开发商倒牛奶开启，多盘佣金出现跳点，买住宅送汽车？
7月以降，济南房地产市场从火爆进入冰窟窿，各大开发商在年底，开始疯狂模式，开始提高中介的佣金，虾米喜欢称之为倒牛奶。
先讲一下什么叫新房渠道，就是中介给开发商拉客户，而且经过开发商的人脸识别系统判定，该客户是有效客户，判定有效果，该客户购房成功，开发商要支付给渠道机构佣金，不同楼盘不同月份佣金比例不同，少的一套几千块，多的一套几万块，当然是支付给渠道机构，真正到中介手中可能只有40%以下。
坐标郭店片区，荣盛华府的佣金1月份为3.6%，如果一个机构销售超过60套一个月，则跳点至7.2%，一套100万，给中介机构的佣金为7.2w。
雪山的绿城春来晓园本月也实现跳点，佣金比率超过2%。
张马屯的奥体时代也实现跳点，达到1.8%。
重赏之下必有勇夫，通过10月的几个实现跳点的盘，基本都是刚需盘，也从侧面说明10月份刚需开始出手，销量有所回升，提高佣金比率也说明开发商真的很着急回款。
很多人这几年频繁问虾米一个问题，买房找渠道中介合适吗，他们一般都自称与开发商有合作，有购房者拿不到的优惠，这是真的吗，可以肯定的说，这是假的，无论你是自然客户，还是渠道客户，同一套房源的底价是一样的，除非找开发商的高管，才有可能真正优惠。
那么中介为什么这种说辞呢，如果说佣金比例，购房者心理上会排斥，如果说有特殊优惠，购房者无法调研，心理上的优惠更让人有成就感。
渠道中介行业良莠不齐，有的很专业，人品很好，有的则是很不专业，并且因为购房者去过项目的不同，会看人下菜，推荐是以利己角度推荐的，而且对于没有推荐佣金的项目，比如中海，中建，或者曾经短暂不合作的项目 ，印象最深的就是雪山万科城，都是使劲黑。
渠道中介可能会说自己有服务，确实车接车送，介绍项目，虾米认识一些渠道中介确实很专业，尤其是对于外地来济置业群体，找渠道确实也有积极作用，他们也付出了劳动，佣金也无可厚非。这个话题是双刃剑，有积极作用，也有消极作用。
很多人可能会问，开发商给渠道这么多佣金，为什么不降价呢，这就像曾经为什么倒牛奶而不给穷人的问题一样，降价影响太大，老业主不开心，影响财务报表，而渠道佣金作为营销成本，并不影响，而且渠道的宣传也会带动自然客户的销售，人的买涨不买跌心理，降价1000他会等2000，这也是开发商宁可倒牛奶也不降价的原因。
天桥某盘也推出了买住宅送汽车的活动，当然羊毛出在羊身上，也是一种营销噱头。
的开发商真是坐过山车，年初的市场火爆，给人一种错觉重现？然而7月开始就直接冰封期重现了，所以单纯的看网签数据，数据非常好看，历史新高，但是如果有心人看10月的数据，很差，工作日都不到300，兼之信贷严重收缩，开发商的日子很不好过，所以年底都开始疯狂。
年初的疯狂的根源在哪里，10月30日相关部门披露数据，济南零门槛落户政策以来，济南外迁迁入人口为16.02万人，兼之学历补贴政策，两个政策刚刚实行初期，出现了一波买房的洪峰，现在已经进入平缓期。
虾米个人建议，房地产已经成为消耗品，购房暴利的时代已经终结了，投资者奉劝不要碰了，刚需是可以买的，济南的房价会平稳，小幅震荡，未来的市场趋势还是高价横盘，刚需也要，改善也罢，如果对房子需要，虾米建议在12月下旬之前下手，开发商对回款最迫切的是元旦前夕，过了元旦就是全新的开始。
济南首套房贷利率降幅明显，刚需有福了
