家里换房，首付打算掏最多700万，用丈母娘的首套资格可以高贷款。我们夫妻固定月入5万不算年终奖，分别在东西二环上班。孩子两岁半26年上学。两个月来看了不少房子，目前比较倾向于新景家园西区商品房、保利蔷薇、富力城A区，都是两居室，总价1100万以内。想请问从保值增值、尽量跑赢大盘的角度，在这三个小区里哪个会更合适一些？或者从这个角度出发您有没有更好一些的建议？
回答：
1.2026上学，那富力城不是学区房啊，这是属于朝阳区，不是东城的。这是怎么考虑的，是买了富力城之后再去东城买个占坑儿房吗？总不会是搞错了吧？这里是朝阳区芳草地双花园的学区，不是学区房没有溢价，跟东城的两码事儿。
2.跑赢大盘，怎么说啊，心气儿有点儿高了。富力城属于保值升值挺稳定的，没赢也没输。双井跑赢大盘的都是更豪的，金茂府那种。其他的多数就是平均值。学区房到现在可以算赢点儿，但都是溢价部分，又经过疫情开始后的上涨，现在溢价率可基本都挺高了。
像保利蔷薇，前几天一套98平的两居室租出1.2万，而这是家长不到1400万（含税费）买来的，租售比超过1100。而富力城一般在800左右，那多出来的可都是溢价，30%以上，40%都差不多了。考虑好，这两年是北京有史以来的最高峰期，家长们无奈地抢房，哪儿的溢价都不低。过了2025年就进入低谷期，2026是确定性的最低谷到来，溢价部分是否会受影响，那就得看到时的政策和供需关系了。
3.在不考虑学区溢价的情况下，要是我就买保利蔷薇了。纯商品房，房龄也挺新，居住体验和保值大概率好一些。但这又不能不考虑溢价，那就得看运气了。
仅供参考。
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