章哥你好，资金600-650万，想着全款在海淀投资一套二手房，(PS: 首贷已用），请您帮着推荐一下。大钟寺，知春路，中关村，五棵松区域相对熟悉一些，当然，其它区域也都可以考虑。谢谢您！
回答：
1、投资买学区房，这相当于纯粹的炒房。投资的第一原则是避险，而学区房的政策影响大，避不了险。我是不建议的，但也不拦着，炒学区房现在是时尚，就跟当年炒商铺炒写字楼炒海景房一样，是跟风的潮流，和理性的投资无关。而我一般只能从投资角度分析，这种纯粹的炒房不便给建议。
2、只是提醒一下，专业的炒房客是早就退出了，只是忽悠着接盘侠入场呢。任何一种炒作型的，号称赚大钱的生意，都是先入场的最得利，中间入场的还不错，越往后风险越大。家长们买学区房是无奈，而且主要是为了孩子的学位，投资是副产品，和纯粹的炒房是有区别的。
连买普通房产都没当年的那种暴利了，学区房的风险有多大，真说不好。但风险投资就这样，没有风险不刺激，风险越大越得往里冲，富贵险中求嘛。
3、还是提醒一下，哪怕是学区房老大中关村，其收益率也并没有跑赢大盘。这里从公房允许上市起就是北京最贵，之后破8000，06年破1万，07年2万，5万，就突破10万，一直引领北京学区房走势，稳定性也是第一。
当年在可以交赞助费上学的年代，中关村创下过租售比北京第一的佳绩，最低达到150。但这么多年过去，中关村不仅涨幅没超过大盘，东南小区和大泥湾的价格差率还拉近了。而且租售比都掉到了1000以上，也不知道这是划算还是不划算。
当然，中关村是大盘的重点板块，本身就是大盘的一部分，不可能超越自己。但是，在北京各个新区，超过这里的可不少，租金高的更有的是。中关村就相当于大盘股，稳定性强，指导意义更强，本身收益却未必多高。
4、总之吧，炒学区房要考虑好，仅仅教改之后的这八年来，投资学区房有赚钱的，但哭晕在厕所的也有的是。未必赔钱，收益少是很有可能的。可以搜搜宇宙中心的神盘事件，再对比一下大盘，看看收益率少了多少。我对炒房帮不上忙，只是提醒风险。仅供参考。
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#董宇辉拉黑趣店创始人罗敏#他是新东方最火的主播，因为长得有特色，人称“西安兵马俑”。他曾经是新东方最年轻的英语教研主管，江湖人称“中关村周杰伦”。当然说的是才华，而不是长相。
他就是最近把罗敏送上热搜，卖个玉米把网友讲哭的董宇辉。
1993年，董宇辉出生在陕西潼关，家里有个不太挣钱的金矿。小学英语成绩倒数第一，但高中毕业却考上了西安外国语大学。
之所以能去新东方，全因为父亲的一句话。
董宇辉把教师当成一生使命，与师范毕业没当老师，反而去创立了校园贷的罗敏不一样，与口口声声要当乡村教师代言人的马云也不一样。
可最想当老师的他，却不得不干起了直播卖货。
“双减”让新东方遭遇重创，幸亏俞敏洪的一个先见之明，让新东方没有倒闭。但董宇辉也曾两次想要离开新东方，可同一个人的两次谈话，让他决定与新东方共存亡。后来，董宇辉凭借一段卖牛排的视频，成功在网络上爆红。可他却用一个拉黑，把趣店创始人罗敏，送上了风口浪尖。
明明是给他刷礼物，为何还要拉黑榜一大哥呢？
随后，贾乃亮和傅首尔纷纷道歉，与罗敏划清界限，更让网友好奇心爆棚。
那么，董宇辉为毛要拉黑资本大佬罗敏呢？
想要了解董宇辉的人生故事、以及拉黑罗敏的背后真相，欢迎点击链接查看文章。
和未婚夫准备年底结婚，目前在沙河有一套房，正在装修，这个房是他的名字，结婚前我也想把自己首房首贷的房票用了，买个一居。我在中关村上班，对方在望京东上班，目前手里120w，最多到135也没问题，预计2年后有孩子，暂时还考虑不上学区。主要诉求是保值，未来有可能自住。