新的一年，房贷利率开始了新的循环，年初额度宽松，商贷放款速度明显加快，经过最近多位购房者的反馈，首套贷款利率银行报5.5的较多，相对于12月份的5.6有明显的降幅，目前市场较低的已经出现5.45，而且据路边社消息，过一段时间，还可能继续探底。
对于新的一年要购房的刚需来说，这是一个好消息，虽然 不会有人因为房贷利率高而不买房，但是下降还是能减轻些许压力，毕竟目前的模式是LPR+加点，贷款审批通过，加点跟随整个还贷周期，以5.6为例，加点高达0.95，实在是 太高了。
可能有人会说，我买了房子能拖拖不办贷款吗，等房贷利率低一些，这个虾米奉劝谨慎，开发商着急回款，如果不配合办理贷款，开发商可以下挞定函，直接清退房源，切记切记。
对于房地产市场的影响，虾米认为的济南楼市是稳定向好态势，极大可能出现小阳春，销量激增，受制于刚需土地供应不足，大多数开发商会保持价格稳定，如果刚需首套，虾米建议还是早 出手，当然也分楼盘，如果想自己拿不定注意可以后台留言给虾米，虾米 帮你分析。
朋友接了某建设单位2000万的工程，中间人要160万的介绍费且一次性付清，朋友思虑再三付了钱，最终赔了100万。
其实，在此之前朋友还是找人做过预算的，虽然风险大，介绍费高，但还是有利润的。若不是疫情导致行业经济下滑，也不至于冒此风险。
干这一行这么多年，深知行业内规则，想有活干就得掏钱，光介绍费就给上千万的也不是没见过。垫资已成常态，像现有的PPP项目，中标后，一交就是几个亿的资本，水有多深我们不可预估，最后能回款多少全靠天命。
现在的施工单位，从甲方开始招投标利润就一步步剥削。
甲方，总承包，分包，劳务，到最后的小班组。利润层层剥削，看似都有钱赚，大家好像也习惯了这样的生存法则。
1、总承包到劳务：还算食物链顶层的剥削人民，压缩利润大，风险大。但是劳务终究是劳务，总承包，尤其是挂靠单位的资金来源，全从中抽取。
2、劳务到小班组：首先解释下什么叫小班组，小班组就是一个胆子大的，说话有说服力的人带领一堆农民工出去打工。当劳务找不到合适的工人，就会找一些小班组，不过利润空间有限，可操作性也不大。再加上如今政策偏向农民工，劳务更是不敢有大动作了。
3、小班组到农民工：这层的利润更是微乎其微，按人头算钱，大家也都心知肚明，农民工也能理解，毕竟自己单干也难以揽活。
施工单位的现状就是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，看似都有肉吃，实则全靠关系、谈判了。
我是@包工头亮子 ，多年建筑行业从业经验，关注我，听我慢慢唠。#我要上头条#
读公羊传思济南楼市
外平不书，此何以书？大其平乎己也。何大其平乎己？庄王围宋，军有七日之粮尔！尽此不胜，将去而归尔。于是使司马子反乘堙而窥宋城。宋华元亦乘堙而出见之。司马子反曰：“子之国何如？”华元曰：“惫矣！”曰：“何如？”曰：“易子而食之，析骸而炊之。”司马子反曰：“嘻！甚矣，惫！虽然，吾闻之也，围者柑马而秣之，使肥者应客。是何子之情也？”华元曰：“吾闻之：君子见人之厄则矜之，小人见人之厄则幸之。吾见子之君子也，是以告情于子也。”司马子反曰：“诺，勉之矣！吾军亦有七日之粮尔！尽此不胜，将去而归尔。”揖而去之。
一直在思索如果用历史典故来形容现今的济南楼市，脑海中在五千年的历史长河中，一幕幕闪过，古代战争与其说是比拼战力，不如说是比拼国力，尤其是粮食供应，所以冷兵器战争中，一旦切断对方粮道，对方就会军心大乱，比如官渡之战中的乌巢，诸葛武侯五次北伐，受困最大还是粮食供应。粮食决定了战争走向与势力格局。
