关于住房公积金制度：它是社会公共福利系统的产物，最早90年代初由上海向新加坡学习，类似于职工之间的互助金，个人6%，单位6%，资金合一起给企业公房提供低息贷款。但是95年以后，商业银行开始提供了按揭贷款，实际公积金使命就已经完成。截至，公积金贷款占贷款总额不到20%，而我国企业五险一金费率55%，世界之最，其中公积金12%，再兼目前公积金体系覆盖率低，公积金保增值工作不到位，所以无论是哪一方面看，都应该取消公积金，同时还能顺带裁撤掉公积金管理中心 。
我和老公都北京人体制内，父母公婆都体制内有公房，但无法出售。我小时候父母还额外购置一套西三旗别墅，贷款已清，他父母未购房无贷款。我婚前一套三环内老破小目前价值800w，他婚前一套公寓目前价值450w都还有贷款。目前想要在魏公村置换改善住宅。
我们再买房首付很高，利用公婆未购房的名字购买，是否能取得更高的贷款？我们不需要考虑学区问题，只考虑改善住房大小和保值，置换是应该卖掉三环老破小还是公寓，只卖公寓不用他父母的首贷的话钱不够置换首付，怎样选择更合理？
回答：
1.西三旗小时候的别墅，宽house吉晟别墅吗？三环内老破小800万，学区房？
2.怎么选择更合理，这没有标准，房子是用来住的，学区是用来上学的，公寓是用来收租金的，看自己重视哪方面了。
简单说吧，别墅是典型的自住为主的产品，居住体验好但升值慢，年头长了的话有可能跟上大盘，但继续略有走低的可能性也大。所以如果一直自住就留着，不住的话留着意义不大。
学区房在这几年高峰期的升值好溢价高，到2025年之后入学人口大量减少，或许会受到影响。就算没有供需影响，溢价高的情况下也降低了居住的性价比。所以如果有孩子上学的准备就留着，没有的话也看机会置换。
公寓那就是租金高升值慢了，注重租金就留着，注重升值就换。
3.总之预算我不好建议，只是提供这几个角度，都是优劣势很明显的产品，看自己怎么取舍了，没有标准方案。仅供参考。
#北京头条#买房不踩坑～第22弹，这条讲一下房子
由于历史遗留问题，很多房产的情况和实际的情况不太一样，需要实地的勘测。
第一：公房阳台不算面积或者算一半面积
第二：就是建成年代，很多老房子是没有测绘页或者测绘页压根没有写，如果需要组合贷款或者公积金贷款的需要合同约定一下
第三：楼层，主要集中在2001年左右的房产，楼层在测绘页的体现是不明确的，很多顶层的标注不是顶层，需要实地自己确定。
第四：就是实际交易的时候的租赁车位转移，很多社区是不给转的，一般过户之前用原业主的名义换成自己的车子，过户之后大概率是没戏。
第五：一些自建的违建，在未来的旧楼改造中，会被拆除，但是相应的会有一些统一的面积赠送，五环外的社区有这样的情况#域见北京# #北京头条#
1.京户，原在石景山工作，住单位公房，孩子在石景山上小学，今秋五年级。今年，正式调到海淀工作，现意在农科院内买一小2居室，一是买房后孩子可以协调到院内小学，二是上班方便。
2.看了链家等中介挂出的房子，农科院房价比周围都高，且有上涨趋势。
3.目前手里资金约300，首套，拟贷款，最迟买房时间到明年3月。
4.求助，一是坚持买农科院是否值。二是农科院附近有无推荐楼盘。三是贷款有无建议。在体制内工作，楼市小白，请见谅。
回答：
1.买房后协调，还是尽量在买房前就得到明确的答复吧。学校有学位且愿意接收的情况下，买学区房意义才更大，而万一没学位就只能派位，那就说不好了。
2.农科院附小本来就质量高啊，在北太平庄学区是拔尖儿的。而且也没什么调剂，至少去年前年我都没听说，今年没注意，就算有调剂的也不会多。那质量好又稳妥的自然受追捧了。明年是北京入学最高峰，后年也没少什么，价格大概率不会走弱。
