【重整案例分析110之四川通江铁佛镇红富苑】
一、项目基本情况：
“红富苑”坐落于川东北、通江县铁佛镇，铁佛镇是巴中第一大镇、是国家级特色农业镇，人口七万人。与达州市、平昌县、广纳镇、麻石镇接壤，铁佛镇接巴万高速、吴刚吴强投资20.5亿打造的旅游重镇,直升机场所在地。
项目共征地105亩（其中净地79亩、其余为拆迁土地)，总建筑面积19万多平方米，共计38栋楼，其中门商业37000平米（一楼商业19000多平米、二楼商业18000多平米）、住宅153000多平米，内设公益设施、车站、广场、农贸市场、露天游泳场馆、公园、儿童乐园、羽毛球场、乒乓球场、篮球场、艺术茶廊、喷泉、幼儿园。公益设施由我公司建设，公益设施土地由政府供地、建好后经验收合格、政府补助资金，公司只购买住房占地土地、享受政府政策支持。
“红富苑”分二期建设：一期已基本完工，已建成4.18万平米，办理产证1.67万平米；二期工程计划全面启动、原计划全面完工，附属设施全面完工。
二、企业资产情况：
红富苑项目共两期19万多平米，现在资产土地、房产变现价值最高可达54800万元,房产最少价值40200万元,已建面积是8.98万平米，有产证面积是1.67万平米，土地有104亩，当时拿地价一类24万/亩，现在土地评估价一类32万/亩，周边同类价一类土地出让暂时无；可参考的文旅、养老项目属三类，有少量二类，地价为16-18万/亩。
三、负债情况说明（优先顺序）
1、 二期土地款加税700万元,办二期手续300万元；
2、 工程款3000万元；
3、 外债融资款2500万元；债权人是刘*，无抵押，有2000万股权质押担保，本金和利息合计2500万，未到期，未起诉。
四、法律诉讼情况（包括或许债务）
1,巴中市.巴州区谢*挂靠开发化城镇龙凤茗苑,工程款纠纷260万元本金,房屋全面完工,他有执行物,直接与公司无关,公司负名誉责任,不负经济责任。
2,红富苑九号楼乙方李*方他手下赵*国、何*元工程款520多万元,公司负联带责任,
五、地方支持：
红富苑是政府重点招商引资建(城乡一体化)示范点,在土地.税收给予大量扶持.减免,办各种手续一路绿灯,地方组织专门班子为红富苑服务,市政工程全部由当地完善,公共设施补助资金。
六、项目方资金需求及用途说明：
1、项目因资金链断，已停工四年，政府、企业都在想办法解决困境，现需要资金2800万元；
资金用途：（1）企业流动资金500万；（2）1000万办理补交政府出让金及二期开发手续费用；（3）1300万元作为项目开工、复工资金；
七、项目收益测算
（一）商业部分：
1、红富苑一楼商业价格10000元/平米至12000元/平米,一楼商业面积19000平米,按均价10000元/平米*19000平米,一楼商业可销售回款19000万元；
2、二楼商业价格4000元/平米至4800元/平米，二楼商业面积18000平米，按均价4000元/平米*18000平米,二楼商业可销售回款7200万元；
（二）住房部分：住宅共计153000平米，住宅价格2300元/平米至2500元/平米，按最低均价2000元/平米*153000平米,住宅可销售回款30600万元；
（三）红富苑销售总收入56800万元,减去公司以销售收款2000万元,销售总收入为54800万元；
（四）红富苑开发总成本：土地出让金、拆迁补偿、建安、税收、管理费合计1540元/平米；总成本共计：19万平米*1540元/平米=29260万元；
（五）红富苑项目收益：1、按最高价值54800万算，红富苑项目收益为：54800万-29260万=25540万元；
2、按最少价值40200万元算，红富苑项目收益为：40200万-29260万=10940万元。
有营销团队包销，均价2000元/平米。销售周期为一年，去化率不低于80%。
项目目前停工、大家看看有什么办法能继续开工？
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近日四川，发生了一件非常奇葩的事，巴中市一套评估价62.2万的房子，降至45.2万拍卖，结果无一人出价[what]，流拍了!