济南楼市从下半年到上半年，伴随着一些利好，比如零门槛落户，学历补贴，城市发展利好，水库大环境等等，交易量猛增，东部刚需盘房价上浮1000+到2000左右，几个高端改善盘单价甚至上涨了5000+，成交几万套。
如果把房地产比作一场战争，消耗的是什么呢？购房者无论是刚需也好，投资也好，消耗的是家庭储蓄，背负的是家庭以上的金融杠杆，开发商也在市场利好时盲目乐观，不断的给企业加杠杆，历次房价的上扬缓解了高杠杆的矛盾，购房者更加笃信上涨论，一套房子赚了，就想来两套赚一票更大的，开发商也是盲目高价拿地，明明是给你们机会降杠杆，没想到杠杆反而更高了，家庭金融风险，企业金融风险越来越高。
的市场形势与以往有着很大不同，楼市战争的粮食匮乏了，经过一段 消耗，家庭储蓄粮食消耗很大，后继乏力，最核心是，银行贷款收紧了，二手房贷款遥遥无期，置换群体不但房子难卖，拿到全款都难，新房也没有太多额度，放款周期少则几个月，多则半年以上，今年也让虾米见识了什么是LPR，LPR今年一直维持在4.65，但是银行的加点则是一路上浮，实际房贷利率首套从5.1左右 ,一路到了5.6,房贷审核变得异常严厉，因为额度很少，很多有瑕疵的，过去睁一只眼闭一只眼的，都被拒贷了，比如流水不足，首付来源，离婚买房缓冲期过短都会被拒绝。
简单一句话，购房者方面的粮食匮乏了。
开发商方面也不好过，卖出去的房子，放款周期拉长，回款慢，三道红线钳制融资，到了下半年，开发贷也被卡住了，开发商也缺钱，拿地都很冷静了。
地产战争的粮食输送方，给双方都断了粮道。
结合目前的现状，虾米的预判是，下半年的交易量会断崖式下滑，注意是交易量，同时也伴随着冷热不均，优质改善盘尚可一战，低总价刚需盘也能喝口粥，有些定位不上不下的楼盘可能会比较惨。
那么交易量降低了，价格呢，虾米认为会保持稳定，因为土地供应量也减少了，土拍改规则，三次土拍，拉长了土地供应的周期，并且9月份的土拍有不少地块中止，土地转换为新项目的数量在减少，都在瘦身，双减保持局势稳定。
当然这里说的是宏观价格，一些卖不动的项目，就可能比较危险，为了回款可能会出现降价。期望还是稳定吧，毕竟房价的暴涨暴跌对购房来说都没有好处，浓硫酸倒水引发剧烈反应。
最近的市场观望情绪浓重，很多人会问虾米自己下不下手呢，这里要说因人而异，首先刚需群体急需房子的，还是可以购房的，以自住为目的 ，投资群体奉劝持币上观，毕竟两年限售，二套利率已经触碰到6%，投资不建议。
购房不要看媒体怎么说，中介怎么说，顾问怎么说，身边亲友怎么说，要有自己的理性判断，首先要有自知之明，购房是为了什么，你的最大首付是多少，月供最大能力 是 多少，推导出你的总价承受极限是多少，根据总价匹配项目，然后结合需求点，继续筛选，如果预算宽松，候选楼盘多，可以多看看，如果预算有限，是楼盘来选你，还寄希望于高颜值楼盘能垂青你，那真是不切实际。
仁者见仁智者见智，希望大家带着批判精神来看虾米文章，取其精华去其糟粕。
在单位
领导:小刘来报个数据
领导:小刘今年完成多少任务
领导:小刘这个月计划达成怎么样
领导:小刘今年回款多少
小刘暗暗窃喜，自己在领导心中的重要性，升职加薪有望
一天天过去了，没消息
邻座天天准时上下班的反而升了副职
哦、哦
小刘想，原来自己就一个屌
不是自己聪明能干
是别人聪明会干