1、我个人考虑二手房更保值一些，家人还想说看看，中海汇智里，想着距离我们的新房近，但我感觉这思路不对，不应该看同一个板块的新房了。
2、像我这种情况依据的话主要看朝阳吧？海淀够不上，一般也说买北不买南，是不是丰台大兴也不用看了？
3、点击未来有280的一居，月租金5400，您觉得合适么，望京，朝青，常营板块您觉得我更应该考虑哪个？
回答：
1.期望值有点儿高了。既想要保值，又惦记着租金，买新房就是还惦记着自住和未来的超值回报，海淀更是有学区的想法，所有方面都兼顾了，不太容易。
2.注重自住就买新房，肯定比二手的居住体验好。注重保值就买二手的，犯不上为了租客的幸福而多花钱。汇智里这地段看自己的判断吧，我不好多说，犯不上惹麻烦。质量应该不错，楼面价2.5万，限价5万，在限价房里算成本很宽裕的，开发商肯定有利润，应该能保值质量。自住为主吧，其他的别期望值太高。
3.135万，二手房的话能买300万左右的，但税费是怎么考虑的？这就甭惦记海淀了，朝阳北部也不容易，可选择的不多。丰台或大兴，北边买不到的话就考虑这些地方呗。或者看看北苑一带，青年城的开间有300万左右的，保值还可以。开间一般不建议长期持有，青年城的算不错的，面积合适，租金也相对高。
4.点击未来，280/5400=518。在同一板块内，如果某个小区的租金偏高，那大概率就是用升值慢换来的，看自己注重哪方面了，二者不可兼得。点击未来是典型的单体楼公寓，优势就是租金高，劣势就是升值慢，常年落后大盘，所以在望京才这价格。
5.朝青能买到的基本就是炫特，和青年城的差不多，地段好就是公寓形式。短期没问题，一般不建议长期持有。常营也看是否能买到合适的吧，这不是选择余地多大的预算，只能看哪儿能买到合适的房子。望京是买不到什么的，老房都不好找。以朝青常营为主吧，苹果派柏林爱乐都有小户型，先看看是否合适。仅供参考。
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章哥，女儿在中关村工作，今年7月份就落北京集体户了，目前我在河北有2套房子，想卖一套给女儿在京买套房子，售后可首付200万，家庭年收入在40万，可承担满贷303万。购房理由，一是刚需自住；二是考虑如果女儿的男朋友北京有房，此房可作为我们将来北京养老；三是如果将来男朋友没实力自己在北京购房，可将房子出手双方凑首付再购置婚房。由于预算有限，五环内的房子总价应控制在500万及以内，五环外的房子应该在440万左右。
目前不考虑学区，想尽量买个近地铁，小区物业环境较好带电梯的次新房，尽量朝南向的一居室，当然二居更好，不考虑顶层和底层。由于资金有限，目前海淀及东西城肯定不能考虑，丰台太远环境也差，想重点在朝阳区选，最好是北部区域。之前看过朝青板块的青年汇佳园、国美第一城、炫特区等的一居室和大开间，感觉青年城南向的一居室布局和价格还不错，但就是三层的，有遮挡。望京的房子较贵，这点预算没合适的，目前我想去北苑选一选，但在五环外，价格不能超过450万左右，估计也选不到理想的房子，通过贝壳找房一直也找不到理想的房子，真是愁死了！
章哥，想买房您，鉴于我这种情况，您看我是怎么选房好，包括区域、朝向等，是不是应该降低标准？如果降低标准，我该怎么取舍？谢谢您了章哥，希望您在百忙之中抽时间给参谋参谋，万分感谢，打扰您了！
回答：
1.我一般只能从投资角度分析，你们这是典型的自住用房，得凭个人喜好决定，我不好做什么建议的。而且我也不是中介，手里没房源，找房的事儿还是找当地中介吧。
