地区。具体来看，疫情对各行各业的冲击程度不一致，互联网行业除去部分在线旅游等，其他还得益于疫情带来的线上交易，所以互联网行业的群体收入并没有受到很大的冲击，加之现在北京上班阶层中，如果不考虑家庭支持外，基本上30岁前能攒够首付的只有金融和互联网两个行业。金融业从业人数少，而且比较分散，对房价支撑明显不如互联网行业。互联网行业人员众多，收入高，年轻有刚醒需求，而且就业集中，基本上是西二旗和望京，可以说互联网撑起了北京的房价。有个对比的现象就是，亦庄公司也非常多，但亦庄的限竞房房价都到了4万多还是消化不了，可从侧面反映出现代制造业等行业人员收入还是无法支撑现在的房价，只有北部码农收入可以支撑。所以基本上成交热点区域包括西二旗、回龙观、望京、来广营、北三环、北四环沿线。
五、金融政策北京市依然在执行严格的购房信贷政策，这也是北京500万以上房产成交比较慢的原因，因为刚需够不到，改善型又基本上都是二套房贷，首付高利率高，所以除了个别学区房着急外，基本上都处于观望状态。但一个现象必须引起关注，就是经营抵押贷大规模重出江湖，现在基本上所有的房产大V公众号都在推销经营抵押贷，我认识的人中也有已经这么操作的了。由于国家放水，实体经济不好等原因，银行信贷投放压力很大，所以对于以此买房的行为也是睁一只眼闭一只眼，基本上有中介给全套操作。优势也很明显，能规避2套贷款政策，利率还低，期限能做到，对于有提前还贷计划的人来说还是比较划算的。更有夸张的能做到只还利息不还本金，这等于赌北京房价只要涨50%投资者就不亏。而且全款再抵押的话还能捡漏一些不满五唯一税费比较高的项目，所以越来越多这类案例出现。当然这也不是完全没有风险，因为现在金融业大放水银行对你不监管，未来一旦国家收紧政策，这种经营贷款随时面临被抽贷的风险，大家量力使用。
六、未来展望虽然很多人说以后中国人口拐点到来，房屋出现过剩，但这是对全国而言。具体到人口流入的一线城市，依然有源源不断的年轻人加入，而且加入一个年轻人，在独生子女政策下就意味着带来了整个家庭的收入，一个北漂背后是一个家庭的支持。特别是整个中国北方只有一个经济发达城市，北京的人口虹吸效应还会存在相当长一段时间。很多人说雄安会分流，但我想说的是大家可以看看北京四个定位，政治中心、科技中心、文化中心、国际交往中心，哪个能搬到雄安呢？是把海里搬过去、还是清北等高校搬过去、还是外国大使馆搬过去？这些都不搬，就搬点工作人员过去有用吗？所以笔者依然看好北京发展，除非是哪天真迁都了。
具体到城市内部，短期看还是产业集中的地方房价有更多保障，房价的支撑来源于就业、教育和医疗，其中就业是根本，学区是加持，医疗由于主要针对老年人，老年人不是购房主力，所以医疗对房价影响有限。如果互联网行业还能持续，那整个北五环区域房价还有支撑，特别是望京是兼顾互联网和外企，不像西二旗产业比较单一。所以稳妥推荐还是在东北区域望京辐射范围内比较稳妥，当然望京房价也着实不低了。至于很多人看好的通州，笔者并不看好，通州带过去的行政人员有自身保障住房，并不需要大面积进入商品房市场，对房价的影响远不如互联网和民营企业大，但通州基础设施未来会稳步提升，如果是自住的话也是不错的选择。
结论就是，刚需还是要抓紧时机上车，投资短期内没什么机会，改善型如果有合适的可以动，没合适的可以等信贷政策放松再立即入市。房价在短期看不太可能出现更多下跌，最多就是几个月成交下来捡漏机会增大，大跌不具备客观环境。