3.300，首套贷满能300，留出20来万的税费，买不到600万的。如果有公房的话能多贷一些，不是太好遇到合适的。明年三月，有可能遇到小阳春，所以要么就提前到今年，要么错后到信息采集之后，没必要跟着幼升小的抢房。
4.从学校来讲当然值了，但这也谈不上标准，就是个共识，大家都认为好那就是好，学习竞争的氛围就比普通学校强。从溢价来讲那就看自己了，5/600万能买到一居室吧，估计租7000左右，租售比900。而北京老破小的租售比一般600上下，那溢价率就是30%，有可能还高点儿，基本和海淀平均值差不多吧。这也谈不上值不值的，海淀中等以上的学区房都这样儿，买哪儿的都一样，都这溢价率。
房源我没有，这只能找当地中介。贷款的建议，能用上公积金就尽量呗，没什么可建议的，如果想多贷的话就让中介找没转商的。农科院房龄挺老的了，问清楚年限有没有限制，看哪家银行合适了。
仅供参考。
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目前家里有一套展览路75年的东西通透2居，3层，600-620万。家里还有200万存款，如果和亲朋借，还能借一些。我和老公在西三环上班，因为结婚打算换一套房，目前户口是西城的，所以先看了西城的房子。
看了格调的2居，楼层，朝向，户型都不太好；看了红莲晴园的3居，公房可以多贷款，我们每个月可以付3.5-4贷款，但是朝向不好，主卧朝西，2个小卧室朝北，客厅朝北，没有南窗。看了建工南里，3居公房，也是没有南窗。看了西城又看了东城的，天天家园，华龙美晟，新奥洋房。只看上了新奥洋房，环境比较好，因为上班距离远，而且户型好的比西城的还贵就没有继续看了。按照亲戚推荐又看了田村那边的房。
丹青府可以买南北3居（5层以上，非顶层）；乐府江南可以买东向2居，东西小3居。都是低楼层，但是采光没什么问题；乐府江南还可以买南北2居（2卫，楼层低）
目前想要请您指导下，
1：我们应该先卖房还是先买房，中介说先买可以谈付款周期。但是我们觉得先卖更稳妥。但是也觉得先卖房的话我们看房买房会更着急。
2：现在看的小区也比较纠结，不知道这几个西城和海淀的小区您觉得哪个更合适呢。或者您看有没有其他哪个小区更好呢。（我们刚结婚，打算几年后，在30左右再考虑孩子，所以2居3居都可以。）
回答：
1.在楼市下行的时期的先卖后买，楼市上升期是先买后卖，至少同步进行。现在这时期说不太好，全国救市，北京作为标杆没有下降的可能。尤其又是入学高峰期，很难说价格会下跌。所以尽量做到先锁定要买的房源，至少避免太长的空白期，免得踏空。这还是听参考中介的吧，这方面他们犯不上忽悠。
2.这两年的学区房溢价高，常规建议是没必要准备得太早。但如果预算高的话也无所谓，买总价高的，相对溢价倒低，风险小。毕竟家长们大多数都是抢总价低的，对豪宅影响相对小。东西城的溢价率都差不多，全是30%左右，东城的近期可能更高些，政策公平导致最均衡。田村之前是属于海淀溢价低的，学区普通，所以也就是个海淀学籍的价值。近期我没算，涨也涨不了多少吧。一般建议是首选这里，相对居住的性价比更高。如果海淀也真执行学区均衡的政策，反而对较弱学区算是利好。
3.一般不太建议永外，优势也是有可能学区升级。但这说不好，毕竟折腾好多年了，没太大变化。而且南城的升值不是太好，也就显得是价格洼地了，但不算价值洼地。
4.另外考虑好三个区的教育模式，也就是自己想采用哪种。到现在为止，海淀还是丘陵地带，鸡娃点招是主流，更适合虎妈牛娃。东西城相对好得多，卷得不算太严重。期望值高的话去西城，追求更均衡的在东城。溢价率都差不多，看自家的情况和对教育的期望值了。
仅供参考。
