很多人在开店之初,通过人工选址,借助互联网工具选址,通过确定参照标准选址,通过中介或找店公司选址,以及动用其他各种可动用资源都是很好的选址途径。
今天来跟大家伙聊聊人工选址的方法和途径。
1. 白天实地蹲点考察
看到有出租或转让的店铺后,接下来要做的就是实地考察。
实地考察需要提前准备好纸和笔,以及相关的统计表格。考察的内容分三个方面:
一是数人流。 找到店铺所在街道的主要路口,分头把手,然后统计不同时间段的人流情况。统计时间至少包含早中晚三个时间段,包含饭点和费饭点,还要包含周内周末等不同的日期。根据自己的产品属性做有针对性的内容统计,比如我们做砂锅店,主要客群是年轻人,尤其是女性群体,那么统计包括就要包括:同一时间段内经过的人群总数,年轻人的数量,以及年轻女性的数量。各个方向的人数做汇总,然后再根据转换率就能估算出大概的客流情况了。
二是看进店率。 在统计总人流的基础上要考核的第二项就是进店率。通常的做法就是找周边和自己品类相同或近似的餐饮店做参考,统计他们饭点的客流情况,推算全天的营业状况。
统计方法一般有:点餐看小票单号,数座位数,观察上桌率,估算顾客平均就餐时间,计算翻台率等。很多店里小票是按顺序打的,那么直接根据单号就能估算出客流量。有的店里没有小票或者没有编号,那就需要根据座位数,就餐时间,上桌率、翻台率来测算客流量。计算的公式为:
营业额=客流量x客单价
客流量=座位数x翻台率x上座率
翻台率=饭点总时长/平均每个顾客就餐时长
上座率=同一时间段就餐人数/总座位数(多算几个时间点然后取平均值)
多找几家类似的店观察计算,大概就能算出周边店面的营业状况,对这个地方的整体情况也就大概了解了。
三是看周边。 如果所在的地方是美食街,那就找生意最好的和生意最差的店做对比分析,看看消费群体都是那些人,消费习惯怎么样。如果所在地方不是吃饭集中的地方,那就观察饭点时人的流动方向。看看所考察店铺在不在人群活动的范围之内。
我们之前在矿山路附近一个小区观察一个地方,周边小区很多,入住率也都非常高,店铺就在小区正门口,可是饭点时却几乎没啥人,一直百思不得其解。后来发现小区的另一个侧门出去是一条餐饮街,吃饭的人都聚集在那里。所以,看地方一定要多了解周边情况。
2.找人多的地方扫街
选址方法千千万,最核心的要领不过两个字:人多。去人多的地方扫街,这是最常用的办法。好地方好商铺往往都是可遇不可求的,所以想要抓住机会最有效的办法就是多转、多看。在西安开拓市场,首先考虑的区域位置必然是小寨、钟楼、龙首村等这些人群聚集的区域。
扫街的核心也就是一个:看哪里人多?
3. 晚上蹲点查看入住率
在社区选址不能只看楼盘多少,还要考虑入住率。很多社区看着楼盘很多,但是入住率不高,这样的地方选址还是要谨慎考虑的。
了解一个小区的入住率最基本的方法就是去物业咨询,还有一个直观的办法就是晚上去蹲点,根据楼里边亮灯的数量来判断入住情况。其实很多新开的小区入住率还不是特别高的时候,晚上去观察可能收获会比白天更大。
你学会了吗?
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