#黄峻论投资# 【惠誉国际料中资房企流动性持续受压或触发更多违约 市场信心下降加剧销售收缩】
1月18日 - 全球最大三家之一的评级机构惠誉周二预期，中国房地产行业展望为恶化，中资房企的财务流动性将持续一段时间承压，且可能会触发更多违约事件。惠誉预计，流动性压力及随之引发的市场信心下降，将加剧房地产年销量的收缩，今年合同销售额将同比下降10-15%，均价则跌5%。
惠誉评级大中华区房地产评级联席主管郑俊英在该行信贷展望会议发表的观点称，中资房企的经营环境将持续面临挑战，要到下半年经营和融资环境方有望出现较为实质性的复苏。
他指出，由于投资者信心不足，大部分中资房企都无法在资本市场取得融资渠道。仅少数几家房企设法在境内资本市场筹得资金，但当前的融资成本比较高。
银行贷款仍然是房企的主要融资渠道，但尚不足以覆盖到期的庞大债务规模，某些房企正通过处置资产来提振流动性。
据中国国家企业信用信息公示系统显示，深陷债务困境的中国恒大旗下两家公司—昆明恒拓、佛山盈沁发生工商变更，由五矿国际信托有限公司接盘。
惠誉预计，政府将采取进一步措施稳定房市。但鉴于房地产行业去杠杆是大势所趋，任何政策宽松都将比较谨慎。
近月多家内地房企遭到降级，最新是标普全球下调雅居乐评级至”B+”，因有大量债务到期且融资渠道收紧；惠誉周一则将禹洲集团长期外币发行人违约评级从”CCC”降至”C”。
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房地产的“黑铁时代”，直白地说就是在房地产政策存在不确定性的情况下，市场的极端波动会导致任何房地产企业突发猝死。
在高杠杆和高周转的产业背景下，房地产企业特别推崇全产业链闭环，本质还是实现资金多联杠杆和闭环使用，资金要求内部高速滚动，外部尽量延展付款，所以房地产企业除财务、土开和销售部门外主动臃肿机构，降低对外效率。
现在资金环境的友好程度对房地产企业是急剧恶化，原来高效的已经失效，低效地直面强压，房地产企业成本压力至少有30%来自机构臃肿的消耗。
消除叠床架屋的层级，减员增效是房地产企业生存必然的选择，这就看谁有认知和决心了。
【跟着花花有瓜吃】
1、7月发酵报道的房贷断供可能会延缓房地产销售的回升步伐 。
虽然6月份全国销售额降幅虽然有所缩窄，但购房者信心下降可能会导致销售回升步伐放缓。由于政策放宽措施逐步产生效果，6月份全国合约销售额同比下降23.4%，低于5月份41.7%的 同比降幅。但是，近期关于部分购房者对停工楼盘断供的报道出现之后，购房者将会保 持谨慎态度。
2、虽然高层有一些政策，但是落到实处，多家开发商（尤其是民营房地产企业）的融资环境仍将紧张。银行可能会 针对新的住房抵押贷款制定更高的风控标准，并收紧对房地产预售资金的控制以管控项 目竣工风险，这将削弱开发商的资金灵活性。银行很有可能会继续青睐规模较大、财务健康的开发商（如国央企）。正所谓【旱的旱死，涝的涝死】。
3、境外债券市场受限导致开发商的再融资风险居高不下。前7个月 (截至7月25 日)，受评开发商发行了约合149亿美元的境内债券和27亿美元的境外债券，同 期两个市场的发行额分别为186亿美元和241亿美元。未来12个月将有约合277亿美元 的境内债券和342亿美元的境外债券到期或可回售。不能借新还旧，只能消耗经营性现金流来填坑，那有多少房地产企业能填得起呢？
这个困局怎么破？欢迎大家来讨论
#青岛头条# 碧桂园被穆迪信贷评级降为垃圾级，由高级无担保信贷评级降为BA1，跌出投资级别。展望负面，担心其房地产产业经营状况严峻，楼市销售不断下滑，财务指标持续恶化，获取长期信贷渠道能力削弱，令流动资金和财务灵活程度转差。所以对于楼市，入手者还是要多考虑一点。
单笔佣金300万跟年薪600万的总监岗，引起热议！
近日流传上市公司—东方雨虹发布竟聘令：向社会招聘生产运营总监，综合年薪600万。
同时又流传一张“某”家房产中介发布的喜报，内容是某上海销售六月成交第一笔佣金300万。