2.这种时期别太关注网上的房源了，有效能交易的没多少，很多都是无效房源。不仅到了现场根本没房，而且还容易起误导作用。
买不到理想的那就降低些要求呗，这都是没办法的事情。北京每年想买房上车的至少几十万，但每年增加的房产数量不过是5万套左右，这其中刚续车的也就3万。也就是说，大多数人都是拿着钱陪跑，到最后什么都买不到。这其中，要求过高是主要因素。买不到还算好的，被忽悠买错了才是真正的损失。
3.500万的总价不算低了，我建议就是还在朝阳东部选，朝青四惠等地能有合适的更好。如果没有就再向东到常营管庄一带，选择的余地更大。而且从房产保值讲，这里的不少小区还略优于老北苑，毕竟交通方便，典型的年轻人板块。
4.具体的没有建议，有需求就尽快，能上车总比甩下强。现在朝阳五环外被传导到的还不多，过俩月就更说不好了。行情基本达到中段了，也避免买在山顶。仅供参考。
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在北京想买自己的首套房产。工作在中关村北四环附近，单位解决上学不考虑学区，工作附近1*万一平老破小不考虑。最近网上研究了很久，自己定了单位北三四环小区，不太介意老破小，但是楼龄影响公积金有点纠结。首付可以200到300之间，单身，目标小两居，总价想控制到450到500左右，优先交通便捷，最大接受10公里到15公里距离。最近看了华严里和华严北里，安华里和安华西里安贞西里。
问题如下：
1.我这种情况，有没有更好的区域或小区推荐
2.自己看交通比较喜欢安华里等地，现在差不多9万一平，500以内可以入手，80后房子，自住，是否值得。因为考虑12号线年底开通，想着近几个月早点入手。
3.80筑1户型和80筑2户型，哪个相对利用率很好一些，自己看觉得1打通好一些。
4.80后老房子如果5年以后出手是不是很难。
6.还有一个问题，国展，西坝河，左家庄附近房价低很多，有的说交通和居住密度，这块推荐吗？
回答：
1.推荐房子得找中介，我没房源的。
2.朝阳区的老房不用纠结什么，都保值很好，这附近更是属于稳定的。除了流动性弱点儿没别的毛病，性价比相对高，只要能接受这条件就行。通不通车倒没什么，价值早体现在价格之中了，市区哪儿都有地铁，早就不新鲜了。
3.户型我没建议，不到现场的话看户型图没什么用。这凭个人喜好选择就行。
4.现在挂牌期就大多比较长，否则也不会性价比高。不过这无所谓，北京这种老公房在200万套呢，再过几年都老了就更无所谓了。出手时在不考虑价格因素的情况下主要看银行政策，能贷款就好得多。一般建议是尽量在楼市平和的时期出手置换，不着急慢慢卖也就不吃亏了。
5.市区成熟地段的老公房在保值上都差不多，就跟一群退休老头儿似的，甭管退休金多少，只要上涨就基本都按照同样的比例，都不吃亏不占便宜。这就看通勤和自己的喜好吧，以板楼为主就行。
仅供参考。
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章哥你好，我们有个紫竹院学区的500万左右的一居，贷款还剩100多万，手里面还有两三百万的资金，孩子上小学，在犹豫是给孩子换个更好的学区，还是直接就在紫竹院学区以后换个改善型的户型。因为今年海淀学区涨了一波，现在有点担心换学区高位接盘了，以后再改善住房有压力。一直在犹豫不决，想听听章哥的建议，多谢了。
回答：
1.紫竹院学区，算海淀中等偏上的。那如果置换的话，换到同样中等学区的意义都不是很大，最好就是换到顶级学区才更合适，否则对不起这几十万的置换成本。以500-100+300=700万，加187的贷款，能买800多万的房。这价格在中关村万柳或上地，基本上就是最小的占坑儿房，上学也是得另租房。