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我目前在北苑家园有套房子，想换个月坛的房子给孩子上学。孩子2026年上学。目前的想法是，不期望太好的学校，就赌到时候能上月坛里面随便哪个，实在不行也认了。 问题是：
1、目前看着北苑这还在涨的意思，月坛的情况不是那么清楚，我们现在换合适吗？还是可以再等等。房贷刚还清没有余钱了，但是年存款大概能有一百万。
2、虽然不是很抱期望，您对25年以后的西城上学的状况的判断，我们能上到月坛吗？
3、目前这种入学政策下，有没有其他推荐的学区呢？我们求个中游的学校然后看孩子自己吧，也不想去海淀竞争太激烈。
4、想买个能多贷款的公房，月坛的公房有坑吗？隐约记得看过您讲的公房，三里河三区是不是就是您说那种单位太多要躲着的？
回答：
1.2026年上学，没必要现在着急吧。-2024是高峰期，2025年大幅下降，2026年是肯定的低谷期了。既然已经赢在了起跑线上，何必非得这会儿冲进来抢房呢？高价抢到了也用不上，还得陪着高峰期的家长共同分担风险，我觉得意义不大。
2.不光是北苑有涨的意思，是全北京大部分板块都在回暖，从去年十月份之后就开始了。我觉得没必要着急，高峰期之后的京籍孩子会减少小一半，但房子不会减少。反正现在买房的都是没办法的家长，你们这情况犯不上着急。
3.如果能上月坛就挺好呗，其他的无非是北城这几个，不如月坛热门。南城的就是陶白的直升校多，但高峰期很有可能直升改定额，2025之后才有可能改回来，现在说不好，传言太多。这咨询搞教育的吧。
4.月坛的公房，都差不多。这会儿是没坑，都抢房呢，地下室都不难卖，2025之后带硬伤的肯定就差多了，其他普通的也无所谓。参考朝石丰的老公房，没学区概念，也都正常交易，保值不受影响。
5. 三里河三区，十七部委家属区，可以算。都是央产房，管理归国管局，不归西城区管，上次维护好像是发改委出的部分资金，但这是因为发改委要盖楼，否则也净扯皮。其他拆迁的事儿也说了好多年了，我也说不准怎么个政策，弄不好也是原址重建吧。这我也不清楚，可以买，真要原址重建也是利好，从质量到年限都从新来，挺好的。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：板块价值，望京远高于酒仙桥！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好，我入的燕郊某小区，2.2万/平，中间层97平南北小三居（非眼镜户型），这几年房价起起落落，小区距离在建的地铁潮白大街站2公里，未来还有升级空间吗，是否值得长期持有？谢谢解答！
回答：你好，我对燕郊不是太了解，所以不好给出好建议。我个人倒是认为，如果现在资金不紧张的话，是可以留着，反正现在也卖不出什么好价钱。详见星球内部资料《京爷买房十大顶级思维》
2、提问：京爷您好！请问二套二贷，总900万预算，海淀，大概率近7、8年不住 出租，注意到双榆树 优势是地段好，但基本都是老破小 含学区但我们不需要学区 也就没有价值。 像我们这种需求，是找五环内次新、注重租售比，还是锁定双榆树这种投资不出错、但如果将来居住 则基本无居住环境可言的小区？您是否有推荐？谢谢！
回答：你好，理论上，不管是投资还是自住，其实五环内次新更有价值。一方面，五环内一大片老房子，次新房非常稀缺，如果再过七八年，这种情况不仅不会改变，还会更加显著。因此选择次新房是价值之选。另外一方面，学区政策近些年多变，学区房不确定性加大，如果是没有太多学区溢价的次新则更稳健。另外，没准某一天你还能住上。900万的次新，可以看看：六道口逸成东苑，小西天文慧园、今典花园，四季青美丽星苑，田村附近雅世合金公寓，等等。另外，一些95-2000的小区也可以看看。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》《京爷北京买房十大顶级思维》