大多数好的中介销售卖一年也赚不到300万佣金，同样的总监岗年薪也许不及600万十分之一！感叹平台、行业的不同，带巨大的收入差距！
就拿自己经历来说，现在互联网科技上市公司，现部门应收专员的年薪，比我在上市物流行业担任区域财务负责人都高！跟谁说理去！
所以有时候选择行业跟企业的好坏决定了你是富是穷！选择有时比努力更重要！
人大代表提出可逐步提高商品房预售门槛，直至过渡为现房销售以及由购房人按工程进度付款、达到竣工交付条件后再支付购房尾款的建议。
我觉得这点就非常符合当下房地产市场实情，商品房预售本来就是财务高杠杆的运作，住房供求比高的时候可以适当操作，但是当下还进行预售的话，会带来诸多问题，主要表现为项目烂尾所造成的交楼风险和资金链断裂所造成的偿债风险。例如恒大这种房产巨头，一直都是在进行这种高杠杆操作，预售回款，回款投资其他行业或继续拿地，一旦其中一个环节出问题（比如恒大冰泉狂砸60亿最后怒亏40个亿）就会资金链断裂！
况且现在几乎所有购房者也清楚期房所带来的风险，所以说，提高预售门槛最后实现现房销售是整个房地产的大趋势，这对房开的项目资金要求就设置了很高的门槛，日后的房地产市场的准入标准也会大大提高，已经在里面的高杠杆企业也会逐步淘汰，这才是最终房地产行业健康发展的趋势！
房地产行业拐点未现？继续熬？
作为上市公司中的房地产行业龙头及国企代表，保利发展在刚刚公布的半年报中对中国房地产行业的发展进行了回顾，值得关注。
销售不畅。主要体现在销售规模下降，包括销售金额和销售面积，分别下降28.9%和22.2%；库存压力逐步增大，代售面积累计增速不断提高。
资金端。全国房地产开发资金来源总量下降；个人按揭贷款下降（25.7%）；自筹资金（借不到钱）占比提高。
土地端。全国300城土地市场成交面积2.5亿平方米，同比下降51.9%，各月成交面积降幅均超40%；土地市场溢价率仅约3%-5%，大家不爱拿地，流拍严重（对于严重依赖土地财务的城市，这意味着什么？会导致什么？和我们每个人息息相关）。
建设端。房地产开发投资完成额同比下降5.4%；房屋新开工面积同比下降34.4%；房屋竣工面积同比下降21.5%。
政策端。上半年，中央提出支持刚性和改善性住房需求的释放，央行降低首套房贷款利率下限，各地政府在供需两端积极出台稳市政策，保障房地产市场平稳健康发展。据中国指数研究院统计，上半年共有超180个省、市发布房地产相关支持政策约500次，涉及降低首付比例、放松限购限售、发放购房补贴、延缓土地出让金支付等多方面。尤其是4月以来，政策支持力度与频次明显加大，适用城市能级也从三四线城市向一二线城市提升。
其他方面，不同级别城市市场分化。一线城市降温；二线城市坚挺；三四五线较冷。
结论认为：房地产行业延续去年下半年以来的下行惯性，低迷态势未得到有效扭转。而受国际局势动荡、国内经济运行承压等因素影响，居民购买力下降，收入预期走弱，市场观望情绪增厚，进一步加剧了房地产销售的疲弱表现。另一方面，房企融资内外交困，整体流动性承压：行业端，融资总量大幅收缩，民企与央国企的融资表现分化，行业输血过程受阻；企业端，销售规模的下降导致回笼基数萎缩，房企自身造血功能不畅，暴雷风险未得到实质性化解。在销售、信用双双低迷的情况下，市场表现出发展信心不足、开发投资力度收缩、土地市场冷淡等特点。虽然政府在供需两端积极作为，政策支持力度与频次加大，适用城市能级提升，在一定程度上起到了稳市的作用，但市场的回暖仅以核心城市核心区域为主，多数地区销售去化仍存在较大压力，市场分化进一步加剧。
展望下半年，国际形势复杂严峻，疫情影响的不确定性较大，国内经济仍面临下行压力。而居民对购买力与收入预期恢复的信心尚不坚定，叠加房企暴雷、停贷等事件作用，市场观望情绪进一步加重。在购买力与情绪走弱的双击下，增量购房需求难以提振，存量需求释放延后，使销售去化延续低迷状态，进而限制房企投融资端表现。而现有稳市政策的托底效果边际递减，后续发力与创新空间仍需观察。综合作用下，行业短期仍将处于筑底修复阶段，回暖的拐点仍待确认。