2.这就得看家长的期望值了，反正海淀怎么都是得鸡娃，这三个学区比紫竹院的氛围要更浓一些。也就是说，一般适合期望值很高的家长，目标就是六小强和985的。不管是否能成功，但至少是用尽全力的努力了。
3.另外得提醒一点，是北京有史以来的入学最高峰，竞争势必非常的激烈，无论幼升小还是小升初，以及中考高考，一系列的都是拼抢资源。如果不是期望值特别高，那先追求个稳妥不败吧。现在换房，一定要在年底前完成，才能避开2211政策。
另外还得现在也是多校了，现在还没出幼升小的派位结果，但真多校的可能性大。所以如果是1911之前落户的，那置换之后或许风险加大。
4.现在可以说是行情的中段了，如果短时期内完成置换，那不会买在高位，顶多是不输不赢。但如果是耽误到年底前，那就说不太好了。北京历次行情都是在春天或春夏之交出现拐点，也就是行情结束。所以要换的话还是要加快速度，尽量缩短空白期，免得踏空或受损失。
5.总之，是否换到顶级学区就看家长的期望值了。但无论换到哪儿，都要尽量快，抢在2211之前。仅供参考。
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章哥，家里爱人北京户口，我们目前安家在大兴区，想换学区房到西城或者海淀。西城想看月坛片区的育民小学，德胜和金融界没有考虑，主要是觉得实验二小和育翔进不去，没有什么背景。手里可以拿出的现金700-800万，属于二套购。需要贷款。不知道，西城的学区怎么选，比较好。或者说，考虑海淀吗？
回答：
1、这既然都定了月坛，那就直接买房就行了。不过近期学区房的房源少，真武庙白云观一带700万不太好买到，800差不多。贷款的话一得看这些老房是否受限制了，二得看业主是否接受。别在网上看房源，很多都是无效的，必须得去现场。很多能交易的房源都不上架，直接就约看了，相对房源紧张。
2、贷款的话，如果是用商贷的话都不太建议，全款更合适。你们的资金多，那最多贷款187万，占比才20%，不太划算。或许因为贷这180万，反倒多花出不少的成本。而且主要是有可能错过机会。其他贷款也得看情况，未必适用。
3、实验二小其实学位不算太紧张，就是划片小，出房少，而且政保多。前几天听说是四年以下的都没了，只有五年的。但是800万总价不好买到。育翔是说不好，去年有调剂的，731之后说不好。德胜更是房源少，必须贷款，否则不太好买到。
4、怎么选，理论上当然是先看德胜，同时看金融街，如果买不到赶紧去月坛，但实际上现在都变成只要是北城的房子，能买到就不错。现在西城不是怎么选了，而是房子选人。太多的话不便说，建议如果有需求就尽快去现场看，到了就都明白了。
5、海淀和西城两种教育模式。西城拼爹，海淀拼娃有一定的道理。海淀的学区房概念不算太浓厚，越好的学校竞争氛围越激烈，补课越猛。简单说就是牛娃+虎妈去海淀，孩子的智商，妈妈的陪读能力，爸爸的资金支持全得跟得上，要不在名校不太好拼得过。所以考虑好了去海淀，并不适应所有家庭。普娃或佛系家长干脆别去受打击，就这各种的搜集信息就能让人脑仁儿疼。
而且海淀的学区房现在也一样不好买，中关村万柳上地都房源不多，这也是到现场看了再定吧。其他学区好一些，这看选哪个吧。
6、总之，如果有学区，就做好准备，去现场看真实情况。仅供参考。
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章哥好，夫妻俩首套首贷，没有孩子，预算800万以内，主要考虑自住舒适性（1.
