买卖协议搁置 购房款被挪用
福建龙岩一房屋买卖居间人及中介公司被判返还钱款
来源：人民法院报
近日，福建省龙岩市中级人民法院对一起购房合同纠纷案作出驳回上诉、维持原判的判决。
郑某良在个人中介林某昌和甲中介公司员工邱某能的居间协调下，委托其弟郑某辉与康某连、甲中介公司签订房产买卖定金协议书一份，载明由郑某辉向康某连购买某安置小区房产一套，并约定了合同付款方式及付款时间、违约责任等条款，三方签字、盖章确认。协议签订后，郑某辉向林某昌、邱某能分别支付钱款10万元，林某昌、邱某能均出具收条，收条载明已将钱款转入中介方的账户监管。但此后，买卖双方因其他费用问题未达成一致意见，该房屋买卖协议被搁置，而后林某昌、邱某能将收取的钱款挪为他用，卖方康某连始终未收到任何钱款。7月，郑某良将该纠纷诉至新罗区人民法院。
法院审理后认为，在合同履行过程中，康某连作为出卖方并未获得相应购房款，主观上不存在违约的故意；而邱某能、甲中介公司与郑某良之间成立居间合同关系，郑某良依据房屋买卖合同约定向居间人主张双倍返还定金责任的诉请无法律依据。但是，作为中介人员的邱某能和林某昌在收取郑某良支付的款项后，未能积极履行居间人的义务，甚至私自占用郑某良的款项，其行为已严重违约，应当承担违约赔偿责任。甲中介公司作为专业的房屋中介公司，未履行合理的管理义务，造成其员工私自收取买受方款项并将该款挪用，其存在明显的过错。法院据此判令邱某能、甲中介公司返还郑某良购房款10万元并支付相应利息；林某昌返还郑某良购房款10万元并支付相应利息；邱某能、甲中介公司、林某昌向郑某良支付因本案支出的律师费6000元；驳回郑某良的其他诉讼请求。
郑某良不服判决，提出上诉。龙岩中院依法维持了原判。
■法官说法■
民法典第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。该案中，中介人员邱某能和林某昌私自收取并挪用购房款，损害了买房人的利益，应当予以赔偿；而邱某能以甲中介公司的名义提供居间服务，甲中介公司未能提供证据证明履行了合理的告知和管理义务，应当对邱某能的赔偿承担相应责任。
在房产交易中，购房者往往容易基于对中介或销售人员的信任，而将佣金、租金、购房款等支付至中介或销售人员个人账户，该行为不可取。因为该行为可能面临中介或销售人员私自侵吞房款、携款潜逃风险。正确做法是尽量通过对公账号实现钱款往来，从源头避免潜在风险。同时，对于中介公司来说，需不断加强内部员工培训及监督管控，采取措施避免购房者转账至个人账户的发生，否则，中介公司都要对其员工的卷款行为承担一定补充赔偿责任。
广东汕尾。定金与订金仅一字之差，法律后果却大相径庭。10月，周某与邓某在中介协调下签订了《房屋买卖居间合同》，约定以257万元的价格将房屋转让给邓某。周某在收到邓某5万元的当天，向邓某出具了《订金收据》，载明了收取订金金额等事项。邓某后来未按约定签订正式买卖合同，双方协商无果，周某于1月又将房屋以248万元的价格转让给了别人。邓某随后要求周某返还已交纳的5万元未果，于是向法院起诉。周某随即提起反诉，要求邓某承担房屋差价造成的损失。一审法院判决后，周某不服提出上诉。
汕尾市中级人民法院最终认定，5万元“订金”周某应当返还。同时由于邓某的违约行为，导致周某后期出卖房屋时出现损失，邓某对此应承担相应的赔偿责任。
律师说法
定金与订金虽一字之差，但性质完全不同。定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，根据“定金罚则”，如给付款项一方违约，即丧失定金所有权，定金归收取一方所有；如收取定金一方违约，则需双倍返还定金。而订金并非法律用语，一般视为预付款，在交易顺利进行时，订金一般充当交易预付款，若交易未能顺利进行，订金一般需要全额返还，订金不具有担保功能，也不能适用定金罚则。
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您好，江湖救急！坐标上海，卖了一套房子，1月19日签了居间合同，收了五十万定金，约了最晚3月10日签合同，今天对方中介来电，对方原来是置换，置换出问题了，对方表示房子还是要的，要求延后签合同，约明晚碰头谈。碰到这情况如何处理？我的想法是不想让对方把房源占了，万一有别的机会出还是想出给别人！
一笑分析一下这位条友的房屋买卖问题：
你是想卖，还是不想卖。
想卖的话，先让对方再补50w定金。定金在手，就是你硬，后面做什么事情都硬气。
然后开苛刻的违约金。例如多拖一天万五。
条友们，你们懂了吗?
