最高法：投资协议中约定一年固定收益1500万，属于名为投资实为借款，借款利息按照同期贷款利率计算，还是按照当时最高标准24%计算？
最高法院再审认为：
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释（）18号】第二十六条第二款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”
本案中，郑幸福与郑春木之间签订的《投资入股协议》中约定的一年固定收益为1500万元，明显超过法定借贷利率标准。为此，一、二审法院以900万元借款为本金，并从借款交付之起按照年利率24%计算借款利息，对过高的借贷利率予以调整，并无不当。
天宏公司、李远操再审申请称，案涉《投资入股协议》为无效协议，应当根据合同无效的法律后果，按同期同类的贷款利率计算利息，没有事实和法律依据。
二审法院认为：
关于郑幸福与郑春木8月3日所签《投资入股协议书》的性质问题。
该协议约定：双方投资金额仅限使用于红军广场项目。项目投资风险均由郑春木承担，郑幸福享有固定收益1500万元并占有天宏公司25%的股份。项目正式对外销售后，可销售面积售出率达到50%以上，郑春木应向郑幸福一次性支付其投资入股本金及约定的固定投资收益共计2400万元，并应受让郑幸福在天宏公司25%的股份，双方合作期限终止，郑幸福退出天宏公司。协议生效后届满一年时，该项目仍未进入建设、销售阶段或房产售出面积未达可销售面积的50%时，郑春木应向郑幸福一次性支付其投资入股本金和约定的固定投资收益共计2400万元，并应受让郑幸福在天宏公司25%的股份，双方合作期限终止，郑幸福退出天宏公司。
前述表明，该协议中关于风险排除、保底收益、股权回购以及郑幸福仅享有收益而不承担风险的约定，均与个人合伙“风险共担、利益均沾”的本质特征和法律构成要件相悖。
从生效判决角度，前述（）黔26民终2118号郑幸福与天宏公司、李远操及郑春木股东资格确认纠纷一案认定该《投资入股协议书》名为投资，实为借贷。
该案天宏公司《证据清单》载明，其提交此份协议的证明目的为郑幸福不参与经营，不承担风险，无论盈亏均收取固定利润。郑幸福仅是向郑春木借款，并无入股天宏公司的真实意思表示。该协议名为投资，实为借贷。
综合以上，一审判决认定郑春木与郑幸福所签《投资入股协议书》名为投资，实为借贷并无不当。
（）最高法民申5439号 · -12-1
民间借贷胜诉实战指南
*房价过高*按照国际通则中位数计算中国的房价收入比达到44，国际通则合理房价收入比为10~6。贷款收入比19.4，房价租金比61.9。通过加权计算我国的房地产价格泡沫率为24.5%，全球排名第七。这是国际大都市排名，而中国是整个国家城市。*城市住房过剩*底计城市存量房490亿平，商品房待售面积51023万平方米，商品住宅待售面积22761万平方城市居民+流动人员人数10亿人口，按户均3人，户均90平计算，实际需要住房面积约300亿平，待售和待建住宅（土地储备量近30亿平）总量112.3亿平，加上存量房住房总量超600亿平，可住20亿城市居民！*土地储备量过大*到底全国TOP100房企的土地储备货值总量达到42.5万亿元，面积总量达到29.7亿平。取中位数18层估算可以建110亿平住房。*住房自然需求降低*人口增长率和结婚率偏低人口增长率0.752%，结婚登记为764.3万对，为1985年以来的新低。北上广深城市老龄化。*ZF是高房价高地价最大获利者*按1998年至人民购买了160万亿商品房销计算。最大获利者地方ZF：卖地收入70万亿，卖地纯收益14万亿,税费收入38万亿。人民买房的160万亿，被卖地ZF拿去了108 万亿占67.5%！第二大获利者银行据不完全统计全国城市有四亿年轻人房奴，四亿房奴买一套房要为近二套房的钱奋斗，银行则拿到房贷利息近一套房的钱！总共70万亿房贷总量，30年银行房贷利息年均收入2千亿以上，合计60万亿的利息收入。第三大获利者房企总资产合计46万亿房企总利润20万亿第四大获利者中介30万亿二手房交易额，6千亿中介费收入。
中指研究院优质房产领域创作者
房地产市场趋势：奋楫笃行 涅槃重生
最近地产股很强，万科都从最低13涨到现在20了。银行表现却没那么好，因为太多人都觉得是要让银行来挽救地产，要吃掉很多坏账。特别是有关于地产的相关政策出台之后，更是让人觉得在明显偏向地产行业。最好笑的是，昨天还有个人和我说，现在连房贷都可以延期了，难道不是利好吗？
我实在是不知道怎么说才好，你真的知道延期房贷是怎么回事吗？首先，延期房贷不是什么人去申请都可以批准的。只有因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响导致暂时失去收入或收入明显下降的个人住房贷款客户，以及受疫情影响较大行业的从业人员、小微企业主、个体工商户、农户等才有资格申请。并且即使是属于这个人群，你也得拿出相关的证明才行，并不是和银行说一声就可以延期了。
更重要的是，延期只是权宜之计。延期期间不计逾期、不计罚息、不上报征信。这些是帮助大家能尽快的渡过困难时机，并不是鼓励去买房子炒房子。而且延期期间贷款利息是照常计算的，即便是延期了3年，并不是这3年的利息就抹去了，而是继续加上去到本金里面，以后这个部分你还得再还一次利息。
别把纾困的政策当成了利好政策，这个差别是巨大的。
#12月财经新势力#
【税收筹划:如何选择买一送一模式？】
一、适合“买就送”促销方式的有:一般纳税人进项税采用高税率，而销项采用低税率的业务。
如:
1、房地产上买房送家电、买房送汽车。
2、金融行业贷款送家电等。这些行业销项是比较低的9%和6%计算销项，而进项的一部分则可以采用较高13%进项税来抵扣。
即:买高送低
二、不是适合“买就送”促销方式的有:一般纳税人进项税采用低税率，而销项采用高税率的业务。
如:
1、超市购物送健身卡，送美容卡等，购货送运输、送安装。如果这些服务是从外部采购的，进项税只能按照较低税率抵扣，而销项要按照较高的税率计算。
这种如果必须要赠送的话，宜采用压低价格，又消费者自行采购，或者改为兼营模式经营。
即:买低送高
细品，味道很浓。
威兰达，高性能版，贷款计算器
毕业了5年和我女朋友终于存了点钱 想买车。女朋友喜欢新出的领克，我俩只有8万。想买那个绿色的。想问一下大神们。贷款可以贷多久？利息是怎么计算的？我问了银行 是百分之3的利率。也不知道怎么买合适 完全是个小白[流泪][流泪][流泪]