通勤方便-上班在海淀中关村附近，但偶尔也要去国贸 2. 房屋品质），兼顾将来保值好出手，目前在海淀和朝阳看二手房，朝阳区倾向惠新西街南、芍药居、太阳宫、望京、北苑几个地方。想问下：
a) 如果选朝阳二手房，芍药居和太阳宫预算内的房子相对老，望京北苑的比较新，但上班远一些。居住角度算是各有优势，一个交通好，一个房子新，建议怎么选？
b) 海淀二手房有没有比较推荐的地段板块？海淀好地段太贵，便宜的又比较偏。
c) 新房里北京书院二期快开盘，这个项目超出预算但位置确实很好，就是总价要一千万了月供压力比较大，要不要考虑？
还有一个写字楼改居住的小营路5号院，只有一栋住宅没有小区，因为均价低也非常抢手，但居住体验感觉一般，您觉得将来升值空间如何？如果居住体验一般，升值空间也一般，就不考虑了。还请帮忙分析，非常感谢！
回答：
1、预算800以内，既然还没小孩，那这会儿买芍药居的早了点儿吧？人朝的成交量全朝阳第一，溢价可挺高了，赶不上海淀也在25%左右，用不上学位的话可不太划算。
太阳宫800万只能不太好买到合适的，算了吧，没必要在这里较劲，不太好达到你们这要求。
北苑指的是新北苑吧，13号线以北。挺好的，都是次新房，升值性排在北京前列，和望京太阳宫差不多。我建议是在这两个里选吧，能达到要求。
2、海淀就看北五环之外呗，五环内学区房多，居住的性价比低。不是学区房的也不便宜，意义不是很大。看看清河永泰安宁庄西二旗等地，房龄较新的多，也基本都没有学区溢价，保值升值还好。我倒是没觉得多偏，这看自己的感觉吧。
3、北京书院，小营路5号，不太建议。这也不会非常抢手，一共也没几套房，都卖了一年多了，这帮人光抢手了，不抢房吧？这看自己的喜好吧，买的就是个地段和“新”字，跟升值没什么关系，消费而已。
4、总之吧，我建议是首选望京或新北苑，海淀的以五环外为主。这俩新房看自己的喜好，保值什么的没什么意义。及供参考。
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薇娅们背后是一个资本野蛮扩张的结果，他们背后的资本流量垄断对下线实体经济的危害和国家共同富裕的方针背道而驰，她们身后站着一家手握多个小贷牌照，涉嫌暴力催收，渗透到三四线城市的高利贷黑恶集团—某想集团。这家披着高科技500强民族企业外衣的集团，在泰山会大佬柳八爷的操弄下，将中科院计算巨额国有资产中饱私囊，将中关村科技园的国拨地违规搞房地产、拖欠合作方巨额债务，退休工资还拿1个多亿、女儿滴滴悄悄赴美上市涉嫌泄露国家安全被查封、科创板一日游捞钱失败后，柳八爷们邪恶的资本帝国就敲响了丧钟，突然查薇娅们只是开胃菜，老狐狸很快会露出尾巴，到时候柳八爷为首的资本堕落集团将被清算，正义与邪恶的较量也将落下帷幕！
章哥，我现有对口人大附小小房一套，无贷款，市价650万左右。小孩上学，我对目前对应学校的所谓快乐教育不认可，但置换西城优质学区有难度，打算维持现状，通过课外班争取在派位前能上岸。有意入手二套，总价600万左右，抵御通胀，过几年连通目前的小房子一起出掉置换改善型。
但媳妇一直想卖掉现有小房置换万柳中三（她提过，我当时认为没有明显改善就没有行动），目前看只有蜂鸟和附近较差小区的占坑房能看一看。在万柳目前这种涨幅情况下，请问哪一种更值得去折腾？如果折腾二套，亦庄符合总价的次新小区较多，比已经有明显涨幅且靠谱房源较少的来广营、丽泽、西二旗次新更容易入手，从保值角度看，亦庄是否值得考虑、核心和河西如何排序？谢谢
回答：
1、人大附小的素质教育无所谓，反正都在课后鸡娃，本来指望学校教的也拼不过。
换万柳，现在晚点儿了，700万变900万了。而且这里的成交量太大，弄不好都超过三小的接收能力了。这得考虑好，很难说这么火的交易量不被教委盯上。那如果是调整政策，就算你们是后年才入学，也说不好有什么风险。海淀去年不少学校都调剂了，基本是打地鼠模式，买了也未必稳妥，家长们都是在赌一把。
2、二套的纯投资，600万的总价，在亦庄有点偏高。这里单价5/6万，户型大了租金就偏低。既然在海淀，没必要买太远，打理不方便。我家的房子本来还都给中介了呢，结果跑路的，退租的，降房租的，折腾我一溜儿够，没一个省心的。要是离得近就方便多了，怎么都好办一些。
西二旗、清河、安宁庄一带都适合投资，很多小区都没有学区溢价，租金不算低。而且升值也基本都是跟随大盘，不比其他板块的差。如果真喜欢亦庄就买在河西合适，将来的发展必定很好。这有点儿像中关村和万柳、世纪城的关系，发展的比核心区会更好。
3、总之吧，既然有了人大附小的学区房，不太建议再换中三了。价格高也风险加大，未必合适。反正在海淀怎么都得补课，进了三小也就是竞争更激烈，氛围更好而已。这再咨询一下搞教育的吧，评估一下风险。仅供参考。
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