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如何多买一套房？
钱不够怎么办？
买哪里的房子最好？
窍门儿都在这里：@一笑加一笑
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#呼和浩特# #呼和浩特身边事# #呼和浩特爆料# #呼和浩特头条# 2月16日，呼和浩特市委督查室就购房定金变居间服务费又变车位劵[已回复]
本人余认购富力华庭房子一套，当时必须交4万定金。交钱后确只有2万是定金，另2万变成了居间费。问销售顾问他们说这是公司的规定。和我遇到同样情况的购房者约一千多人，有的人居间费高达3-到4万不等。多次到呼市富力地产公司理论，富力把居间费又变成了车位劵，且有有效期，到底。可我们多数人没有车位需求及购车的钱，况且车位价格又高。所以我们希望领导重视一下，帮我们广大受害者要回血汗钱
回复
呼和浩特市委督查室
网民您好，您的留言已收悉。经核实，富力华庭小区由内蒙古富力通达房地产开发公司建设，位于回民区沿河北路。该房地产项目已取得区住建局核发的施工许可证，由市住建局相关部门进行质量和安全监督，并取得了由市住建局房屋管理部门核发的预售许可证。在房屋销售过程中，该房地产企业委托了第三方经纪公司进行销售，并收取了数额不等的“居间服务费”或“电商服务费”，收款方有优客美居房产经纪公司、内蒙古益金房地产经纪公司等，并承诺该费用后期抵顶房款。但在实际房屋交易过程该笔款项并未抵顶房款，购房业主因此向开发企业维权。内蒙古富力通达房地产公司给出该费用抵顶车位费的方案，但部分业主不予认可。建议您通过司法途径维护自身合法权益。
感谢您对我们工作的关注与支持，祝您生活愉快！！
浙江嘉兴的胡先生看中了一套总价156万的二手房，他签了居间合同，付了5万定金。没想到打款前一天，房东说房子有别人出价170万，她隐晦地问还要不要签约，这是要变卦？
房东说你不签的话就给别人签，这不就是想要毁约，但又想让胡先生提出的意思吗？胡先生表示，房子自己很喜欢，何况双方既然已经签定了合同，就应该按合同履行，不能没有契约精神。
于是双方僵持在这个问题上彼此寸步不让，就连第三方中介试图调停也没有效果。按房东的说法就是，房子她就不卖给胡先生了，中介费她也不付了，大不了走司法程序。
其实从双方的合同来看，房东可是面临着赔偿31万的风险，真是不明白这个房东的脑回路。
有过看房经历的人都知道，能遇到各方面都符合要求的房子可以说最大的幸运。但所有事情都存在变数和风险，针对买房置业这一人生大事，在选择的过程中一定要谨慎：
1、 列明自己具体需求和预算，做到有的放矢，还要多方搜集房源资料，可以“货比三家”；
2、 考察中介的资质和员工的素质，买房牵涉到众多的合同关系、借贷手续等等，一个合法靠谱的中介公司和中介会让我们省心不少；
3、 万一遇到类似胡先生这样的突发事件，一定要寻求专业人士的帮助，拿起武器捍卫
#买房##买房攻略#
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#买家越过中介与房主交易被判支付中介费#【惊呆！买家购买245万房产，却越过中介与房主交易，官司打到中院，法院这样判】据广州市中级人民法院消息，刘某欲购置房屋，通过微信联系某地产代理公司寻求居间服务。某地产代理公司为刘某介绍了案涉房屋，双方签订《购房意向书》，约定该案涉房屋售价为245万元。
刘某期望价格为235万元或以下，故刘某向某地产代理公司支付5000元诚意金，委托其向上述物业业主沟通，希望能以期望价格成交。若刘某购买该房屋，需向某地产代理公司支付中介服务费为房屋成交价的1.5%，即35250元。某地产代理公司与案涉房屋的买卖双方进行沟通，通过微信告知刘某，房价已经洽谈到235万，卖房人要收取定金10万。
此后，某地产代理公司与刘某双方就办理按揭事项发生争议，沟通无果。某地产代理公司发微信通知刘某前往办理交易手续，但刘某微信告知某地产代理公司其不再购买案涉房屋，并要求地产代理公司退还5000元。
而后，某地产代理公司员工通过微信联系刘某，要求其支付中介费，但刘某却将某地产代理公司员工微信“拉黑”，并自行与出卖方联系完成了案涉房屋买卖交易。
最终，广州市越秀区人民法院一审判决：刘某支付某地产代理公司中介服务费35250元的70%，即24675元。某地产代理公司与刘某均不服，提起上诉。广州市中级人民法院二审判决：刘某支付某地产代理公司中介服务费35250元。详情>>惊呆！买家购买245万房产，却越过中介与房主交易，官司打到中院，法院这样判 | 每经网 (每日经济新闻；CK)