3、提问：老师好！首付200左右，预算450左右，首套首贷，我是互联网搬砖，媳妇在通州工作稳定，有通州房票，想要兼顾交通和保值增值，需求是：两居、有电梯，通风采光不要太差。
1、考虑交通的话，想问老师，通州北苑、果园、九棵树这几个地铁站有合适的两居推荐么？
2、还有就是可以介绍一下天时名苑、怡家家园和京贸国际城这几个小区应该怎么选？怡佳家园的位置还不错，为啥房价比较低？
回答：你好：
1、这附近比较有价值的盘不多，天时名苑、万方家园、新华联家园、瑞都国际倒是可以看看。
2、自然是京贸国际城，板块强多了。怡佳家园周围配套还可以，但楼龄老，而且是塔楼，地铁不近，价格自然起不来。
建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》《北京规划资料包》
4、提问：京爷好，预算总价700w左右，希望买90平左右的正规两居，最好有房间能朝南，自住为主，不考虑学区。在望京和酒仙桥板块，您是否有相对推荐的小区呢？app上看了一些，望京花园、利泽西园、泰华河滨苑、炫彩嘉轩等，不知道这总价怎么选才能挑出最合适的小区，谢谢京爷！
回答：你好，先说板块，望京价值比酒仙桥还是高不少，主要是因为望京高薪产业多，整体配套也好，特别是近些年来关注度很高，流动性和升值性都很好。所以，能选择望京就尽量选择望京。700万的预算，如果希望居住环境好，楼龄新，在望京确实比较难选择，主要是因为望京的次新真的很贵。炫彩嘉轩算是次新，但小区密度过高，空间受限，环境一般，算不上很好的选择。在这种情况下，咱们基本上就只能考虑2000年左右的社区了。在这一档次的小区中，我一般推荐望京花园、利泽西园、望馨花园、南湖东园。望京花园的价值在于其环境和管理尚可，人文素质高一些，毕竟原来是高校分房，而且有部分还是公房，能多贷款，有些性价比。利泽西园的价值在于地理位置好、交通方便、陈分学校直升，物业也在改善，比较受关注。望馨花园也属于陈分学校直升，小板楼很有价值，但太贵，除此之外，跟利泽差不多，地理位置更差一些。南湖东园也属于交通方便带点儿学校的老小区。当然，也有人考虑望京新城，升值性没问题，就是小区太大，有些乱。可以参见星球内部资料《北京各小区/板块历史收益统计与分析》
5、提问：京爷好！中湾国际的小开间，从投资增值的角度看值不值得作为首套入手？
回答：中湾国际，次新楼盘，很多人买这个小区是为了上学。另外，租金高，管理还行。总结来说，就是能上学，好出租，长远升值性也不错，是一个还可以的投资品。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
中国人是如何致富的
三四十年前，九成以上的国民都是租住的是单位或国家的公房，每月交给单位或国家几元到几十块钱的租金，有对自己居住条件不满意的，只能私底下里交换，换房吃亏者自然会得到一些现金补偿，并且住房面积都很小，人均面积不超过十平方，自改革开放以来，特别是1988年住房私有化改革试点以来，我们老百姓有了自己的私有房产，贫富差距也逐渐加大，盘点一下现在我们老百姓的财产占比最高的是什么？是房产，持有房产让老百姓实现了财富自由。为什么呢？
据国统局数据来看，1988年房价从408元每平一路上涨到今天为止的9310元一平，这可是全国平均房价，热点城市的房价更是高的让人咂舌，比如深圳均价超过7万一平，有很多国人年薪都不定能够达到这个数目，早期购买住房的人总结出了这样的结论，购买住房实际上等于购买了一只会下金蛋的鸡