房子位于巴中市巴州区宕梁东方鑫村A17号楼A17栋Z单元15楼1号，建筑面积：118.33㎡ ，房屋用途：住宅，总楼层为18层，所在楼第15层，内室简装，户型为3室2厅2卫1厨。 无抵押
评估价 : ¥622,884.7，起拍价 : ¥452,769.84，折合每平米3837元，吸引了2571人围观 ，最终无1人报名， 看图片房子装得不错，这是什么原因呢？很想请评估公司的人出来走2步，看看什么样的人能估出这样的价格？#巴中头条#
前几天看见头条报道，“90岁诚信奶奶还清2077”，感慨之下，把链接发给了一个欠了我很久钱，至今一分没还的姐姐……当然意料之中的，她还是一句话没回应，我也只能感叹世风日下，欠钱的成了大爷了！[流泪][发怒]
今天看见报道，2.9日，四川巴中的唐先生，因为讲义气，在外工作时借出去五万多，去讨要有的居然不认账了，他愤怒之下，给那些欠钱的朋友烧纸拜年，做个了断！#男子给不还钱的朋友们烧纸拜年#
非常理解，因为我也是个大大咧咧的人，有好几笔钱连欠条都没让别人打，都是良心账，现在想要钱只能看人家的诚信度了。难怪现在最难开口的事，是和朋友借钱，大家现在都说，能借给你钱的人，一定是你的贵人！是值得我们一辈子去感恩的！
我也想以过来人的身份说几句：
1.不到万不得已，不要和朋友开口借钱，如果真的挺不过去必须借，一定要拿出诚意来，主动打欠条，写明还款时间，利息多少等，并一定要按约还款，让别人放心！
2.要学会拒绝，如果真的自己没有钱，千万不要打肿脸充胖子，去借钱或抵押房产存单等帮别人，除非是你百分百信任，即使他不还你也要帮的人！
3.借钱给别人时，就要做好这个钱不能按时归还或是有去无回的准备，所以数额要在自己承受范围之内，也做好准备可能失去这个朋友！
经过这些年，我也长了教训，以后我真的不会轻易和别人有债务往来，不让自己有被伤害的机会了！但是不管别人怎么做，自己的底线是必须坚守的，那就是“诚信第一”！我们都该多往自己的信用账户里存钱，千万不要一再透支信用，因为未来，信用会是我们最宝贵的资产！#巴中头条#
150万元天价恋爱账单，最后却赔了“夫人”又折兵，这到底是道德的沦丧还是人性的扭曲？谈了四年恋爱，花了150万，杜先生怎么都不会想到，他对女友有求必应，最后却竹篮子打水一场空。
杜先生是四川巴中人，现年49岁，03年离异，到南宁做生意，通过某婚恋平台认识了南宁女子张雪（化名），之后两人便开始通过网上进行交流。张雪称自己成长于单亲家庭，未婚，开店创业，杜先生觉得她很努力，对她颇有好感。
两人第一次相约见面。张雪称工作忙，不方便在外面见面，便将自家定位发给杜先生，杜先生便依着定位驱车上门。当时张雪家里有她母亲和她母亲的男朋友。杜先生见张雪年轻漂亮，年龄比自己小13岁，顿时被吸引住了。几天后，两人尚未正式确定恋爱关系，张雪就开始向杜先生伸手借钱，第一次便找他借了3万元救急。
俗话说一步错，步步错，这一次转账，算是正式拉开了杜先生恶梦的序幕。看看后面的四年，这位兄台给张雪的转账清单：
张雪称自己要去上海学习系统管理，需要13万元学费，杜先生如数转了；
张雪称要去看望自己的师傅，找杜先生借了2万元；
张雪称一个朋友急需一笔钱到银行“过桥”，承诺暂用几天后就还给杜先生，这次杜先生给她转了40万。自此，两人才正式确认恋爱关系。
张雪称自己的车不好，要换车，杜先生给她付了14万的首付，并且花了6万多元改装了音响、中控显屏、倒车影像等设备，还付了半年车贷和两年保险；
张雪称车被抵押公司扣了，需要12万元赎出来，杜先生给她转了；
张雪称装修钱不够，杜先生又给她转了钱款若干；
张雪称调理身体需要一笔钱，杜先生又给她转了；
从到四年多的时间，除了以上所列，再加上张雪走亲访友、购买营养品、发红包等各类开销，杜先生在张雪身上花的钱总数已超过150万元。
如果真是自己的女友，或者说是自己的“亲女友”，这钱花也就花了，挣钱不就是给自己的女人花的吗？关键实际情况并不是想象的那样。7月底，杜先后出钱帮张雪装修好房子后，张雪突然给他发信息称自己已婚，并在朋友圈晒出了她和自己老公的结婚照。
世界上最悲催的事莫过于自己的女友结婚了，新郎却不是自己。这四年，自己一直花钱替别人养着老婆，这简直比被戴绿帽子还要可恶。男人都是要脸面的好不好？是可忍孰不可忍？
“我在她身上花了这么多钱，她为什么跟别人结婚了？”杜先生实在想不通这个问题。他要求张雪退还部分钱款，张雪却发信息称他荒谬，并质问他“你怎么不去问你以前的女朋友或者以前的老婆要钱，说她们骗你。”
话说这位杜先生也是一个老江湖了，他之前在南宁开了一家美容馆，就是郭德纲相声里说的里面点个小粉灯，有个大姐坐在窗边嗑着瓜子撩汉子的那种。结果因涉黄被判了两年，这期间张雪时不时地去探望他，给他送吃的喝的用的，前后一共在他身上花了一万多块。可能是因为这段“共患难”的经历，杜先生出来后对这张雪异常信任。
四年多的恋爱，张雪和杜先生就在中间的时候行了六次夫妻之实，再后来不管杜先生怎么提要求，张雪总是以各种借口不答应。作为一个成熟的男人，杜先生一直很尊重张雪，40多岁的人了，他对这些男女之事也很看得开。只要两人是真心相爱的，这种事有与没有都无所谓。但这结果，真的是让所有人都惊掉了下巴。
目前，杜先生已经报了警，这场官司中，杜先生只要保存有借条照片或者其他聊天记录，那么他大概率会赢，最后张雪即便不退全款，也得退还大部分钱款。
这个故事告诉我们，谈恋爱的两个人，尤其是成年人，千万不要动不动就拉黑对方或删对方好友，因为你这么干了，所有聊天记录就没了，以后如果出点啥事儿，你的证据也就没了。
上述案例中，张雪和杜先生两个人的爱情观是完全不在一个频道上的，杜先生是在真心加真金白银地付出，而张雪则是把杜先生对她的爱当成一种捞取利益的筹码，把爱情当儿戏，当工具，而且还理直气壮、理所当然。不管怎么判，当她现在的老公和她周围的朋友看清她的真实嘴脸后，她还怎么混？
回到文章开头，对于张雪这类人，她们身上的人性是残缺不全的，是扭曲的，而所谓的道德在她们眼里就是个气，不值一提。我始终相信亏心者自有天收，种什么样的因便会有什么样的果。对于这种品行不端之人，有的是人治她。
#情感写作小能手##婚姻##情感#