我在头条帮忙沈阳站发布了一条消费权益帮忙求助：6月29日通过中介在沈阳中金时代启程购买了一套商品住宅期房，售楼处销售和中介均告知我截止到6月末，政府仅针对该开发商提供学位补贴（本科3万元、硕士5万），本人硕士，为了享受到该优惠政策，本人在不知真相情况下购买了该开发商的房子，签订了选房预定书，并交纳了1万元定金以及2万元的居间服务费。事后才知，所有去其售楼处买房子的人，没有学历也均享受了所谓硕士的5万元补贴，我认为售楼处存在欺骗行为，无法对其信任，故要求退房，但售楼处不予退还我己交的1万元定金。求媒体主持公道，去曝光他们，以免更多人被骗！@头条帮忙 @辽沈帮帮帮 @浩哥来了一帮到底
买房如何避免中介吃差价
1、一定要确定卖给你房子的是房主本人；
2、不管是定金还是首付款，一定要打给房主本人；
3、交定金之前，记得让中介把买卖双方各自承担的交易税费一定要写清楚，并写入居间服务合同。
4、打的每一笔钱记得要正规发票，如果没有，不是乱收费就是偷税漏税，可以去房管局或者税务问门去投诉。
贵州，贵阳。小郭父子通过介绍人买了一套房子，交了定金后发现房子存在产权问题导致无法过户，事后找介绍人协商。介绍人称：我只帮你介绍，交易中别的问题我不负责。
郭师傅看到儿子到了成家的年纪，一直想为儿子买一套婚房。最近通过介绍人看中一套房子后，约女房主协商买房事宜。
通过三人协商后，郭师傅付给介绍人10900元的介绍费。随后通过介绍人转给女房子10000元作为买房定金。
钱交完后，郭师傅父子等待着介绍人通知自己办理过户手续，谁知等来的却是房主两夫妻已离婚的消息，房主是男主名字，被女主私自出售，房子产权存在问题，暂不能办理过户手续。
这可急坏郭师傅父子了，找到调解员希望能退回介绍费和定金。
郭师傅买房这件事介绍人是以居间人来订立合同的介媒服务，现在房子女主人不是产权人，没有权力卖房子。那么介绍人是否知情？又有什么责任呢？
买房被骗，介绍人如果参与，应承担同案共犯的刑事责任。如果不知情，则不能追究介绍人的责任。具体情况，具体对待，房产介绍人提供的服务包括咨询和居间服务，签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
根据我国《合同法》的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
如介绍人所说他也不知情房子产权问题，在没有核实权属情况造成郭师傅解除合同的，无权要求郭师傅支付介绍费，就要退还郭师傅支付的10900元。
如果由于介绍人未核实权属情况和抵押情况，造成委托人解除合同的，无权要求委托人支付介绍费，一般会驳回介绍人的诉讼请求。如果介绍人故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息，比如明知出售方不是产权人本人，也不是合法的代理人，就介绍给买受人，从而造成买受人的损失的，介绍人应当承担赔偿责任。
法律依据：《合同法》第四百二十五条【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
如果介绍人在知情房产人不是女主人仍然介绍给郭师傅，那么郭师傅造成的损失介绍人就有赔偿责任。
房屋的销售者需要取得房屋的产权，如果没有产权的，就不具有房屋销售的资格，因此，签订的买卖合同是无效的。规定有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，恶意串通，损害集体或者第三人利益。
合同无效定金该怎样办？
如果合同的无效是因为卖方自己行为导致合同无效的时候，定金是可以退的。定金是指为保证合同的履行，消费者预先向销售者（卖方）交纳一定数额的钱款。
给付定金的一方不履行义务的，无权要求返还定金，接受的一方不履行义务的，双倍返还定金。定金，一是为了证明合同生效，二是保证合同履行，三是具有一定的惩罚性，是法律的范畴。
简单地说就是订金一般都能退，但是定金必须符合法律规定才可以退。同时，还应该注意作为从合同的定金合同是否有效，如果主合同无效，定金合同必然无效，这样的情形也是必须退还定金的。
房屋男女主人已离婚，女主人没有房屋的产权，也没有代理权，却仍然把房子卖给郭师傅，所签合同就是无效的。这样的情况是要把定金退给郭师傅的。
《合同法》第48条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。
@梅姐说法买房是大事，有的人辛苦一辈子才能买到一处房子。所以要谨慎小心，各方核对清楚再去买。等上当受骗后再来维权是件劳心损神的事。
大家对郭师傅买到的房有产权问题这件事有什么看法呢？#律师来帮忙##头条创作挑战赛##贵阳头条#
东莞业主被中介多合同套路的这种现象在业内是属于欺诈式的“吃差价”，中介先是隐瞒该房产的笋盘价值，再诱导业主签下独家代理，隔离开其他同行中介的“骚扰”后，业主已经被蒙蔽，随即通过几万块不等的定金将业主的房源锁定，然后找到真的客户后高价转卖，居间空手套白狼，这种情况原业主可以向住建部门或房协投诉。
最后八卦君建议，卖房还是没必要独家，遇上不靠谱的中介就要像防备人贩子一样，要想不做傻子，首先要做好自己的份内工作，多去几家中介了解下成交价位，多留个心眼。
